요즘 모기지 시장은 하루가 다르게 커다란 변화가 일어나고 있다. 올초 서브프라임 모기지의 문제로 시작된 주택모기지의 부실화문제가 점차적으로 다른 영역으로 확대되어지면서 모기지 융자가 한층 어려워지고 이자율 역시 심각한 상승압박을 받고 있는 것이 드디어 현실로 나타나고 있다.

서브 프라임 모기지의 문제가 불거지면서 뉴센트리(New Century) 등 대표적인 서브프라임 모기지 은행들이 파산하게 되었고 결국 신용이 좋지 않은 경우 모기지 융자가 거의 불가능한 상황에까지 이르게 됐지만 내심 이러한 문제가 서브프라임모기지에만 국한될 것이라는 희망 섞인 기대도 없지 않다.그러나 이러한 기대와는 달리 모기지 부실화라는 문제는 서브프라임모기지에 그치지 않고 점차적으로 다른 영역으로 확대되어지면서 보다 심각한 현상으로 발전되고 있다.

지난 화요일 미국에서 10번째로 큰 모기지회사인 아메리칸 홈모기지(American Home Mortgage)가 파산신청이 임박하였다는 소식이 전해지자 해당회사의 주가는 무려 90%가 폭락하는 사태가 발생했다. 그런데 문제는 아메리칸 홈모기지가 단순히 경영상의 문제로 인하여 파산에 이르게 된 것이 아니라 모기지 채권의 부실화와 직접적으로 연관되어 있다는 것이다.
이와 함께 채권시장에서 더 심각하게 받아들이는 문제는 해당회사가 서브프라임모기지 은행이 아니라 변동 이자 모기지와 소위 ALT-A라는 소득에 대한 검증을 요구하지 않은 모기지 프로그램을 중점적으로 취급하는 회사라는 것이다.

이러한 사태가 발생하자 대부분의 주요 모기지 은행들의 경우 갑자기 ALT-A 모기지를 취급할 수 없는 상황에 이르게 되었고 경우에 따라 설령 이러한 종류의 모기지를 계속 제공하더라도 종전에 비해 매우 높은 이자율을 부과하기 시작했다. 이는 앞으로 신용상태가 양호하고 모기지 상환여력을 객관적으로 나타내주는 소득검증을 거치지 않을 경우 모기지 융자가 더욱 힘들어지거나 아니면 높은 이자율을 감수할 수밖에 없다는 이야기가 된다.

이와 더불어 과다융자가 기피되고 있습니다. 불과 얼마 전까지만 해도 90% 또는 95% 그리고 심지어는100% 융자까지도 어렵지 않게 얻을 수 있었지만 최근 이로 인하여 홈에퀴티(2차모기지)관련 연체가 급증하는 현상이 발생하자 대부분의 융자은행들이 주택가격의 80%를 초과하는 홈에퀴티 융자를 기피하는 현상이 눈에 띄게 나타나고 있다. 이는 앞으로 주택구매시 무조건 20%를 다운페이하여야 하는 상황이 현실로 나타나고 있다는 것을 말해주는 것으로 처음 주택을 장만하는 경우 주택구매에 적지 않은 걸림돌로 작용하게 될 것이다.

모기지채권의 부실화라는 문제는 모기지이자율에도 매우 부정적인 영향을 미치고 있다. 일반적으로 장기채권(長期債權)에 속하는 모기지이자율은 일반적으로 10년 만기 재무부채권(Treasury)의 수익률과 연동하여 움직이는데 최근에 들어서는 재무부채권의 수익률은 계속 하락하고 있음에도 불구하고 모기지이자율은 이와 반대로 움직이고 있다. 한동안 5.25%이상 치솟았던 재무부채권 수익률은 이후 계속 하락하면서 최근에는 4.8%이하로 떨어졌다. 종전대로라면 30년 고정 모기지 이자율은 약 6.125% 수준으로 떨어져야 하는데 여전히 6.625% 수준을 유지하고 있는 상황이다.

그러나 이보다 더욱 심각한 것은 점보모기지(융자금액이 41만7,000달러 이상인 모기지)의 경우인데 오히려 이자율은 상승하여 30년 고정모기지이자율의 경우 7.25%수준까지 치솟고 있다는 것이다. 통상적으로 융자금액이 41만7,000달러이하인 모기지(컨포밍 모기지라고 불리움)와 점보 모기지
간의 이자율은 약 0.25%-0.375%정도의 차이가 났으나 최근에는 이자율의 격차가 무려 0.625%-0.75%까지 벌어지고 있다. 이는 채권시장에서 모기지 채권, 특히 점보모기지에 대한 우려가 그만큼 증대되고 있다는 것으로 드러내주고 있다.

작금의 사태는 이미 예정된 결과일는지도 모른다. 과다한 금액의 모기지를 감당할 여력과는 상관없이 손쉽게 얻은 경우 결국 모기지 상환에 있어 문제가 발생될 수밖에 없는데 주택가격이 정체 또는 하락하는 경우 주택모기지의 부실화가 더욱 확대되는 양상을 띠게 된다. 이처럼 모기지 채권에 관련된 리스크가 크게 높아지게 되자 채권투자자들은 ALT-A와 같은 모기지상품의 매입을 거부하거나 더 높은 수익률을 요구하게 되고 결국 모기지이자율은 상승압박을 받게 되는 것이다.

작금의 현상은 앞으로 나아지기 보다는 더욱 악화될 가능성이 높으며 이로 인하여 앞으로 적지 않은 파장이 예상된다. 이는 우리들이 원하던 원하지 않던 간에 보다 건강하고 안정된 모기지로 눈을 돌리도록 만들고 주택소유가 우리들에게 주어지는 당연한 권리가 아닌 특권(特權)임을 새삼 깨닫도록 만들 것이다. 분명한 것은 이러한 상황일수록 주택융자 또는 재융자시 반드시 사전에 전문 모기지 뱅커와 충분한 상의를 통하여 최선의 선택을 할 수 있어야 한다는 것이다.
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