신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

융자 기관은 모기지 원금과 이자, 보험료, 부동산세 등을 포함한 월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택비용 비율이라 부르며 월 주택비용에 자동차 대출 월 불입금, 크레디트 카드 월 불입금 등의 장기 월 채무를 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비
용 비율 또는 부채 비율이라 부르며, 이렇게 산출된 주택비용 비율과 부채 비율이 해당 프로그램의 심사 기준에 적합한지를 심사합니다.
그러므로 월 소득금액의 많고 적음에 따라 모기지의 승인 여부가 결정될 수 있으므로 일반 급여 생활자의 기본 취업 소득 이외에도 모기지 신청인은 간과하기 쉬운 여러 가지 소득을 점검하여 신청서에 바르게 포함시키는 것이 매우 중요합니다.

차입인은 고용이나 기타 소득원으로부터 안정적인 소득을 가지고 있어야 하며, 차입인의 여러 가지 소득이 보통 향후 3년 이상 계속될 것이라는 합리적인 전망이 있어야 합니다. 융자 기관은 보통 모기지 신청일 이전 2년 동안의 직장과 소득에 대한 기록을 검토합니다. 융자 기관은 차입인의 소득이 안정적이며, 예측할 수 있고 향후 계속될 것인지를 평가하며, 이
러한 평가가 긍정적인 경우에는 소득을 받아 온 기간을 크게 문제 삼지 않을 수 있습니다. 그러나 소득의 안정성이 일반 급여 소득에 비하여부족한 자영업자의 소득, 커미션 소득, 큰 금액의 시간외 수당이나 상여금 등에 대하여는 이러한 소득이 지속될 수 있는지에 대하여 세심하게
검토합니다.

여기에서는 기본 취업 소득 이외의 소득들이 어떤 경우 어떤 범위에서 주택비용 비율이나 부채 비율을 산출할 때 사용하는 월 소득 금액 즉 기준 소득(Qualifying Income)으로 인정 받을 수 있는지를 검토합니다.

1. 자영업 소득
융자 기관은 일반적으로 자영업 소득이 안정적이며 2년 이상의 계속된 경우가 아니면 기준 소득의 일부로 인정하지 않습니다. 융자 기관에서는 보통 사업체에 25% 이상의 지분을 가지고 있는 개인을 자영업자로 간주합니다. 융자 기관은 차입인의 소득의 안정성을 먼저 심사하며 이와 함께 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무적 건전성, 모기지 상환에 충분한 수익의 계속적인 창출 능력 등을 면밀히 검토함으로써 증가되는 위험에 대처하려고 노력합니다. 이를 위하여 지난 2년분 차입인의 개인 연방 소득세 보고서, 지난 2년분의 사업체 소득세 보
고서와 손익 계산서를 제출하도록 요구하는 것이 보통입니다.

2. 커미션 소득
커미션 수입은 자영업자 소득과 거의 같이 취급됩니다. 커미션 수입이 얼마로 결정되는지가 중요한 경우에는 세금 보고서를 통하여 커미션 수입이 안정적이며 계속 증가하고 있음을 보여주는 것이 좋습니다.
즉 평균 커미션 수입을 사용할 경우 기준 비율에 비추어 소득이 약간 부족한 상황에서는 커미션 수입이 수년간 안정적인 증가 추세임을 입증함으로써 가장 최근 연도의 수입을 융자 기관이 사용하도록 설득할 수도 있을 것입니다.

3. 시간외 수당이나 상여금
2년이상 지속적으로 시간외 수당이나 상여금을 받아온 것을 입증할 수 있다면 지난 2년간의 평균 금액을 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다. 2년분을 서류로 입증하지 못하는 경우에도 일 년 이상의 수령 기록을 보여줄 수 있으면 시간외 수당이나 상여금을 소득의 일부로
인정받지 못하더라도 중요한 보상 요인 즉 모기지 승인 여부가 불투명한 한 경우에 유리한 점으로 인정받을 수 있을 것입니다.

4. 파트타임, 부업, 복수 직장 소득
임시직, 부업이나 복수 직장을 가진 차입인이 지난 2년간 계속해서 이에 종사하고 앞으로도 계속될 가능성이 큰 경우에는 여기에서 받은 소득을 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다.

6. 계절적 직장 소득
계절적인 파트타임이나 부업 소득도 차입인이 같은 직장이나 같은 종류의 계절적인 일에 지난 2년 동안 종사했고 고용주가 다음 계절에도 재고용될 수 있을 것이라고 확인하면 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다.

7. 배당금, 이자 소득
배당금이나 이자 소득을 지난 2년간 받았으며, 향후3년 이상 수령할 것으로 인정되는 경우에는 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있습니다. 다만 다운 페이먼트나 클로징 비용 등으로 사용될 금액에 대한 배당금이나 이자는 지난 2년분의 평균 소득 금액에서 공제하여야 합니다.
8. 순 임대 소득차입인이 다른 부동산으로부터 얻는 임대소득이 있을 때에는 보통 총 임대 소득에서 부동산의 모기지 원리금, 세금, 보험료를 공제한 잔액을 순 임대 소득으로 보며, 이 금액이 플러스일 때에는 기준 소득의 일부로 사용할 수 있습니다.

9. 면세 수입
차입인이 받는 사회 보장 혜택, 신탁 수익, 웰페어 혜택, 비과세 공채 소득, 재향 군인 혜택, 자녀 양육비 등의 비과세 소득이 지속적인 것으로 인정되는 경우에는 그 소득 금액의 125%를 기준 소득의 일부로 인정받을 수 있습니다.

10. 소득 확인이 어려운 경우
위에 열거한 여러 가지 소득 이외에도 다양한 종류의 소득이 있으나 이를 모두 설명할 수는 없습니다. 신청인이 다양한 소득원 때문에 재무 상황이 복잡하여 소득을 모두 서면화 하는데 어려움이 있는 경우에는 소득을 확인하지 않는 노 인컴 체크 프로그램 등을 이용하는 것이 도움이 될 수도 있습니다. 보통 이러한 프로그램은 자영업자들이 많이 이용합니다. 그러나 이러한 소득을 확인하지 않는 프로그램이 소득을 확인하는 프로그램에 비하여 높은 이자율이나 더 많은 다운페이먼트 등을 요구하는 것이 일반적입니다. 그러므로 이러한 불이익을 피하기 위해서는 차입인이 자기의 소득원에 대한 자료를 충분히 갖추어야 합니다.

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