고진성<파인리지 모기지>

가뜩이나 고전을 면치 못하는 주택시장은 최근 또 다른 복병을 만나게 됐다. 이는 다름 아닌 모기지시장이 거의 패닉상태에 빠져 있다는 것이다. 주택구매라는 것이 어찌 보면 주택을 사는 것이라기보다는 모기지를 사는 것이니 만큼 최근 갑자기 악화되고 있는 모기지시장의 상황은 결국 주택시장에 치명적인 악영향을 끼칠 것으로 보인다.

요즘 모기지시장이 패닉상태에 빠져든 것을 보면 지난 1980년대 주식시장이 붕괴되었을 때나 지난 2000년 인터넷관련 기술주(株)들이 폭락하였던 때와 매우 유사하다는 생각이 든다. 이에 따라 모기지 시장은 빠르게 악화되고 있는데 현재까지 나타나고 있는 상황은 다음과 같다.

첫째, 신용이 좋지 않은 사람들을 대상으로 한 서브프라임모기지에 이어서 소득/자산에 대한 검증을 거치지 않는 모기지의 일종인 ALT-A모기지가 더 이상 취급되지 않으며 설령 이러한 종류의 모기지를 얻을 수 있다고 하더라도 아주 높은 이자율을 감수하여야 한다는 것이다. ALT-A모기지의 경우 모기지 융자시 소득을 부풀리는 것이 당연시되어 있다. 즉 거짓말이 자
행되고 있음을 모두 알고 있지만 이에 대하여 묻지 않은 것이 마치 관행(?)처럼 여겨져 온 것이다. 이는 마치 억만장자의 와이프가 남편에게 요트에서 누구랑 시간을 보내느냐고 묻지 않는 것과 같다. 만일 결정적인 문제가 없다면 몇 가지의 원칙을 어겼다고 구태여 다이아몬드가 밍크코트를 다 내던져 버릴 필요는 없다고 생각하는 것과 마찬가지이다. 그러나 이제 잘못하다가는 다이아몬드와 밍크코드는 물론이고 알몸으로 내쫒길 처지에 놓이게 되자 갑자기 총을 들고 남편 지키기에 나선 상황이 되었다.

둘째, 점보(Jumbo)모기지의 이자율이 급격하게 상승하고 있다는 것이다. 융자금액이 41만7,000달러를 초과하는 모기지를 소위 점보모기지라고 하는데 불과 얼마 전만 하더라도 6.5%수준이었으나 지난주 30년 고정모기지의 경우 평균이자율은 7.34%로 치솟았고 이번 주에는 7.75%까지 육박하고 있는 상황이다.

점보모기지의 이자율이 이처럼 갑자기 급상승하게 된 이유는 유동성(Liquidity)의 문제, 즉 채권시장에서 점보 모기지 채권을 매입하기를 거리고 있기 때문이다. 투자가들이 점보 모기지 채권을 매입해줄지의 여부가 불확실한 상황에서는 융자은행의 입장에서는 이에 대한 방어수단으로
써 이자율을 인상시킬 수밖에 없게 된다. 만일 점보모기지의 매각이 어렵게 되는 경우 이를 잠정적이나마 보유할 수밖에 없게 되는데 경우에 따라 향후 채권의 가치가 하락할 위험을 감수하여야 하기 때문이다. 점보모기지는 총 주택모기지의 약 13%를 차지하고 있는바 뉴욕이나 뉴저지와 같이 주택가격이 비싼 지역에서 주로 취급되고 있는데 이자율이 크게 올랐다는 것은 감당여력(Affordability)이 줄어든다는 것이 되므로 뉴욕과 뉴저지의 경우 주택매매와 주택가격에 부정적인 영향을 미치게 될 것이다.

세 번째 나타나고 있는 현상은 일정한 금액을 다운페이하지 않고는 주택장만 자체가 불가능해졌다는 것이다. 불과 얼마 전만 하더라도 소위 100% 융자라고 하여 다운페이를 전혀 하지 않고도 주택을 장만할 수 있었다. 전국부동산업협회(NAR)의 조사에 따르면 2005년과 2006년 중 처음 주택을 장만하는 사람들 10명중 4명이 다운페이를 하지 않고 주택을 장만하였다고 하니 과거의 경우 주택구매시 적어도 20%정도는 다운페이해야 한다는 20% 다운페이의 원칙은 호랑이가 담배 피우던 시절의 이야기처럼 들렸을 것입니다.

그러나 모기지 연체의 주범이 과다융자로 나타나자 100% 융자라는 프로그램자체가 시장에서 사라져버렸고 이에 따라 다운페이를 하지 않고 주택을 장만하는 것은 거의 불가능하게 되었다.처음 주택을 장만하는 경우 다운페이를 마련하기가 어렵다면 주택구매를 다소 늦추면 되겠으나 문제는 얼마 전에 100%융자를 얻었는데 해당모기지가 변동모기지인 관계로 재융자를 하여야 할 경우이다. 그동안 주택가격은 오히려 하락하여 갚아야 할 모기지가 더 많은 상황인데 100% 융자는 불가능하고 매월 모기지 상환부담은 가중되고 있다면 이를 해결할 마땅한 방도를 찾기 어렵기 때문이다.

상황이 이처럼 갑자기 악화되자 어려움을 호소하는 사람들이 매일매일 늘어나고 있다. 그러나 따지고 보면 무조건 벼랑으로 떨어져야 하는 것은 아니다. 왜냐하면 최근 모기지 융자가 매우 까다로워졌다고 하지만 과거에 비하면 여전히 괜찮은 편이며 또한 현재 시장에서 사라지고 있는 모기지 상품들은 불과 6-7년 전만 하더라도 시장에는 없던 리스크가 높은 모기지들이기 때문이다.

모기지 융자금액이 41만7,000달러 이하인 경우 그리고 상대적으로 안정된 고정이자모기지를 선택할 경우 이자율은 6.500%대로 여전히 낮은 수준이며 신용이 많은 경우에는 소득/자산에 대한 검증을 거치지 않고도 별다른 불이익이 없이 모기지를 얻을 수 있을 것이다.

이처럼 모기지시장이 급변하는 상황에서는 주택을 구매하거나 재융자를 고려할 경우 무엇보다도 시간을 두고 사전에 준비하는 것이 필요하다. 특히 요즘과 같은 상황에서는 신뢰할 수 있는 전문모기지뱅커를 통하여 자신의 재정상황 및 신용상태 등을 미루어 어떠한 모기지 융자가 가능한지의 여부 그리고 어떠한 융자전략을 통하여 내게 알맞은 모기지 상품을 가장 저렴한 이자율과 비용으로 얻을 수 있는지를 사전에 면밀하게 확인하는 수순을 거쳐야 할 것이다.

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