신현근Archer Capital 모기지 은행 부행장

이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage, ARM, 여기에서는 ARM이라고 부름) 중에서 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등 장기인 ARM을 혼성 변동 이자율 모기지 또는 혼성ARM(Hybrid ARM 또는 Fixed Period ARM)이라고 한다.이러한 혼성ARM에서는 초기 이자율 고정 기간이 지나면 전형적 ARM(Typical ARM)에서와 같이 1년 또는 6개월마다 정기적으로 이자율이 조정된다. 혼성 ARM의 특성과 이로부터 얻을 수 있는 혜택을 살펴보면 다음과 같다.

1. 초기 이자율 고정 기간
혼성ARM의 초기 이자율 고정 기간은 3, 5, 7, 10년 등 장기간이다. 이 기간 동안에 적용되는 이자율이 고정되며 이에 따라 월 대출 납입금도 고정된다. 보통은 30년 동안에 완전 상각이 이루어질 수 있도록 월 불입금을 결정하는 전액 납입 프로그램이 대부분이지만 초기 고정 기간 동안에는 이자만 납입(Interest Only Payment)하도록 허용하는 프로그램도 있다. 어느 경우에나 이 기간이 지나면 남은 기간 동안에 주기적으로 조정되는 변동 이자율에 따라 완전 상각이 이루어지도록 전액납입을 하게 된다.

2. 정기적 이자율 조정 기간
초기 이자율 고정 기간 이후부터 적용되는 정기적 이자율 조정 기간은 보통 1년 또는 6개월이며 이는 전형적 ARM의 경우와 같다. 보통 1년마다 이자율이 조정되는 프로그램은 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 등으로 부르며 6개월 마다 조정되는 프로그램은 3/6, 5/6, 7/6, 10/6 등이 있다.

3. 재정 지수
혼성 ARM에서 보통 사용하는 재정 지수(Financial Index)는 재무성 증권(US Treasury Securities) 지수와 런던 은행 간 차입 금리(London Interbank Offered Rate, LIBOR) 이다. 최초 이자율 조정 기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정 기일에는 다음 기간의 이자율을 재정 지수와 융자 당초에 결정된 마진(Margin)을 합하여 산출한다. 융자 기관은 이렇게 산출된 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이 다음에 설명하는 이자율 조정 한도를 넘지 않는 한 다음 기간의 이자율로 활용한다.

4. 이자율 조정 한도
전형적 ARM에서는 1년ARM인 경우에는 2/2/6 또는 2/2/5 등으로 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)를 표시하며 6개월 ARM인 경우에는 1/1/6 또는 1/1/5등으로 이자율 조정한도를 표시한다. 이때 각 경우의 세 개의 숫자는 각각 최초 한도(Initial Cap), 정기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간 한도(Life Cap)를 표시한다. 전형적 ARM에서는 최초 이자율 조정 기간과 정기적 이자율 조정 기간이 일치하기 때문에 최초 조정 한도와 정기적 한도가 일치한다.

2/2/5로 표시된 이자율 조정한도는 최초 이자율 조정 때나 그 이후의 정기적 조정 때에 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 이자율을 올릴 수 없으며 전 융자 기간 동안의 이자율이 초기 이자율
에 5%를 더하여 산출된 이자율 보다 더 높아질 수 없다는 것을 표시한다.
혼성ARM에서는 초기 이자율 고정 기간이 길기 때문에 정기적 조정 기간보다 최초 조정 한도와 정기적 조정 한도가 다른 경우가 많으므로 이에 유의하여야 한다. 예를 들어 5/1, 7/1/ 10/1 등의 프로그램에서 이자율 조정 한도가 5/2/5등으로 표시되는 경우를 많이 볼 수 있다. 이는 최초 이자율 조정 때에는 초기 이자율보다 5%를 초과하여 올릴 수 없으나 그 이후의 정기적 조정 때에는 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 올릴 수 없음을 표시하고 있으므로 이러한 경우에는 초기 이자율 조정 한도에 대하여 특히 유의하여야 한다.

5. 월 불입금 조정 한도가 적용되는 경우
혼성 ARM 중에는 3년이나 5년 등의 최초 고정 기간 이후에는 보통 연 7.5%인 월 불입금 연간 조정 한도(Monthly Payment Cap)가 적용될 뿐 이자율 조정 한도가 적용되지 않는 프로그램이 있다. 이러한 프로그램에서는 월 불입금이 발생하는 이자보다 적은 경우에 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있으므로 유의하여야 한다.
이러한 ARM은 혼성 ARM과 최저 불입금 모기지(Option ARM)의 성격을 함께 가지고 있다고 볼 수 있으므로 이러한 조건을 가진 프로그램을 선택할 때는 충분한 검토가 필요하다.

6. 전형적인 혜택과 현재의 특수한 상황
혼성ARM 이용자가 받는 가장 큰 혜택은 고정 이자율 모기지의 이자율에 비하여 낮은 초기 이자율을 장기간 동안 적용받는데 있다. 초기 이자율은 고정 이자율 모기지의 이자율보다는 낮고 전형적ARM의 이자율보다는 높게 결정된다. 어느 융자 기관의 프로그램에 적용된 2004년 4월 어느 날의 이자율의 예를 개략적으로 보면 30년 고정 이자율 모기지의 이자율이 5.75%인 경우에 3/1 ARM인 경우에는 3.875%, 5/1 ARM인 경우에는 4.75%, 7/1 ARM인 경우에는 5.125%, 10/1 ARM인 경우에는 5.375%가 각각 적용됐
다.

이러한 이자율 구조 아래서는 차입인이 예상 거주 기간을 합리적으로 예측할 수 있는 경우에는 그 기간에 적합한 초기 이자율 고정 기간을 가진 혼성ARM을 선택함으로써 고정 이자율 모기지와 ARM의 좋은 점을 모두 얻을 수 있었다. 여러 가지 이유로 2, 3년 후에 재융자를 해야 하는 차입인도 이러한 프로그램을 선택함으로써 같은 혜택을 받을 수 있었다.

하지만 2007년 8월 어느 날의 한 금융 기관 이자율을 개략적으로 보면 30년 고정 이자율 모기지의 이자율이 6.25%인 경우에 3/1 ARM인 경우에는 5.625%, 5/1 ARM인 경우에는 6.00%, 7/1 ARM인 경우에는 6.25%, 10/1 ARM인 경우에는 6.375%이며 전형적인 ARM인 1년마다 이자율이 조정되는 1/1 ARM인 경우에 5.5%이었다.위에서 보는 것처럼 현재의 모기지 시장에서는 고정 이자율 모기지의 이자율과 변동 이자율 모기지의 초기 이자율 사이에 큰 차이가 없으므로 혼성 ARM을 포함한 변동 이자율 모기지가 차
입인에게 줄 수 있었던 전통적인 혜택이 상당 부분 사라졌다고 볼 수 있다.

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