뉴욕과 뉴저지는 불과 다리 하나를 사이에 두고 있지만 주택 융자 클로징에 있어서는 현격한 차이를 두고 있습니다. 뉴욕, 뉴저지 클로징에 있어서 가장 큰 차이점은 뉴저지의 클로징이 아주 간단하다는 것입니다. 왜냐고요? 바이어 변호사가 클로징 사전에 모든 것을 준비해서 바이어는 한 20~30분 사인만 하면 끝나는 반면 뉴욕은 클로징 테이블 세팅부터 분주 합니다.
뉴욕 클로징시 바이어, 셀러, 바이어 변호사와 셀러 변호사는 물론이고 여기에 은행 변호사 마지막으로 타이틀 클로저까지 한꺼번에 클로징 테이블에 나옵니다. 이렇게 클로징시 모여서 클로징 자리에서 모든 걸 처리 합니다. 기본적으로 2시간 정도 걸린다고 보시면 됩니다. 간혹 뉴저지 고객이 뉴욕 맨하탄 콘도 구입시 뉴욕 클로징을 이해를 못하시는 분들이 계신데
아무튼 뉴욕은 좀 복잡합니다. 그럼 이번 시간에 주택을 클로징 할때꼭 필요한 타이틀 클로징에 대해 알아보도록 하겠습니다.
타이틀 클로징은 주택 구매시 바이어를 대신해서 등기와 세금을 맡아서 처리 해 주는 일을 말합니다. 한번쯤 클로징 테이블에 앉아 보신 고객 분이라면 셀러와 바이어 사이 중간에 앉아서 계속 체크를 받고 금액을 조정하며 끊임없이 어디론가 전화 하는 사람을 궁금해 하시면서 보신 적이 있으실 겁니다.그분은 타이틀 클로저 로서 타이틀 컴퍼니를 대표해서 클로징 테이블에서 일을 합니다. 이들이 하는 일은 셀러가 주택을 팔 때 주 정부에 내는 세금을 대신 받아 내주며, 바이어가 모기지를 얻을 때 내야 하는 모기지 tax를 collect 하여서 내 주는 것입니다. (뉴욕주에 한해서)
타이틀 클로징에 있어서 또 하나 중요한 역할은 타이틀 보험관련입니다. 이 타이틀 보험은 뉴욕과 뉴저지 동일하게 해당 되는데 이 보험을 간단히 설명하자면 클로징뒤 혹시나 발생할수 있는 소유권 분쟁에 대한 위험을 대비하는 것입니다.
예를 들어 보면 고객이 주택을 구입하고 등기를 이전했는데 몇 달 뒤 느닷없이 제 3자가 나타자서 소유권 소송을 받을 수 있습니다. 해당 주택의 전 소유주가 이혼을 했다거나 유산으로 상속을 받았는데 그 배우자나 다른 상속자가 소유권을 주장해오는 경우 등 이지요.
이럴 경우 은행에서는 무조건 고객에게 융자해준 융자금액 만큼은 보호를 받기를 원하는데 이것을 Mortgage Policy라고 하며 은행에서는 Mortgage Policy는 의무적으로 바이어가 구입해야 합니다. 그리고 대부분은 주택 구입 가격까지 보호를 받는 Fee Policy (Owner Policy)까지 구입하게 됩니다.그리고 동시에 두 Policy를 같이 구입 하실 때에는 Fee Policy의 Premium은 그대로 있고 Mortgage Policy의 Premium은 30% 만 내시는 할인 혜택을 자동으로 받습니다.
참고로 여기에 원하시면 Fair Market Value Rider라는 것을 추가로 구입 하실 수 있는데 이것은 해당 주택이 시간이 지나면서 오르기 때문에 시장가(Market Value)를 적용하여 보장해 주는 보험으로 소비자의 옵션 사항이 되는 것이지요. 이 Rider의 Premium은 Fee Policy Premium의
10%입니다.뉴욕과 뉴저지에서 타이틀 보험료는 한 가지 요율표 만을 사용하도록 정해져 있으므로 쇼핑을 하실 필요가 없습니다. 또한 클로징시 한번만 내시면 됩니다. 현재는 2001년 11월 5일에 수정된 요율로 사용하고 있습니다.그리고 클로징시 타이틀 클로저가 하는 Tax관련 부분에 대해서도 약간 알아보겠습니다.
우선 셀러는(뉴욕 기준) 뉴욕에서 주택을 매매할 때 State Transfer Tax라는 것을 지불해야 되는데 금액은 1,000 달러 당 4달러입니다. 예를 들어 50만 달러로 집을 팔았다고 하면 500X 4=$2,000이 되는 겁니다. 또한 뉴욕시(5 borough)에서만 해당되는 사항인데 이곳에서 부동산을
파실 때에는 양도세(Transfer Tax)외에 New York State Real Property Tax(RPT)를 내셔야 합니다. 그 금액은 50만 달러 이하 1-3가구주택, 콘도, 코압의 경우 매매가격의 1%가 세금입니다. 만일 매매 가격이 50만 달러 이상이 된다면 요율이 매매가격의 1.424%가 세금입니다. 꽤많지요?
그렇다면 바이어는 어떨까요?
바이어가 뉴욕주에서 부동산 구입시 모기지 융자를을 얻을 때 Mortgage Tax를 내게 됩니다. 재미있는 것은 다리 하나 건너 뉴저지에는 없는 항목입니다. 물론 현금으로 융자 받지 않고 주택을 구입하셔도 Mortgage Tax는 없습니다. Mortgage Tax는 복잡하게도 뉴욕주와 뉴욕시가 요율이 조금씩 다른데 먼저 뉴욕주일 경우 융자금액이 50만 달러 이하일 때 융자금액의 1.05%를 내야하며 해당 융자 은행이 융자금액의 0.25%를 대신 지불해 주고 또 주거용의 경우 30달러를 감해주기 때문에 실제로 바이어가 모기
지 융자를 얻을시 내는 모기지 Tax는 정확히 융자 금액 X (1.05%-0.25%)-30달러가 됩니다.
만약 뉴욕주로 융자 금액이 50만 달러 이상이 되면 1.425%로 올라가서 융자 금액 x (1.425% -0.25%) - 30달러가 됩니다.뉴욕시(5 Borough)의 경우엔 50만 달러 이하가 2.05%, 50만 달러 이상이 2.175%의 요율로 적용
되어 50만 달러 이하 시 융자 금액 X (2.05% -0.25%) -30달러 이고 50만 달러 이상은 융자 금액 X (2.175% - 0.25%) - 30달러가 됩니다.
이처럼 뉴욕시의 주택을 구입할 경우 모기지 Tax가 클로징 비용의 절반이상을 차지하는 경우가 많습니다. 하지만 클로징 후 해마다 내게 되는 주택 Tax는 뉴욕시가 뉴욕주나 뉴저지 보다 비교적 저렴한 이점이 있습니다.
마지막으로 고객 중 신축콘도를 구입하려는 고객은 계약서를 꼼꼼히 보셔야 합니다. 앞서 말씀 드린 모기지 Tax외에 셀러가 내는 양도세(Transfer Tax)도 바이어가 내셔야 되는 경우가 대분입니다. 최근에는 셀러의 변호사 비용까지 바이어가 내는 것으로 계약이 되고 있습니다. 단 한
가지 이점은 대부분 신축 콘도는 주택세 감면(Tax Abatement) 혜택이 있습니다. 하지만 클로징 비용이 만만치 않으므로 클로징전 사전에 충분한 검토가 있어야 될 겁니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
C/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x