최근 점보모기지의 이자율이 급상승하여 최근에는 7.75%까지 치솟았다고 하니 주택융자를 41만7,000달러이상을 얻어야 하는 경우 막막하게만 여겨질 수 있다. 이에 따라 이처럼 높은 이자율을 피할 수 있는 방법이 없느냐는 문의전화들을 많이 받게 된다.

점보모기지(41만7,000달러를 초과하는 모기지)를 피할 수 있는 방법은 모기지를 1차 모기지와 2차모기지로 나누어 얻는 방법입니다. 즉 41만7,000달러에 해당하는 금액은 상대적으로 낮은 1차모기지로 얻고 나머지의 금액은 홈에퀴티크레딧라인 또는 홈에퀴티론으로 얻는다.

이와 같은 방법은 융자금액이 41만7,000달러 이하인 모기지 즉 컨포밍모기지(Conforming Mortgage)의 경우 점보모기지에 비하여 이자율이 상대적으로 저렴할 뿐 아니라 융자승인에 있어서도 순조롭다는 것을 전제로 한다.
현재 컨포밍 모기지의 경우 30년 고정모기지 이자율은 6.5%수준이며 신용점수가 700점 이상일 경우 소득 및 자산에 대한 검증이 생략된다.2차모기지에 해당되는 홈에퀴티융자는 프라임(Prime) 금리라는 단기금리를 기준으로 이자율이 책정되기 때문에 이자율이 다소 비싸다는 것이 단점이 있다.

홈에퀴티크레딧라인(Home Equity Line of Credit)의 경우 처음 10년 동안은 아무때나 융자를 얻고 갚을 수 있을 뿐만 아니라 해당기간동안에는 이자만 지불하여도 되는 상품이다. 이자율은 프라임금리(현재 8.25%)에 따라 연동되어지는데 융자금액 융자비율 그리고 신용점수에 따라 각각 이자율이 달라질 수 있다.

홈에퀴티론(Home Equity Loan)은 일시에 융자를 얻어 5년-20년 동안 원금과 이자를 분할 상환하는 상품이다. 이자율은 프라임금리를 기준으로 결정되지만 한번 결정되면 변하지 않다. 홈에퀴티크레딧라인과 마찬가지로 융자금액, 융자비율 그리고 신용점수에 따라 각각 이자율이 달라질 수 있다. 만일 75만 달러짜리 주택을 매입하는 경우 20%에 해당하는 금액(15만 달러)을 다운페이한다면 모기지 융자가 필요한 금액은 60만 달러가 된다. 신용상태가 비교적 양호하여 신용점수가 700점 이상일 경우 다음과 같은 3가지의 시나리오를 고려할 수 있다.

첫 번째 시나리오는 60만 달러를 30년 고정모기지로 얻을 경우, 즉 점보모기지를 얻는 경우이다. 이자율이 7.75%라고 할 때 월 상환금액은 4,298달러가 된다.두번째 시나리오는 41만7,000달러에 해당하는 금액은 1차 모기지(30년 고정모기지)로 얻고 나머지 18만3,000달러는 홈에퀴티크레딧라인으로 얻을 경우이다. 이 경우 1차 모기지의 경우 이자율은 6.5%정도가 적용받게 되며 이에 따른 월 상환금액은 2,636달러가 된다. 2차모기지의 경우 이자율은 8%정도가 적용받게 되며 이자만 지불할 경우 월상환액은 1,220달러가 된다. 이에 따라 총모기지상환금액은 3,856달러이다.

마지막 시나리오는 두 번째 시나리오와 마찬가지로 41만7,000달러는 1차모기지로 얻고 나머지 금액은 홈에퀴티론으로 얻을 경우이다. 이 경우 1차 모기지의 경우 6.5%의 이자율이 적용되므로 월 상환금액은 2,636달러이며 2차모기지의 경우 이자율은 7.55%정도가 적용받게 되어 월상환액은 1,480달러가 된다. 이에 따라 총모기지상환금액은 4,116달러이다.

상기에서 나타나듯이 점보모기지의 경우 이자율이 7.75%라고 한다면 융자금액을 1차와 2차로 분리하게 될 경우 가중치이자율(융자금액을 감안하여 계산된 평균이자율)은 각각 6.96%와 6.82%가 되므로 그만큼 금융비용(이자비용)이 줄어들게 된다. 이를 단순계산 시 만일 2차모기지를 홈에퀴티크레딧라인으로 얻는 경우 이자율은 0.79%의 혜택을 받게 되므로 이는 연 4,740불의 비용절감이 발생하게 되며 2차모기지를 홈에퀴티론으로 얻는 경우에는 이자율이 0.93%가 줄어들게 되므로 연 5,590불정도 이익을 보게 된다.

단 상기의 경우가 모든 경우에 동일하게 적용되는 것은 아니다. 앞서 언급되었듯이 홈에퀴티융자의 경우에는 융자비율, 신용점수 그리고 융자금액에 따라 적용되는 이자율이 크게 달라진다. 융자비율(주택가격대비 총 융자금액 비율)의 경우 80%이내이어야 하며 신용점수가 좋지 않을 경우 융자가 불가능할 수도 있고 가능하더라도 높은 이자율이 부과된다. 또한 홈에퀴티로 빌리는 융자금액이 적으면 적을수록 이자율이 높아진다.

이처럼 홈에퀴티융자에 관련하여 몇 가지 고려하여야 할 사항이 있음에도 불구하고 이를 적절히 이용할 경우 금융비용을 절약할 수 있을 뿐만이 아니라 모기지융자가 더욱 효율적일 수 있다. 다만 각자가 처한 상황이 모두 다를 수 있으므로 반드시 신뢰할 수 있는 전문 모기지뱅커를 통하여 자신에게 알맞은 정확한 융자솔루션을 마련하여야 한다.

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