몇 년 전일입니다만, 일주일 사이에 두 세 차례 필자에게 벌어진 일입니다. 뉴욕에 거주하는 동포가 전화를 주셨는데, 서울 강남역 인근에 위치한 서비스드-레지던스(Serviced-Residence: 호텔의 서비스와 주거공간이 결합된 주거 형태로 장기 투숙객을 위한 공간. 싱가포르, 런던 등과 같이 외국인의 왕래가 잦은 도시에서 발달. 호텔과 같은 서비스를 제
공하지만 경제적인 부담은 덜한 편.)를 갖고 있는데, 임대가 안 되어 걱정이라는 것. 이 부동산을 몇 해 전 한국의 분양업체가 미국에 와서 분양설명회를 할 때 구입했는데 약속과 다른 상황이 발생되어, 곤란함을 겪고 있으니, 임대와 매매를 부탁한다는 것이었다.

바로 그 다음날 워싱턴 DC에 있는 동포 한분도 똑같은 이 부동산에 대한 문의를 하였던 적이 있어 궁금함을 뒤로한 체 그 서비스드-레지던스(Serviced-Residence)를 방문하여 지배인을 만나보고 나서야 사태의 전말을 알게 되었습니다. 고객께서 현 부동산(서비스드-레지던스)을 구입하는데 선뜻 마음을 움직였던 것은
① 서울 강남 중심인 강남역 최인접지역이다!
② 업무와 상업시설의 집중지역이다!
③ 임대수요는 대단히 많고, 임대료도 높다! 따라서 분양가격 대비 임대 수익률이 연 10%이상을 넘는다!
④ 물론 매매가격도 위치나 여러모로 해서 대단히 높은 매매차익을 실현 시킬 수 있다!
⑤ 무엇보다도 현지 관리업체와의 계약으로 책임 임대를 하여준다!
⑥ 관리비도 저렴하고 소유자가 한국 방문 시 자유롭게 이용할 수 있다!
⑦ 관리계약을 설정하여 관리의 안정성을 보장받을 수 있다! 라는 점 등이었다는 것입니다.

조사해보니 이 분양회사는 동포들이 많이 모여 있는 LA, 뉴욕, 워싱턴 DC 지역을 중점으로 분양설명회를 개최하였고 당시 한국에선 이러한 형태의 부동산이 분양 가능성이 낮았던 것을 비교 하여 본다면 분양업체가 미국과 캐나다 등 외국에서의 성공적인 마케팅 성과를 올리게 되어 현 부동산의 소유주는 대부분 미국 동포들이었음도 알게 되었습니다.
이러한 유사한 형태의 분양은 미국과 캐나다 현지에서 동포시장을 대상으로 수차례 열렸던 것으로 알고 있고, 대부분 분양의 성공으로 결과가 있었음도 씁쓸하지만 사실이었습니다.

여기서 문제는 만일 이러한 형태로 분양했던 부동산을 한국 내에서 똑같이 광고해서 분양을 했더라면 성공했겠는가? 라는 점인데, 과거의 사례를 두고 지금에 와서 단언한다는 것은 무리가 있지만 여러 가지의 당시 부동산시장의 정황을 보아 분양 성공은 기대에 못 미쳤으리라고 판단
되어집니다. 최근까지도 그렇지만 아무리 서울 강남의 부동산이 한국 내에서 최고 인기지역이고 이 지역의 부동산의 가치는 한국에서 최고로 높다하지만 그것도 부동산 상품별로 천차만별임을 우리는 알고 있어야 합니다.

서울 강남의 아파트를 비롯한 주택은 대단히 인기 있는 부동산 상품임에는 틀림없지만 상가, 사무실, 오피스텔 등의 특수한 부동산은 여타 지역과 같은 선호도에서 떨어집니다. 또 Serviced-Residence용 부동산은 단기로 숙박을 하고자 하는 사람 대상으로 하는 부동산이면서 임대수익에 의존하는 부동산입니다. 따라서 이 부동산의 가치는 얼마나 적정한 임대료와 얼마나 적절한 관리시스템을 갖추었는가가 관건이고 그렇다고 해서 매일 입주자가 확보되는 것이 아니기에 임대상황의 불안정성을 늘 갖고 있습니다.

그렇기 때문에 투자하는데 고민을 꼭 해봐야하는 특수 부동산이고 각 Unit 마다 소유자가 다르고 관리계약일자도 다르기 때문에 통일된 관리시스템이 되지못할 위험성이 있었고, 더구나 소유자에게 임대수익을 보장하는 영업활동보다 상대적으로 관리회사의 이익을 더 많고 안정적으
로 취하고자하는 점이 있어 관리회사와 소유자간의 근본적인 분쟁의 소지가 다분히 있었던 부동산인 것입니다. 특히 객실은 100개인데 입주자가 50명이라면 누구 소유의 객실에 입주를 해줄 것인가? 마는가? 는 한국에 있지 못하는 소유자들의 입장에선 관리회사만을 믿을 수밖에 없는 구조적인 취약점이 있었고, 또한 한국 내에서 이처럼 개별소유의 숙박형태의 부동산은 매매가 쉽게 이루어진 예가 드물었다는 현실을 감안했더라면, 이 분양업체가 설명한 분양자료를 선뜻 믿고 선택해야한 이유는 정말 적을 수밖에 없을 것입니다.

결론 짓자면 아파트 등 정형화 돼 있고 검증이 쉬운 부동산이야말로 투자를 하는 데 있어 한국에 오질 않고 친지를 동원해 선택투자 할 수 있다 하지만 임대수익이 높다느니, 매매차익이 많다는 등의 현지답사를 하지 않고는 현혹되기 쉬운 광고만을 쫒아 투자하기엔 미국과 한국은 너무도 멀리 있다는 것입니다.

마찬가지로 요즘 미국의 부동산 관련업체들이 한국에 와서 미국 내 부동산투자 설명회를 자주 개최하고 투자자를 찾는데 많은 노력을 하고 있지만 소기의 성과를 못 보는 것은 한국사람(국내)은 철저히 직접 눈으로 보고, 여러 자료를 수집하여 투자하는 자세가 너무 많아 그렇기도 합
니다만, 미국 부동산업체들의 마케팅방법이 미국식이 아닌 한국에서 통 할 수 있는 마케팅 기법을 도입하는 것이 시급한 일이라 생각합니다.

REAL ESTATE Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) consulod@paran.com
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