현재 주택 구입 희망자나 재융자를 희망 고객들이 모기지 이자율과 전망에 촉각을 세우는데 어디서부터 설명하면 더 쉬울까? 이달 초 ‘아메리카 홈 모기지’(AHM)의 파산에 이어 몇몇 모기지 전문 은행이 파산 신청이 추가로 예견되고 있다. 이로 인해서 미전역의 모기지 은행의 지각 변동이 일어나고 있다 해도 과언이 아닌데 이런 상황 속에서 교포들이 어떻게 주택 융자를 받을 수 있을지 자세히 알아보겠다.

먼저 주택 융자에 앞서 모기지 융자 시장을 약간 이해할 필요가 있는데 대부분 모기지 융자 은행들은 모기지 영업을 해서 이것을 다시 2차 금융기관에 팔고 다시 그 자금으로 모기지 영업을 지속하는 패턴을 갖고 있다. 작금의 모기지 대란의 시작은 서브 프라임(비우량 주택 담보 대출)이었고 이제 서브 프라임보단 한 단계 위인 ‘Alt-A프로그램’을 주로 취급한 은행도 파산시청이 되고 있어 모기지 융자 은행 전체에 빨간불이 켜졌다. 이것은 모기지 관련 은행뿐만 아니라 이런 은행에 투자를 하는 회사들의 주가가 떨어지고 있고 결과적으로 모기지 융자 은행에 투자하는 2차 금융기관에서 모기지 구입을 더 신중히 하게 되었다. 그러니 모기지 융자 은행은 고객으로 융자를 해주는 가이드라인을 더 강화하고 아주 안전한 고객들만 융자를 해줄 수 있도록로 방향을 계속 돌리고 있다.

여기서 한 가지 재미있는 현상은 모기지 사태로 일반 주가가 떨어지니 투자자나 외국인 투자자들이 불안전한 주식보다 보다 안전한 미국 국채를 선호 하게 되고 미국 국채로 자금이 몰리니 당연히 수익률이 점점 떨어졌다. 그래서 프레디맥(Freddie Mac)이나 패니매(Fannie Mae)에서 낮은 수익률로 자금이 많이 확보가 되니 모기지 은행에 싼 이자로 빌려줄 수 있다. 따라서 프레디 맥이나 패니매에서 규정하는 융자 금액 1패밀리 하우스 기준 41만7,000달러 이하의 이자율은 6.375~6.5%로 하양 안정세를 연일 보여주고 있다.

문제는 프레디맥과 패니매에서 규정하는 융자 금액 1패밀리 하우스 기준 41만7,000달러 이상일 경우인데 이런 모기지는 융자 은행에서 각종 2차 금융 사기업에 모기지를 팔거나 그렇지 않으면 해당 은행에서 영구히 갖고 있어야 되니(Portfolio라고 함) 당연히 융자 심사가 까다로워지고 있다.
그럼 이런 상황에서 융자 금액별 융자 가이드라인을 알아보도록 하겠다.

1) 융자 금액 41만7,000달러 미만(1 패밀리 주택의 경우)앞서 말한 것처럼 주거용으로 1패밀리 하우스 융자 금액 41만7,000달러 이하를 ‘컨포밍 융자’라고 한다. 융자 금액이 41만7,000달러이지 주택 가격이 41만7,000달러가 아니라는 것을 참고해야 한다. 뉴욕과 뉴저지 한인 고객들의 80%정도가 주택 가격 40만 달러에서 60만 달러 사이의 주택을 구입하시고 계시며 10% 정도를 평균 다운을 하십니다.

예로 55만 달러의 주택을 구입하며 10%다운을 가정을 하면 90%인 49만5,000달러를 융자하게 되는데 종전에는 80/10/10 즉 모기지 보험(PMI)를 피하기 위해 80%를 1차 융자로 나머지 10%를 2차 융자를 받았다. 그런데 1차 모기지 80%는 44만 달러로 프레디맥이나 패니매에서 규정하는 41만7,000달러가 넘어가는 점보 융자가 된다. 하지만 이것을 1차 41만7,000달러로 맞추고 2차 모기지를 10%인 5만5,000달러보다 2만3,000달러가 더 많은 7만8,000달러로 얻게 되면 1차 융자 금액을 낮은 이자로 쉽게 융자를 얻을 수 있다.

여기서 2차 융자는 프라임 이자율(현재8.25%)에 따라 움직이는데 홈 에퀴티 라인으로 2차를 해 놓으면 2차 융자의 원금을 갚고 그 갚은 금액만큼은 유사시에 다시 사용할 수 있으니 상당히 유용하다. 상기와 같이 융자를 받기 위한 가이드라인은 신용 점수 최소 680이상, 5~10% 정도 다운하면(10%가 안전함) 소득 증빙이나 은행 잔고 증빙 없이도 융자가 가능하다.
2)융자 금액 41만7,000달러 이상 (1패밀리 주거용 기준)융자 금액이 41만7,000달러 이상일 경우를 ‘점보 융자(Jumbo Loan)’라고 하는데 만약 주택 구입가가 70만 달러 이상이고 10%만 다운할 경우 이것을 앞서 말한 방법으로 1차를 41만7,000달러만 받고 나머지를 2차 융자로 돌리게 되면 2차 융자 금액이 무려 21만3,000달러나 나온다.

참고로 2차 융자가 10만 달러 이상이 되면 바람직한 융자구조가 아니라고 생각한다. 이럴 경우 점보 융자가 필요한데 점보 융자는 가이드라인 점점 복잡해지고 까다로워지고 있다. 그럼 세부적으로 나누어서 융자 받을 수 있는 방법을 알아보겠다.

a. 점보 융자로 다운 페이먼트가 25% 이상일 경우
모기지 은행에서 감정가나 구입가중 높은 금액의 25%이상 다운페이먼트된 융자 건은 고객이 추후 모기지 페이먼트가 연체가 생기더라도 차압 등으로 융자 금액에 크게 손해를 보지 않으니 이런 고객을 위해서 스페셜 프로그램 한두 개쯤은 갖고 있다. 이자율도 컨포밍 41만7,000달러 미만 융자 보다 0.25% 비싼 정도이다.

소득 증빙은 필요 없지만(Stated Income기준) 은행 잔고 증빙은 꼭 필수이다. 신용점수 680이상 정도가 요구된다. 은행 잔고 증빙은 최소 두 달 은행 잔고증명서나 기존 주택이나 상가를 팔아서 생긴 자금이라면 당시 클로징 서류 또는 Stock 이나 Bond 등 증빙자료이다.

b. 다운페이먼트 10~25%일 경우
점보 융자로 10% 미만 다운만으로 융자는 현재 힘들다고 보시면 되고 10% 이상을 다운 페이먼트 하시더라도 이 경우는 가이드라인이 가장 까다롭다.
일단 신용점수가 720점 이상은 되어야 안심이 된다. 또한 다운하실 금액과 클로징 비용 아울러 클로징 뒤 향후 6개월 모기지 페이먼트 금액까지 잔고 증빙이 되어야 한다. 소득 증빙은 고객의 수입을 증빙할 수 있으면 문제가 없으나 수입을 서류로 증빙하지 못할 때는 현재 주택 경비
로 얼마를 내고 있는지를 따져본다.

만약 한 달에 1,500달러의 렌트를 내는 고객이 70만 달러융자를 받아서 월페이먼트가 세금 보험 합해서 5,000달러 정도 나온다면 렌트보다 3배 이상 페이먼트가 인상된 것이다. 이럴 경우도 융자가 힘들어 진다.
이처럼 점보융자가 필요한 고객은 주택 매매 계약에 앞서 융자를 받을 수 있을지 융자 전문가에게 미리 융자 점검을 받아 보는 게 우선이 되어야 한다.

Peter Kwak
Sr. Loan Officer
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