신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

주택을 담보로 하여 차입인이 일정한 한도 내에서 필요에 따라 자유롭게 자금을 인출할 수 있도록 허용하는 크레딧 라인을 설정해주는 모기지 대출을 주택 담보 크레딧 라인(Home Equity Line of Credit)이라고 한다. 보통은 2차 모기지를 담보로 하지만 1차 모기지를 담보로 하는 경우도 있다. 이러한 크레딧 라인은 재융자를 통하여 설정되는 경우와 주택 구입 때에 설정되는 경우가 있다.

현재의 금융 시장 이 처해있는 신용 경색 사태로 인하여 크레딧 라인에 대한 심사 기준이 대폭 강화됐다. 특히 최저 신용 점수 요건이 매우 높아졌으며, 은행 거래 내역서 등을 통하여 확인할 수 있는 최소한의 예비비를 요구하는 경우가 많아졌다.

1.차입인에 대한 혜택
주택 담보 크레딧 라인의 차입인은 보통 10만 달러까지의 대출금에 대한 이자에 대하여 세무상의 소득공제 혜택 을 받으며, 본인이 필요한 시점에 필요한 금액만큼 인출하고 인출 잔액을 제한 없이 상환하며 대출 한도 안에서 목적에 상관없이 회전 사용할 수 있는 편의성을 누리게 된다. 이러한 크레딧 라인의 설정이 적합한 몇 가지 예를 들어보겠다.

▲차입인이 가까운 장래에 개인적인 용도나 사업을 위하여 자금이 필요하지만 당장에 인출할 필요가 없는 경우에 적합하다.
▲ 차입인이 주택 융자 이외에도 크레딧 카드 대출, 자동차 대출, 은행 일반 대출 등 여러 종류의 부채를 지고 있어 이를 주택 담보 크레딧 라인의 인출금으로 대체하고자 하는 경우에 적합하다.
▲80% 이상의 대출이 필요한 차입인이 1차 모기지와 동시에 주택 담보 크레딧 라인을 설정하는 경우에는 민간 모기지 보험을 들지 않고도 80% 이상의 대출을 받을 수 있다. 경우에 따라서는 하나의 대출로는 받을 수 없는 100% 등 높은 융자비율의 대출을 받는데 도움이 된다.

2. 융자기관에 대한 혜택
융자기관의 입장에서는 주택을 담보로 확보하고 변동 이자율을 적용함으로 무담보 대출이나 자동차 등 동산 담보 대출에 비하여 안전하며 수익률이 높다.

3. 융자 조건과 사용 방법
▲이자율은 대부분 우대금리(Prime Rate)에 연동하여 변한다. 대출한도, 융자비율, 차입인의 신용도 등에 따라 우대 금리를 적용하거나 우대 금리에 일정한 마진을 더한 이자율을 적용하는 것이 보통이다. 2006년8월 현재의 우대금리는 8.25%이다.
▲융자 비율을 100%까지 허용하는 융자기관도 있다.
▲보통 10년 또는 15년 정도의 인출 기간이 주어지며 이 기간 동안 차입인은 자유스럽게 대출 한도 안에서 인출할 수 있다. 이 기간에는 대출 잔액에 대한 이자를 최소 월 불입금액으로 하는 경우가 대부분이다.
▲인출 방법은 융자기관이 제공하는 수표책을 사용하는 것이 보통이지만 자동 이채 등을 통한 인출 등 다른 방법이 사용되기도 한다.

▲인출기간이 지난 후 의무적으로 그 기간 동안에 의무적으로 원리금을 상환해야하는 상환 기간이 주어진다. 이 기간은 10년 또는 15년 등 장기인 것이 보통이다.
▲융자기관에 따라서는 연 유지비를 부과하므로 잘 따져봐야 한다.
▲융자기관에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 아무 비용도 부과하지 않는 프로그램을 허용하기도 한다. 그러나 이 경우에도 주택 담보 크레딧 라인을 설정한 후 3년이나 4년 등 빠른 시일 안에 주택의 처분이나 재융자 등으로 이 크레딧 라인을 폐쇄해야 할 경우에는 융자기관이 클로징 때 차입인을 위하여 부담한 비용을 회수하는 경우가 있으므로 이를 미리 알고 있어야 한다.
▲융자기관에 따라서는 신용이 매우 좋은 차입인에게 수입을 조사하지 않고 대출을 결정하는 프로그램을 허용하기도 한다.

4. 차입인이 주의할 점
차입인이 자금을 언제든지 어떤 목적으로든지 자유스럽게 인출할 수 있기 때문에 차입인이 분별 있게 이를 사용하지 않으면 지나친 채무 누적 등으로 오히려 큰 어려움에 처할 수도 있다.또한 변동 이자율 모기지이기 때문에 이자율 변동에 대한 위험을 차입인이 모두 지게 된다. 그러므로 지나치게 큰 금액의 잔액을 장기간 이에 의존하지 않도록 주의해야 한다. 특히 2004년 6월 까지 4%이던 우대 금리가 빠른 기간 안에 계속해서 인상돼 2007년 8월 현재 8.25%에 머무르고 있는 지금의 상황에서는 주택 담보 크레딧 라인의 이자율이 고정이자율 모기지 이자율보다 현저하게 높으면서도 차입인은 여전히 이자율 변동의 위험성에 노출돼 있다.
이미 지나치게 많은 금액을 주택 담보 크레디트 라인의 잔액으로 유지하고 있는 차입인은 1차와 2차 모기지를 합하여 하나의 1차 모기지로 바꾸는 재융자가 자신의 경우에 도움이 되는지 검토할 필요가 있을 것이다.

4. 사업용 크레딧 라인
사업체에 대하여 금융 기관이 허용하는 사업체 크레딧 라인(Business Line of Credit)이나 상용 건물이나 주상 복합 건물을 담보로 한 상용 건물 담보 크레딧 라인(Commercial Equity Line of Credit)은 사업용 금융이며 주된 담보가 주택이 아닌 점에서 주택 담보 크레딧 라인과 다르지만
사업자인 차입인이 매우 큰 도움을 받을 수 있는 금융 수단입니다.
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