지난 2005년 가을을 깃점으로 하락세로 접어들었던 주택시장은 해가 바뀌고 계절이 바뀌어도 반전(反展)의 기미는 켜녕 계속 나락으로 빠져들어가는 형국을 보이고 있습니다.

전국부동산업협회(NAR)의 발표에 따르면 5월중 기존주택의 매매는 총 599만 채(연수치)로써 작년에 비하여 10.3%가 감소하였다고 합니다. 이에 따라 시장에 매물로 나온 기존주택의 재고는 3월 7.4개월, 4월 8.4개월 그리고 5월에는 8.9개월로 늘어나 지난 15년 동안 가장 높은 수준으로 치솟아 현재 주택시장의 현실을 여실히 드러내 주고 있습니다.

뉴저지의 경우에도 예외는 아닙니다. 올해 초 잠시나마 매매가 반짝하며 증가하였으나 이후 계속 부진한 상태를 면치 못하고 있습니다. 지난 5월중 주택매매계약은 4월에 비하여 14%가 증가하였으나 이 역시 작년에 비하여 6%정도가 하락한 상태입니다. 이에 따라 시장에 나와 있으나 아직 팔리지 않은 주택재고는 총 71천개로써 주택매각기간은 약 8개월 정도가 소요된다고 합니다. 이러한 침체상황에도 불구하고 그동안 적어도 겉으로 나타나는 외적환경은 그런대로 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

즉 주택가격은 하락세를 타고 있는 반면 모기지이자율은 그런대로 낮은 수준을 유지하여 왔고 인구는 계속 유입되는 상황 하에서 주택신축의 감소 등 주택공급은 과거에 비하여 제한적으로 이루어지고 있는 등 여러 가지의 면에서 그런대로 양호한 시장 환경이 유지되고 있음에도 이처럼 침체일로에 있다는 것은 주택시장이 보다 구조적인 문제를 안고 있다는 것으로 나타내 주고 있습니다.

무엇보다도 주택시장이 당면한 문제는 모멘텀(Momentum)의 상실입니다. 부동산은 실제의 가치(Value)와는 상관없이 모멘텀에 따라 움직이는 속성을 지닙니다. 즉 주택가격이 정체 또는 하락하는 현상이 발생되는 경우 주택가치의 여부와는 상관없이 시장의 역동성은 크게 줄어들게 되고 이를 회복하기 까지는 적지 않은 시간이 소요됩니다. 주택가격이 여전히 비싸다고 생각되는데 주택매매는 부진하고 가격은 하락하는 상태이며 서브프라임모기지 등 여러 가지 좋지 않은 소식들만 들리게 되면 정서적으로나 실질적으로나 선뜻 주택구매에 나서기가 주저될 수밖에는 없을 것입니다.

이와 같은 모멘텀의 상실과 더불어 주택시장에 부정적인 요인으로 작용되고 있는 것은 주택모기지에 관련된 문제일 것입니다. 한동안 그토록 뜨겁게 주택시장의 붐이 일었던 것은 낮은 이자율과 함께 아주 손쉽게 주택융자를 얻을 수 있었기 때문이라는 점을 고려한다면 지금은 정반대의 상황이 전개되고 있다고 이해하면 됩니다. 주지하다시피 불과 지난 몇 주 동안 모기지이자율은 무려 0.75%나 상승하였고 이후 다소 하락현상을 보이고 있으나 마치 롤러코스터를 타듯 심하게 변동되어지고 있으며 또한 앞으로 이자율이 올라갈지 아니면 내려갈지 한 치의 앞길도 알 수 없는 상황입니다.

이와 더불어 서브프라임모기지의 문제로 인하여 붕괴직전까지 간 베어스턴스(Bear Sterns)의 헤지펀드관련 소식이 계속 주요 언론매체들의 경제면을 장식하였듯이 지난 몇 년 동안 그토록 손쉽게 얻을 수 있었던 주택모기지들이 부실화되어지면서 아주 심각한 양상을 띠고 있습니다.어찌 보면 베어스턴스의 헤지펀드가 당면한 문제는 어떠해서든지 해결이 되겠지만 감당할 수 없는 모기지를 떠안고 있는 수백만 개의 주택들은 쉽사리 해결될 것으로는 보이지 않습니다.

최근 뱅크오브어메리카(Bank of America)의 연구조사에 따르면 약 5천억 달러에 해당하는 변동이자모기지(ARM)가 2007년 중 이자율이 재조정될 것이며 이경우 이자율은 2%이상 추가상승하게 될 것이라고 합니다. 또한 2008년에는 무려 7천억 달러의 변동모기지가 이자율이 재조정될 것이라고 하는데 이중 ¾이 서브프라임모기지라고 하니 앞으로 연체 및 채무불이행이 크게 늘어날 것은 어쩌면 인지상정이 아닐 수 없습니다. 현재 서브프라임모기지중 약 7%에 해당하는 모기지가 채무불이행(Defaults)상태라고 하는데 이는 날이 갈수록 계속 늘어 갈 것은 확실하지만 과연 어느 정도의 수준에서 멈추게 될지는 불분명한 실정이라고 합니다.

이처럼 모기지가 빠르게 부실화될 경우 직간접적으로 주택가격에 영향을 미칠 수밖에 없을 것입니다. 즉 모기지연체가 채무불이행으로 이어지게 되면 결국 주택가격의 하락을 유발시키게 될 것입니다. 이와 더불어 모기지융자에 관련한 승인조건이 더욱 까다로워지면서 종전에 비하여 주택융자를 얻기가 점점 어려워지게 될 것입니다. 이는 주택장만을 위한 재원(財原)을 마련하기가 어렵게 된다는 것으로써 그만큼 주택수요를 위축시키는 역할을 하게 됩니다. 또한 모기지의 부실화에 따른 막대한 손실을 채권시장(투자자)이 감당하게 됨에 따라 모기지 채권에 대한 선호도가 줄어들게 되거나 더 높은 리스크프리미엄을 요구하게 될 것이므로 이에 따라 모기
지이자율이 상승하게 될 가능성이 높게 됩니다.

이자율이 높아진다는 것은 그만큼 상환부담이 늘어난다는 것이므로 이 역시 주택시장의 회복을 지연시키는 결과를 초래할 것입니다. 이러한 상황을 고려할 때 주택을 사고파는데 있어 모멘텀(Momentum)에만 매달려 있을 수는 없는 노릇입니다. 주택을 팔려는 경우 가격을 적정수준에서 잘 책정하여야 하는 것이 무엇보다도 중요하며 주택을 장만하려는 사람의 경우에는 주택가격에만 집착할 것이 아니라 이자율의 상승 등 모기지시장의 다이내믹을 잘 고려하여 주택 장만의 시기를 지혜롭게 판단하여야 합니다.

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