왜 모기지 이자율이 늘 변하는가를 이해하기 위해서는 일반적으로 이자율이 왜 변하는가 하는 것을 알아야 한다. 또한 세상에는 한가지 이자율만 있는 것이 아니라 매우 많은 종류의 이자율이 존재한다는 것을 인식하는 것이 중요하다. 그 중에 몇가지 중요한 이자율과 이자율을 변하게 하는 index들을 보면 다음과 같다.

Prime rate: 은행에서 가장 신용이 좋다고 평가하는 고객들에게 적용하는 최우대 금리. 이는 요즘 유행하는 Home Equity Line of Credit(HELOC)의 기본이자율이며 통상 Federal funds rate + 3% 정도이다.

Libor: London Inter-Bank Offered Rate의 약자로, 이는 London 의 은행간 적용하는 예금이자율이며 많은 변동금리 모기지의 이자율 산정의 기본이자율 (index)로 사용된다.

Treasury bill rates “T-bills” and Treasury notes: 미국정부에서 부채 상환을 위해 발행하는 단기 및 중기 채권들이다. Treasury index는 미국정부가 행하는 T-bill과 notes의 경매금액 혹은 채권수익율에 의해 정해진다. 이는 Libor index와 같이 변동금리 모기지의 이자율 산정에 기본이 된다. 또한 1년 만기 미국국채의 수익율 평균치를 기본으로하는 Twelve Month Treasury Average (12 Month MTA)도 많이 사용되는 index로 이는 요즘 유행하는 Option ARM 모기지의 이자율 산정에 많이 쓰인다.

Treasury bonds: 미국정부에서 부채상환을 위해 발행하는 30년 만기 장기 채권이다.

Certificates of deposit index(CODI): 3개월 만기 정기예금의 지난 1년간 평균이자율.

Federal funds rate: 은행간 초단기대출(overnight loan)의 이자율. 이는 매월 열리는 연방공개시장위원회에서 투표에 의해 정해지는 이자율이며 2007년 7월 현재 5.25%이다.

Federal discount rate: 미국연방은행에서 회원은행에 부과하는 초단기 대출에 대한 이자율.

11th District Cost of Funds(COFI): Home loan bank of San Francisco의 회원은행이 융자를 받는 비용의 평균을 기초로 하여 산출하는 index이다.
이자율의 변화도 시장경제의 원리와 마찬가지로 수요와 공급의 법칙에 따른다. 즉 융자의 수요가 많아지면 이자율이 오르고 반대로 융자의 수요가 적어지면 그에 따라 이자율도 내리는 것이다. 다시 말하면 경제가 좋아져서 융자의 수요가 많아지면 그에 따라 이자율도 올라가고 경제가 나빠지게 되면 융자의 수요가 줄어 이자율도 낮아지게 된다는 말이다. 결국 경제가 좋지 않다는 뉴스는 이자율에는 좋은 뉴스(낮은 이자율)가 되는 것이고 반대로 경제가 좋다는 뉴스는 이자율에는 좋지않은 뉴스(높은 이자율)가 된다는 것이다.

즉각적으로는 영향을 미치지는 않지만 장기적으로 볼 때 이자율에 가장 많은 영향을 미치는 요소는 인프레이션이다. 높은 인프레이션은 경제성장의 과정에서 가장 많이 나타나는데 이는 상품과 Service의 수요의 증가에 따른 가격상승으로 인한 것이다. 경제가 너무 급속하게 성장하게 되면 연방준비은행에서는 이자율을 높여서 그 성장을 억제함으로 인프레이션을 억제하려 한다. 경제가 좋으면 상품과 Service의 수요가 많아지고 그에 따라 생산자들은 상품과 Service의 가격을 상승시키게 된다. 그러므로 경제가 좋아지면 부동산 가격의 상승, 아파트의 렌트가 오르고, 모기지의 이자율도 오르게 된다. 일반적으로 모기지 이자율은 다른 보통의 이자율과 같은 방향으로 변한다. 그러나 실제적인 모기지의 이자율은 모기지 자체의 수요와 공급의 법칙에 기초하고 있기 때문에 때로는 보통의 이자율과는 다른 방향으로 움직일 때도 있다. 그 한 예로 어떤 은행이 그들이 대출하고자 하는 목표에 못 미쳤을 경우 그 목표를 달성하기 위하여 이자율의 상승과는 반대로 모기지 이자율을 낮추는 경우 등이 있다는 것이다.

일반적으로 모기지는 Bond로 상품화되어 시장에서 매매가 이루어지며 Bond의 가격과 그 이자율은 반대로 움직인다. 즉 그 가격이 오르면 이자율이 내리고 그 가격이 내리면 이자율은 오르게된다. Bond 는 만기시에 지불하는 액면가격과 그 이자율이 Bond 발행시에 정해져(보통 $1000) 있다. 그렇기 때문에 수익율은 Bond 가격의 변화에 따라 오르고 내리는 것이다 (수익율 = 발행시 정해진 이자율 / Bond 가격). 이와같이 이자율의 변동에 영향을 미치는 요인은 많지만 결국 자본시장의 기본원리인 수요와 공급의 법칙에 의해 이자율이 시시각각 변화하는 것이다. 그러므로 융자은행에서는 그 변화폭이 큰 때에는 하루에도 몇번씩 융자이자율을 재조정하여 발표하고 그것을 즉시 적용하게되는 것이다.

오세일 (James Oh) 융자
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