어렵게(?) 잡기 시작했던 부동산시장의 안정이 최근 들어서 “분당 급 신도시” 계획을 둘러싼 일부지역의 시장혼란과 불안감이 커지면서 정부는 서둘러 660만평규모의 ‘동탄 2지구 신도시’를 이른바 “분당 급 신도시”라고 발표했다.

건설교통부장관은 신도시 발표에서 “신도시가 강남을 대체한다는 말은 ‘거리(공간)대체’가 아니고 ‘기능의 대체’를 의미한다.” 라는 언급을 한바있었지만, 시장의 반응은 기대했던 것과 달리 싸늘하기만 합니다. 과거 정부는 부동산시장의 안정을 위해 신도시를 건설함으로서 많은 효과를 본 것은 사실이다. 특히 ‘노태우 정부’시기에(1989년) 시작된 분당, 일산, 부천중동, 안양의 평촌, 군포의 산본 등 수도권 1기 신도시 건설은 약 200만호의 주택을 공급함으로서 당시 극히 불안정하기만 했던 부동산시장의 가격폭등구조를 단번에 잡았고, 이는 장기 부동산불황을 낳을 정도로 효과는 대단했던 것이다.

물론 당시 일시에 대규모 주택을 공급하다보니 시멘트, 벽돌 등의 원자재 가격폭등과 건설종사자들의 임금이 폭발적으로 상승되고 과도한 건설경제가 팽창했던 부작용도이 있긴 하였지만 대체적으로 성공했다는 것이 현재의 평가인 것이다. 최근 정부는 몇 차례의 부동산대책의 일환으로 여러 건의 신도시 계획발표가 있어왔고 그러한 신도시는 경기도 양주, 파주, 김포(이 지역은 규모를 확정 시키고도 축소하였다가 지금은 원안보다 더욱 큰 규모로 변경되었음) 인천검단, 지역 등의 서울강북과 강서권역에도 있고 판교, 광교, 용인 흥덕 지구, 동탄 1지구, 평택, 아산, 행정 복합 도시 등 서울의 남부축인 경부 고속도로선상에 집중적으로 건설하고 있다.

서울시는 독자적으로 강북 뉴타운개발계획을 발표하면서 강북의 균형발전을 꾀하기도 했다. 그러나 용인이남 지역 등은 서울 강남권과도 지리적으로 멀기 때문에 서울대체성은 그리 부각되지도 못했을 뿐 아니라 수도권의 주택 가격안정에도 커다란 영향을 끼치지도 못했음을 우리는 기억하는 것이다. 이번의 2기 동탄 신도시는 ‘분당 급 신도시’는 맞는 말이지만 ‘강남대체 신도시’는 될 수 없다는 것이 현재까지의 시장의 평가이고 보면 그야말로 ‘통단 독자신도시’로 불리는 것이 맞는 것 아닌가?

이처럼 실적위주(?)의 물량공급이라면 누가 못해서 부동산을 못 잡겠는가? 차라리 현재로선 대다수 부동산 수요자가 선호하는 서울 강남일원의 신도시는 고사하더라도 서울 강북지역을 들여다보고 여기에서 부동산시장의 안정과 효율적인 주택정책의 전기를 마련하는 것이 오히려 효과적이면서 안정적이지 않을까? 이번 동탄 신도시 계획에 의문을 던져보고자 한다.

① 경부선상축에만 집중돼 있는 주택공급정책은 가중되는 교통대책이 무엇인지 물리적으로 고속도로 몇 개 더 만들고 전철연장하고 신설한다 해서 그렇게 서울로 진입한 교통량은 도시 안에서 어떻게 수용하겠다는 대책이 서 있다는 건지?
② 신도시 추가건설은 현 정부의 국가 균형 발전계획과 어떠한 평형감각을 유지하거나 보완하는 것인지?
③ 동탄 신도시가 어떠한 점 때문에 강남을 대체 한다는 것인지?
④ 베드타운의 신도시로 전락할 가능성에대한 구체적 대안이 있는 건지?
⑤ 오히려 수도권 집중현상과는 무엇이 다른 것인지? 등을 묻고자 한다.

가장 중요한 것은 부동산 안정을 위해 너무 과도한 자본을 투여한다는 것과 효과에 비하여 비효율적 상황이 널려 있다 함을 정부는 무엇으로 말할 것인지가 중요한 궁금증이다. 이렇다면 서울시가 추진하고 있는 서울 한복판의 강북기역을 도심 재정비나 재개발 사업지구로 묶어서 수도서울의 면모를 개선시키고 강남, 북의 균형을 맞추는... 그럼으로써 일부지만 아주중요한 양극화현상을 적극적으로 개선할 필요는 정녕 없는 것인지? 등을 묻고 싶고 제안하는 것이다.

서울의 강북지역은 개발이 가능한 양질의 주택지가 많은 것도 우리는 알고 있다. 미군이 이전할 용산 일대지역 (용산동, 이태원, 후암동, 한남동, 보광동, 한강로), 성수동 인근의 뚝섬지역,대표적인 낙후지역인 신림동과 봉천동, 상계동, 월곡동, 삼양동, 영등포지역, 구로동 지역 등 너무도 많은 지역이 정부의 효과적인 주거안정과 부동산 안정화를 기할 최적의 개발지역으로 볼 수는 있을까? 이들 지역이 아니라 할지라도 서울의 개발을 꿈꿀 수 있는 지역은 상당한 면적으로 남아있음을 상기시키고자 한다.

물론 이들 열거된 지역을 개발하자면 엄청난 행정력과 예산의 집행과 우여곡절의 보상정책이 뒤따라야 한다는 점은 인정할 수 있지만 투자의 위험성은 신개발지역보다 훨씬 적을 것은 분명하고 무엇보다 유구한 역사 속에 찌들대로 찌든 수도서울을 획기적으로 또는 근본적으로 개선시킬 수 있는 또 다른 방안제시이고 기회라고 주장하고 싶은 것이다.

서울시가 추진하고자하는 강북지역의 재편성 계획을 중앙정부차원에서 좀 더 면밀하고도 발전적으로 연구해야 하는 이유는 바로 위에 열거된 여러 이유 말고도 경제발전의 또 다른 계기가 될 것임을 지적한다.

REAL ESTATE Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) consulod@paran.com
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