고진성 파인리지 모기지

주택소유를 통하여 여러 가지의 혜택을 누릴 수 있겠지만 이중 무시할 수 없는 혜택 중의 하나는 다름 아닌 안정감(Sense of Security)입니다. 주택은 중산층의 삶이 나타내 주는 경제적 안정을 피부로 확인시켜주는 상징과도 같습니다. 바로 이러한 이유 때문에 많은 사람들에게 있어 주택 장만은 반드시 이루어야 할 목표로 자리 잡고 있으며 따라서 다소 무리를 하더라도 가급적 빨리 주택을 장만하려는 것은 어쩌면 매우 당연한 현상일 수 있습니다.

이러한 정서가 작용하는 가운데 지난 몇 년 동안 지속되어 왔던 낮은 이자율과 더불어 손쉬운 모기지융자덕분에 주택 장만이라는 꿈을 비교적 쉽게 달성할 수 있었고 이에 따라 전국적으로 주택소유율은 69%에 달하는 기록적인 수준으로 증가하게 되었습니다. 이를 달리 표현한다면 미국에 사는 사람들 중 10명중 7명은 경제적으로 충분히 안정된 상태에 도달하였다는 이야기가 되는데 과연 실제로 그럴까요?

요즘 주택소유율이 69%라는 수치는 대다수의 사람들이 나름대로의 경제적인 안정을 이룩하면서 나타나는 자연스러운 결과라기보다는 낮은 이자율, 손쉬운 모기지 융자 그리고 주택버블의 산물일 수 있습니다. 즉 실제에 있어서는 주택소유가 반드시 ‘경제적 안정’을 담보하지는 않는다는 것입니다.이는 최근에 크게 문제가 되고 있는 서브프라임모기지의 부실화에서 잘 나타나고 있습니다.

지난 몇 년 동안 많은 사람들이 손쉬운 모기지 융자를 통하여 주택 장만이라는 꿈은 이루게 되었으나 이를 제대로 감당할 수 없게 되어 결국 수백만 명에 달하는 사람들이 채무불이행으로 말미암아 주택을 잃어버리는 상황이 발생하고 있습니다. 최근 연구조사에 따르면 서브프라임모기지의 부실화로 인하여 발생하는 손실이 무려 520억 달러 이상이 될 것이라고 하니 과거 몇 년 동안 그토록 뜨거웠던 주택시장의 열기가 얼마나 신기루와 같은 것인지를 나타내 줍니다.

주택소유가 반드시 ‘경제적 안정’을 의미하지 않는다는 것은 최근 몇 년 사이에 무리하게 주택을 장만한 사람들에게만 국한되는 것은 아닙니다. 이는 전반적으로 주택에 내재된 자기재산(Owner’ Equity)이 과거에 비하여 크게 감소하였기 때문입니다.주택에 대한 자기재산이 줄어든 이유는 다름 아니라 그만큼 부채가 늘어났기 때문입니다. 즉 그동안 주택가격이 크게 상승하였음에도 불구하고 주택을 담보로 한 융자가 크게 증가하였기 때문에 결국 자기재산(주택가치-부채금액)은 오히려 줄어드는 현상이 발생한 것입니다.

주택가격이 상승하게 될 경우 소위 부(富)의 효과(Wealth Effect)라는 현상이 발생하게 됩니다. 즉 자기 집값이 올랐다는 사실 하나로만 갑자기 부자가 된 듯이 생각하게 되고 이에 따라 소득과는 상관이 없이 더 많은 금액의 소비가 이루어지고 되고 이에 따른 부족분은 추가로 융자를 얻어 해결하는 야릇한 현상이 생겨나게 됩니다. 만일 주택가격이 계속 상승할 경우 소비를 충당키 위하여 설령 주택을 담보로 융자를 더 얻더라도 주택가격이 오르게 되면 이를 충분히 상쇄시킬 수 있을 것입니다. 예를 들어 만일 50만 달러짜리 주택의 경우 25만 달러에 해당하는 모기지 부채를 가지고 있는 경우 자기재산은 50%가 됩니다.

그런데 추가로 10만 달러를 빌리는 경우 모기지 부채는 35만 달러가 됩니다. 만일 주택가치가 80만 달러로 60%가 뛰어 올랐을 경우 내재자산의 비율은 44%로 떨어지게 됩니다. 그러나 실제로 주택을 파는 경우 부채를 상환한 후의 금액은 45만 달러나 되어 거의 2배에 가까운 이익을 볼 수 있다는 이야기가 됩니다. 그러나 주택가격이 계속 오른다는 시나리오가 실제로 이루어진다는 보장은 없으며 무엇보다도 설령 주택가격이 상승한다고 하더라도 모든 주택의 가격이 오르는 것이기 때문에 주택을 처분하고 임대로 들어가기 전에는 이에 따른 경제적 혜택을 실질적으로 누릴 수는 없다는 사실을 주지하여야 할 것입니다.

이러한 점에서 최근 나타나고 있는 과다한 주택융자와 이에 따른 자기재산의 감소현상은 새로운 경종을 울려주고 있습니다.최근 주택경기의 침체와 더불어 설령 주택가격이 정체 또는 하락하고 있음에도 불구하고 가계
소비는 좀처럼 줄지 않고 있으며 소득보다 소비의 증가가 더욱 높아 개인 저축률은 계속 마이너스의 상태를 벗어나지 못하고 있다는 것은 설령 주택가격이 하락하여도 이에 따라 주택담보대출이 줄어들지는 않는다는 것을 말해줍니다. 이는 주택을 담보로 돈을 빌리는 것이 마치 ATM(자동현금 지급기)를 이용하는 것처럼 많은 사람들이 이에 이미 익숙해져 버렸고 특히 홈에퀴티융자가 유행처럼 번지게 되어 하나의 추세(Trend)로 자리 잡게 되었기 때문입니다.

주택소유는 어느덧 경제적 안정(Economic Well-being)을 상징하는 척도가 아니라 융자를 얻기 위한 지렛대로 바뀌었으며 이에 따라 가급적 빠른 시일 내에 주택대출을 모두 갚아야 한다는 생각은 고리탑탑한 사고방식으로 전락되어 버린 듯하다.한동안 주택가격이 상승하고 주택융자가 역시 매우 손쉽고 편리해졌다는 것은 많은 사람들에게 적지 않은 혜택을 부여하였으나 또 다른 측면에 있어서는 이솝우화에 나오는 베짱이와도 같은 습성을 심어주었으며 앞으로는 이로 인한 여러 가지의 문제를 해결하여야 할 과제를 안겨주고 있습니다.

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