신현근Archer Capital 모기지 은행 부행장

가격이 가파르게 상승하던 시기에 월 불입금 부담을 줄이기 위하여 일정 기간 동안에는 이자만 내는 모기지(Interest Only Mortgage)의 활용이 크게 증가했다. 이러한 모기지는 이자만 납부하는 기간 동안에도 보통 차입인이 원할 때는 불이익을 받지 않고 원리금을 함께 납부할 수 있도록 허용하므로 이 모기지는 보통의 모기지에 이자만 낼 수 있는 선택권이 부여되었다고 이해하는 편이 좋다.최근 발생한 서브프라임 모기지 사태로 인하여 모기지 연체율이 급격히 높아지면서 이자만 내는 모기지의 유용성에 대하여 주목할 필요가 늘어났다.

1. 이자 및 원금의 납입 구조
차입인이 일정한 기간 동안 예를 들어 5년, 7년, 10년 등의 기간에 모기지의 이자만을 납부할 수 있으며 이 기간이 지나면 당초의 계약 조건에 따라 처음부터 적용된 고정 이자율이나 변경 이자율 결정 방식에 따라 결정되는 새로운 이자율과 남은 상환 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 모든 모기지 잔액이 상각될 수 있도록 월 불입금을 조정한다. 예를 들어 10년 동안 이자만 내는 융자 기간이 30년인 모기지의 경우에는 10년 동안에는 차입인이 이자만 납부하게 하고 이 기간이 지난 후에 남은 20년 동안에 모기지 융자금 전액이 상각되도록 월 불입금을 조정하는 것이다.

2. 다양한 프로그램
· 이자만 내는 고정 이자율 모기지: 보통 30년 고정 이자율 모기지 프로그램으로 10년 또는 15년 동안 이자만 낼 수 있도록 허용하며 이 기간이 끝날 때 남은 20년이나 15년 동안에는 이자율은 당초와 같지만 남은 기간에 이자를 낼 뿐만 아니라 원금까지 모두 상각할 수 있도록 월 불입금을 조정한다.

· 이자만 내는 전통적 변동 이자율 모기지: 6개월 또는 1년마다 이자율과 월 불입금이 조정되는 전통적 변동 이자율 모기지 중에서 5년이나 10년의 이자만 내는 기간을 허용하는 경우이다. 이러한 프로그램에서는 이 기간이 지난 후 남은 25년이나 20년 동안에 모든 모기지 잔액을 상각하게 된다. 이 경우에는 이자만 내는 기간 동안에도 이자율이 변동되며 이에 따라 불입금이 조정되는 점에서 다음에 설명하는 혼성 변동 이자율 모기지와 구별되며, 차입인이 이점을 특히 유의하여야 한다.

· 이자만 내는 혼성 변동 이자율 모기지: 여기에서는 3, 5, 7, 10년 동안의 초기 이자율 고정 기간 동안에 이자만 내도록 하며 이기간이 지난 후에는 남은 27, 25, 23, 20년 동안에 모든 모기지 잔액을 상각하게 한다. 초기 이자율 고정 기간이 지난 후의 이자율 조정 기간은 6개월 또는 1년이다.

· 최소 불입금 모기지와의 구별: 최소 불입금 모기지(Option ARM)도 이자만을 낼 수 있는 선택권이 있는 점에서 이자만 내는 모기지와 비슷하지만 이자보다 적은 최소 불입금의 납입을 허용하는 점에서 일반 적인 이자만 내는 모기지와 구별된다.

3. 유리한 점
·융자 승인의 용이성: 차입인이 현재의 수입으로 원하는 주택에 대한 보통의 융자를 받을 수 없는 경우에도 이자만 지급하는 모기지를 신청하는 경우에는 이자만 지급하는 기간 동안의 월 불입금이 크게 줄어지기 때문에 이를 기준으로 산출한 주택 비율이나 부채 비율이 낮아져 융자
를 받을 수 있는 가능성이 높아진다. 아울러 차입인이 현재의 수입으로 살 수 있는 주택보다 더 큰 주택을 살 수 있게 된다. 그러므로 주택 가격의 앙등으로 주택 마련의 꿈을 이룰 수 없는 서민이나 좀 더 좋은 주택을 보유하고자 하는 중산층에게도 이러한 프로그램이 도움을 줄 수 있다.

· 여유 자금의 다양한 활용: 보통의 모기지에서는 이자와 일정부분의 원금을 매월 납부하여야 하지만 이자만 납부하게 되므로 차입인이 활용할 수 있는 현금 흐름(Cash Flow)이 증가하게 된다. 차입인은 증가된 현금 흐름을 통하여 얻게 되는 여유 자금을 은퇴 연금 구좌 등에 예치하거나, 세무 공제 혜택을 받을 수 없고 이자율이 높은 크레디트 카드 대출이나 자동차 대출 등 다른 부채를 줄이는 데 사용하거나 또는 다른 부동산이나 주식에 대한 투자 등 차입인의 입장에 따라 다양하게 활용할 수 있다.

· 세제상의 이점: 모기지 이자의 세무 공제 혜택이 커질 수 있습니다. 보통의 모기지에서는 원금 상환분 때문에 매년 세무 공제를 받는 이자 부분이 조금씩 줄어들게 되지만 이자만 내는 모기지에서는 보통 불입금 전액이 이자이므로 이를 모두 공제받을 수 있다.

4. 불리한 점
· 높은 이자율: 이자만 내는 모기지가 다른 모기지에 비하여 이자율이 낮다고 잘못 이해하는 차입인이 있으나 실제로는 이자만 내는 모기지에는 이러한 선택권이 없는 같은 종류의 보통의 모기지에 비하여 보통 0.125% - 0.375% 정도 높은 이자율이 적용된다.

· 낮은 융자 비율: 최고 융자 비율을 선택권이 없는 모기지에 비하여 5% 정도 낮추는 프로그램들을 볼 수 있다. 최근의 신용 경색 사태로 인해 이자만 내는 모기지를 원하는 차입인에게는 보통의 모기지의 경우에서 보다 높은 신용 점수를 요구하는 등 심사 요건이 까다로워졌다.

·월 불입금의 인상: 이자만 낼 수 있는 기간이 지나면 월 불입금이 큰 폭으로 인상된다.

5. 최근의 신용 대란과 이자만 내는 모기지
서브프라임 모기지의 연체율이 높아지면서 시작된 최근의 신용 대란을 겪으면서도 이자만 내는 모기지를 받았던 분 중에서 고정 이자율 모기지를 택한 분들은 큰 영향을 받지 않고 있다. 그러나 변동 이자율 모기지를 택한 분들은 크게 인상된 이자율 때문에 월 불입금을 감당할 수 없는 경우가 크게 늘어나고 있으며 이를 벗어나기 위한 재융자를 받기도 어려워진 상황에 처해 있다. 하지만 이 분들도 이자만 낼 수 있는 선택권을 가지고 있으므로 보통의 변동 모기지를 가지신 분보다는 유리한 입장에 있다.
이러한 최근의 상황을 보면 차입인에게 적합한 모기지를 선택하는 것이 얼마나 중요한지를 알게 된다.

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