처음 주택을 장만하거나 아니면 종전에 주택을 매입한 경험이 있을지라도 왠지 주택융자의 과정이나 절차가 매우 복잡하다고 여겨지게 됩니다. 모기지 융자에 관련된 용어들도 매우 생소하며 모기지상품의 종류 역시 다양하여 혼돈되는 경우도 많고 또한 융자신청에 관련하여 제출하여야 할 서류들도 많아 과연 제때에 주택융자를 얻을 수 있을 것인지 불안스럽게 여겨지기도 합니다.

대부분의 경우 융자신청을 하고나서 융자승인서를 받을 때까지가 왠지 모든 것이 불확실하게 여겨지고 이에 따라 적지 않은 우려가 생기게 됩니다. 추가로 서류를 요구하는데 이를 마련하는데 시간이 지연되거나 융자은행과 의사소통이 제대로 안될 수도 있고 처음 약속한 것과 영판 다른 이야기를 듣게 되는 등 여러 가지의 문제들이 속출할 수도 있습니다. 그러나 모기지 융자는 일관된 절차와 과정을 거치게 되므로 이에 대한 기본적인 상식을 구비하고 있다면 만일의 사태에 대비할 수도 있고 주택융자에서 비롯되는 스트레스(?)를 크게 줄일 수 있을 것입니다.

모든 모기지 융자는 융자상담에서 시작됩니다. 융자은행은 상담을 통하여 모기지 승인에 필요한 여러 가지의 사항들, 즉 매매계약서, 다운페이먼트의 금액, 융자신청인의 개인정보, 고용상황, 재정상황(소득, 부채 및 자산현황), 신용상태 등에 대하여 점검하게 됩니다. 이에 대한 내용, 특
히 융자신청인의 재정상황을 기준으로 어떠한 모기지 상품이 적합할 것인지, 각 모기지 상품들의 장단점에 대하여 자세한 설명을 해 주게 되며 또한 이자율은 어느 정도나 되는지 융자수수료 및 클로징 비용은 얼마나 되는지에 대하여 알려주게 됩니다.

모기지 융자에 관련된 비용으로써 이자율, 융자 신청료, 감정비 그리고 신용조사비 등이 있으며 경우에 따라 디스카운트포인트(Discount Points)의 명목으로 추가비용이 발생할 수 있습니다. 디스카운트포인트란 일정한 금액의 수수료를 지불하고 이자율을 낮추는 것으로써 1포인트는 융
자금액의 1%를 의미합니다. 예를 들어 현재 시장에서 제공하는 이자율이 포인트 없이 6.625%라고 한다면 2포인트에 해당하는 수수료를 지불할 경우 이자율을 6.25%로 낮출 수 있을 것입니다. 다만 이 경우 2%에 해당하는 금액을 추가로 지불한다는 문제 때문에 처음 주택을 장만하는 경우 디스카운트포인트를 지불하지 않고 6.625%로 모기지를 얻는 것이 더 수월하다고 생각될 수도 있을 것입니다.

모기지 상품을 선택할 때는 당장 주어지는 혜택(낮은 월페이먼트)도 중요하지만 미래에 발생할 리스크도 충분히 고려하여야 합니다. 특히 변동이자모기지를 선택하는 경우 이자율이 언제 어떻게 변하게 될 것인지를 반드시 알아보아야 하며 조기상환벌과금이 부과되는지의 여부도 확인하여야 할 것입니다.융자신청 시 융자은행은 이자율이 몇 퍼센트(%)인지를 알려주며 해당 이자율을 일정기간동안 보장해주게 됩니다. 이를 통상적으로 이자율 락인(Rate Lock)이라고 하는데 모기지 융자가 진행되는 동안 시장이자율이 상승될 경우 발생되는 피해로 부터 보호받을 수 있게 됩니다. 이자
율 락인은 통상적으로 30-60일정도의 기간 동안 제공되는데 이 경우 클로징 날짜에 따라 충분한 기간이 주어져야 합니다.

클로징이 60일이나 남았는데 30일 동안만 이자율을 고정시킨다면 아무런 의미가 없기 때문입니다. 경우에 따라 이자율을 고정시키지 않은 상태로 그냥 두고 시장상황에 따라 나중에 이자율을 고정시키는 방법을 선택할 수도 있습니다. 만일 이자율이 하락할 가능성이 높은 경우 융자가 진행되는 동안 이자율이 상승할 수도 있다는 리스크를 감당할 수도 있다는 것입니다. 다만 이러한 방법을 선택할 경우 이자율이 상승하더라도 이에 따라 모
기지 상환에 문제가 발생할 여지는 없는 것인지를 확인하여야 할 것입니다.

상기의 사항들이 결정되면 융자신청서를 작성하게 되고 융자신청서를 제출하면 융자은행으로부터 Good Faith Estimate와Truth-in-Lending Disclosure 라는 서류를 받게 됩니다. Good Faith Estimate란 예상되는 클로징 비용에 대한 내역서를 말하는데 융자관련 비용, 타이틀보험, 부동
산세 및 주택보험관련 예납금(Escrow)등이 기재되어 있습니다. Truth-in-Lending Disclosure란 해당 모기지 융자에 관련한 총 융자비용이 금액으로 나타나 있으며 예상 월모기지상환금액도 포함되어 있습니다.

이와 더불어 조기상환벌과금이 부과되는지의 여부도 나타나 있으므로 이를 통하여 모기지를 조기에 상환할 경우 페널티를 내야 하는지의 여부를 확인할 수 있습니다.융자신청이 끝나면 해당 서류는 모기지 심사(Underwriting)로 넘어가게 되어 융자가 승인되어집니다. 이때에 주택 감정을 통하여 해당 부동산의 시장가격이 확인되어지며 경우에 따라 융자
심사에 필요한 추가서류가 요구되어지기도 합니다. 융자승인에 필요한 모든 사항이 충족된 경우 융자은행으로부터 융자승인서(Commitment Letter)를 받게 됩니다. 융자승인서를 받게 되면 주택구매에 필요한 모기지 융자는 거의 확실하게 얻을 수 있게 되었다고 할 수 있으며 이후 해당 승인서에 나타난 클로징에 필요한 제반 조건들을 충족시키면 됩니다. 이 경우 일반적으로 요구되는 것은 주택관련 보험이나 타이틀에 관련된 사항들로써 변호사 또는 타이틀회사에서 주로 담당하여 처리하게 됩니다.

모기지 융자를 얻는 것이 주택 장만이라는 꿈을 실현하는데 골치 아픈 걸림돌로 작용하여서는 안될 것입니다. 기본적인 융자절차에 대한 적절한 이해를 바탕으로 신뢰할 수 있는 전문 모기지뱅커를 통하여 자신이 처리하여야 할 부분을 잘 감당한다면 모기지 융자에 있어 별다른 어려움을 겪지 않게 될 것입니다.
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