첫째도 둘째도 셋째도 ‘위치’

주택가격은 어떻게 산정되나. 우리 집의 가치는 얼마나 되며 팔 때 얼마까지 받을 수 있나.
주택이나 콘도 소유자라면 누구나 궁금해 하는 사안이다. 결론부터 말하자면 주택가격 설정에 대한 공식은 없다. 동네, 크기, 재질 등 눈으로 볼 수 있는 요인 외에도 주택 소유주가 누구이고 이웃에 누가 살고 있는지 등 돈으로 환산할 수 없는 요인들도 주택 가격에 영향을 준다.

같은 건축비 같은 크기의 주택
LA-OC 지역 20만∼75만달러 차이
토지·자재 등 소요비용도 영향
건축스타일·주변 경관도 무시못해

▲집값 산정에서 가장 큰 요소는 위치
부동산 에이전트에게 집값에 가장 큰 영향을 미치는 3가지 요소를 물어보면 1위도 위치, 2위도 위치, 3위도 위치라고 대답한다.
간단한 예를 들어보자. 맨해턴비치의 한 주택은 275만달러에 매물로 나왔다. 반면 불과 한 블럭 떨어진 비슷한 크기와 구조의 주택은 350만달러에 매물로 나왔는데 웬만한 집 한 채를 살 수 있는 75만달러나 되는 가격 차이는 비싼 주택은 개스로 스트릿 점화등이 켜지는 지역이라는 차이뿐이다. 남가주 지역 전체를 봐도 카운티가 다르다는 이유만으로 수만, 수십만달러의 가격 차이가 있다.
부동산 조사기관인 ‘헨리 우드 마켓 인텔리전스’에 따르면 2,150~2,250스퀘어피트 사이의 단독주택 가격은 LA카운티가 38만3,945달러에서 57만6,990달러 사이이지만 같은 크기의 주택이 오렌지카운티에서는 75만7,600달러에서 133만15달러로 적게는 19만3,045달러에서 많게는 무려 75만3,025달러나 더 비싸다.

▲토지, 자재와 정부 규제도 주택가격에 영향 미쳐
주택 위치를 제외하고는 대략 미국 내에서 건축되는 주택의 경우 25%는 토지 구입비, 50%는 인건비와 자재를 포함한 건축비, 나머지는 마케팅과 재정융자 비용 등이 차지한다. 그러나 지역별로 차이는 있다. 남가주의 경우 토지 구입 등 관련 비용이 타지역에 비해 높아 전체 주택가격에서 차지하는 비율이 30%에서 많게는 50%나 된다.

Fwy나 공장 등 인접한 경우 10%이상 값 낮아져

또 남가주 지역은 물류비와 콘크리트, 목재, 철강 등 자재가격이 타주에 비해 높아 스퀘어피트당 건축비는 전국 평균인 111달러에서 120달러보다 12~15% 높다고 보면 된다. 이같은 평균 건축비는 대형 단지에 주택을 수십, 수백채 건축할 때 해당되며 설계부터 따로 건축해야 하는 커스텀 주택의 경우 스퀘어피트당 건축비는 250~325달러를 예상해야 한다.
주나 카운티, 시정부의 건축 관련 규제법도 주택가격에 상당한 영향을 미친다.
전국주택건설협회 오렌지카운티 지부에 따르면 어바인시에 주택 한 채를 건축하려면 각종 정부 허가세 등으로 6만달러나 소요된다.
▲주택의 건축 스타일이나 특징도 무시 못해
소비자들이 선호하는 주택의 스타일이나 구조, 시설은 시간에 따라 변한다. 한때는 초록색 부엌과 털이 많은 카펫이 인기를 끌었으나 요즘 이같은 주택을 제값을 받고 팔려면 개조를 해야 한다. 친환경 주택이 인기를 끌면서 태양열 패널이 있거나 친환경 소재로 건축된 주택은 일반 주택에 비해 11~25%의 가격 프리미엄이 붙는다.
주택 리모델링도 어떻게 하느냐에 따라 주택가격에 많은 영향을 미친다.
최신 가전제품으로 업그레이드 된 부엌이 있는 주택은 70년대 건축 스타일과 오래된 가전제품이 있는 부엌에 비해 분명히 더 높은 가격을 받을 수 있다.
이밖에도 야드 사이즈 등 조경 스타일, 주택이 공원이나 호수, 바다에 근접해 있는지 여부 등도 무시할 수 없는 요소다. 전국주택건설협회 자료에 따르면 호수나 바다에 인접한 주택은 일반 주택보다 약 41%의 가격 프리미엄이 붙는다. 풀장의 경우 최소한 2만달러의 가격 프리미엄을 기대할 수 있다.
반면 주택가격을 감소시키는 요인도 있다. 프리웨이에 인접해 소음이 심하다면 10%의 가격 인하를 예상해야 한다. 또 주위에 공장 등 산업시설이 위치하고 있거나 도로사정이 나쁘거나 낙서가 많은 경우에도 가격이 떨어진다.
부동산 전문가들은 지역 시세를 정확히 파악하려면 사거나 파려고 하는 주택에서 1마일 반경 내에서 최근 45일 내에 에스크로가 끝난 주택가격을 파악하라고 조언한다.
전국주택건설협회는 웹사이트(www.NAHB.org)를 통해 주택 소유주가 크기, 방과 화장실, 공원과 호수 인접 여부 등의 요소를 입력하면 주택 가격을 산정해 주고 있다.

<조환동 기자>