얼마 전 클로징 바로전날 고객으로 부터 부탁을 받았습니다. 지금 30년 고정 모기지로 얻는 프로그램을 Bi-Weekly(2주에 한번 내는 모기지 프로그램)로 바꿀 수 없냐고, Bi-Weekly로 지불 하게 되면 30년 고정 모기지를 5년 이상 빨리 갚을 수 있다는 이야기를 친구 분에게 들었다고
했습니다.

맞습니다. Bi-Weekly로 모기지 페이먼트를 하시면 30년 고정모기지 상환보다 약 5년 정도 줄일 수 있습니다. 아마 2~3년 정도 전에 Bi-Weekly가 거의 선풍적인 인기를 얻어서 기존에 모기지를 갖고 계신 분들도 Bi-Weekly로 많이 전환을 하셨는데 요즘은 그 인기가 좀 시들해진 것 같습니다. 그럼 이번엔 Bi-Weekly 프로그램에 대해서 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.기본적으로 모기지 상환은 30년이나 15년 혹은 20년 고정에 원금과 이자 또는 이자만을 매달 페이먼트하게 됩니다. 이렇게 매달 페이먼트를 하게 되면 일 년이면 12번을 페이먼트를 하게 되고 30년 고정 모기지로 원금과 이자를 같이 내는 프로그램을 얻었다면 일 년에 12번, 30년이
니 360번을 내는 것으로 프로그램이 되어 있습니다.

여기서 Bi-Weekly라는 것은 페이먼트를 매 2주마다 한 번씩 한 달 페이먼트의 절반을 내는 프로그램입니다. 그럼 어떻게 해서 고정 모기지 보다 개월 수가 줄어드는지 예를 들어서 정확히 알아보겠습니다.

30년 고정 6%이자 $300,000 융자
월 페이먼트 $1,798.65 (첫 달 원금 $298.65, 이자 $1,500)

상기처럼 30만 달러를 6%이자로 30년 고정 모기지로 얻었다면 월 페이먼트가 $1,798.65로 고정이 되고 이것을 30년 즉 360번을 내게 되면 융자한 원금을 다갚아서 모기지로 부터 해방이 됩니다. 만약 이것을 Bi-Weekly로 페이먼트를 하게 되면 295번 즉 24년 7개월이면 모기지로 부터 해방이 됩니다. 정확히 5년 5개월이 줄어든 셈입니다. 그럼 어떻게 해서 Bi-Weekly가 페이먼트 개월 수를 줄일 수 있을까요?

그것은 Bi-Weekly 프로그램의 페이먼트 횟수에 해답이 있습니다. 일 년이 52주니 2주에 한 번씩 상기 월페이먼트의 절반인 $899.33을 페이먼트 하게 되면 일 년에 26번 페이먼트하는 것이고 이것은 30년 고정보다 페이먼트를 한달 더 많이 낸 셈입니다. Bi-Weekly가 30년 고정보다 일 년에 한 달을 더 많이 낸 것이니 12달 + 1달 = 13달인데 이것을 Bi-Weekly가 30년 고정 모기지 보다 한 달에 얼마를 더 내는가를 계산해 보면 즉
$1,798.65x13/12=$1,948.54 즉 한 달에 30년 고정 모기지 페이먼트 $1,798.65보다 Bi-Weekly가 월 페이먼트를 한 달에 $149.89씩 더 많이 낸 게 됩니다.

만약 상기 고객이 30년 고정 모기지를 얻고 매달 마다 $149.89씩 추가로 더 페이먼트를 한다고 하면 상기 고객의 모기지 상환 만기는 Bi-Weekly의 상환과 같은 24년 7개월이 되는 겁니다. 즉 Bi-Weekly로 페이먼트를 하지 않아도 30년 고정 프로그램을 잘 이해하시고 매월 원금을 얼마 더 내면 원금 상환에 따라서 30년 고정 모기지 20년 15년으로 단축시킬 수 있습니다.

모기지를 얻어 클로징을하게 되면 매월 페이먼트가 발생하게 되는데 상기 고정 모기지와 Bi-Weekly의 또 하나 재미있는 차이가 있습니다. 만약에 고객이 7월25일 클로징을 했다고 하면 7월 25일 부터 융자 금액의 이자가 발생되는데 클로징 한 달의 페이먼트 즉 7월 25일 클로징 했으니 7월 달 페이먼트는 클로징 날로 부터 그달 말일까지 하루당 이자를 계산해서 클로징 때 내시게 됩니다. 월초보다 월말에 클로징 하는 것이 산술적으로 이자가 적게 나오겠지요, 그리고 그 다음 달인 8월에는 모기지 페이먼트가 없고 8월 달 모기지를 9월에 내게 되는데 매달15일(Grace Period)까지 해당 은행에 Check이 도착하면 됩니다.

반면 Bi-Weekly는 페이먼트가 7월 달에 클로징을 했다고 하면 8월 둘째 주부터 정해진 날짜에 고객 은행에서 자동으로 이체가 됩니다. 은행에 예치 금액이 여유가 있어서 매달 모기지 페이먼트에 부담이 없는 고객이야 문제가 되지 않지만 필자를 비롯한 많은 고객들이 가계 비중에 모기지 상환이 큰 부분을 차지한다면 매 2주마다 자동 이체되는 모기지 상환은 쉬운 일만은 아닐 겁니다. 그리고 15일 정도 주어지는 Grace Period는 Bi-Weekly는 해당사항이 없게 되는 겁니다.

물론 Bi-Weekly프로그램은 매 2주마다 한 번씩 급여를 받는 고객에게 적합하다고는 하나 20년 이상 주급 생활을 할지는 어느 누구도 모르는 이야기 아닐까요?그리고 앞서 말씀 드린 것처럼 30년 고정모기지에 월페이먼트를 얼마씩 더 내는 것에 따라 30년 모기지를 20년 15년 모기지로 줄일 수 있습니다. 물론 처음부터 15년이나 20년 고정으로 얻게 되면 30년 고정보다 저렴한 이자를 받을 수가 있으나 그만큼 초기 페이먼트가 부담이 될 겁
니다.

또한 매월 일정 금액을 더 많이 내지 않더라도 갑자기 큰 자금이 생겨서 모기지 페이먼트를 갚더라도 페이먼트 연수를 줄일 수 있는데 간단한 예로 앞에 30만 달러를 6% 고정 이자로 30년 상환 모기지를 얻은 고객이 1년 정도 모기지를 잘 내시다가 십만 달러 정도 자금이 생겨 원금
을 상환했다고 하면 무려 16년 정도 모기지 페이먼트 연수를 줄인 것이 됩니다. 참고 할 사항은 원금 상환은 모기지 시작 초기에 하시는 것이 후반 보다 페이먼트 개월 수를 훨씬 더 많이 줄일 수 있습니다. 그것은 초기에 원금 상환 비율이 낮기 때문입니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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