고진성 파인리지 모기지

모기지 이자율이 계속 상승하고 있습니다. 요즘은 자고 일어나면 또다시 이자율이 오르는 현상이 매일 반복되고 있는 실정입니다. 모기지 이자율뿐만 아니라 채권시장(Bond Market) 전체가 심하게 요동치고 있다해도 과언이 아닙니다.미국의 장기 채권금리를 대표하는 10년 만기 미재무부 채권수익율의 경우 6월 12일 5.25%까지 올라 연방금리의 수준까지 육박하였습니다. 불과 몇 주 전까지만 하더라도 4.70% 수준이었으나 갑자기 0.5% 이상 뛰어 오르는 현상이 발생하였고 이에 따라 모기지이자율 역시 6.125%에서
6.75%이상으로 급등하여 많은 사람들을 놀라게 만들고 있습니다.

표면적으로 볼 때 이처럼 채권 수익률이 크게 상승한 것은 범세계적으로 나타나고 있는 높은 경제성장과 이로 인한 글로벌 인플레이션의 현상에 따라 유럽이나 일본, 중국 등 각국의 중앙은행들이 금리를 인상시키는 추세에 따른 것입니다.이는 미국시장이 글로벌투자가들의 영향을 직접적으로 받는다는 것을 의미합니다. 따라서 해외투자자들의 관심을 끌기 위해서는 해외의 다른 지역에서 수익률이 상승할 경우 채권 수익률 역시 이에 맞추어 올라갈 수밖에는 없다는 이야기가 됩니다.

이처럼 채권 수익률이 상승할 경우 모기지 융자는 물론이고 거의 모든 부분에 있어 돈을 빌리는데 따르는 비용을 치솟게 합니다. 예를들어 주택 장만시 모기지를 얻게 되는 경우 종전에 비하여 월상환 부담이 늘어나게 되며 종전에 변동이자 모기지를 얻은 경우 역시 모기지 상환액이 오르게 됩니다. 또한 회사채가격의 하락 등 자금조달비용이 상승될 것이므로 그동안 활발하게 이루어져 왔던 기업인수합병(M&A) 활동도 위축될 것으로 보입니다. 그러면 이와 같은 이자율의 급등이 일시적으로 나타나는 현상인지 아니면 엄연한 추세(Trend)인지가 관심사로 대두됩니다.

일반적으로 채권 수익률(이자율)은 (1) 투자자금의 수요/공급, (2) 인플레이션에 대한 전망(기대)의 변화, (3) 재정(금리)정책에 대한 전망의 변화에 의하여 영향을 받는다는 측면에서 다음과 같이 이해되어질 수 있을 것입니다.지난 1분기 중 경제 성장률이 0.6%에 지나지 않듯이 그동안 실질적인 경제성장은 계속 지지부진한 상태로 지속되어 왔습니다. 외국중앙은행들이 보유외환의 투자처를 다변화시키는 추세이기는 하지만 미재정자산에 대한 해외의 수요는 급격하게 감소하지는 않고 있으며 국내 저축률이 현저히 하락하는 현상도 나타나고 있지 않습니다.

미국경제는 올해 하반기 중 일정부분 회복될 것으로 전망이 되지만 이자율이 갑자기 급등하도록 만드는 결정적인 변수는 찾아볼 수 없습니다. 최근 에너지가격의 상승은 전반적인 물가상승을 유발시키고 있습니다. 소매물가의 경우 작년에 비하여 2.6%정도가 오른 상태이며 향후에도 식품과 에너지가격의 상승으로 인하여 계속하여 물가가 상승할 것으로 보입니다.
그러나 다행스럽게도 근원소매물가(식품 및 에너지제외)의 경우 오히려 누그러지고 있다는 점을 감안할 경우 인플레이션 자체가 자금의 수요/공급의 측면에서 이자율의 급상승을 유발시킨다고 할 수는 없을 것입니다.

연준(Federal Reserve)의 금리정책에 대한 채권시장의 기대가 최근 바뀌었습니다. 즉 당초에는 연준이 올해 안에 한번 또는 두 번에 걸쳐 단기금리를 각각 0.25%씩 인하할 것이라 예상하였으나 최근 현행수준(5.25%)으로 계속 유지될 것이라는 입장으로 바뀌었습니다.이는 채권시장이 인플레이션이 당초에 생각했던 것처럼 낮은 수준이 아니라는 것을 마침내 깨달았다는 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 그동안 비정상적으로 낮게 유지되었던 이자율이 현실화되고 있다는 평가가 가능할 것입니다.이를 산술적으로 평가한다면 채권시장의 당초기대치인 0.5%의 금리인하가 결국 비현실적인 것으로 판단되자 이에 따라 수익수준(이자율)이 0.5%정도 인상되는 결과로 나타나야 한다는 논리가 가능해집니다.

따라서 이러한 논리를 기준으로 볼 때 30년 고정모기지의 경우 현재의 인플레이션 상황을 적절하게 반영된 이자율의 수준은 6.625%-6.750% 정도가 될 것입니다.그러면 이자율은 언제 상승을 멈추게 될까요? 채권시장이라는 것이 한번 마차가 떠나게 되면 너도나도 올라타려는 속성 때문에 이자율이 오르기 시작하면 계속 멈추지 않고 오르다가 이후 일정한 조정기간을 거치게 되는 것이 일반적입니다.따라서 채권 수익률이나 모기지이자율이 급등하게 되면 이후 다시 하락하는 경향을 나타냅니다. 예를 들어 2003년 6월 11일 5.28%이었던 30년 모정모기지 평균이자율이 불과 두 달 동안
6.43%까지 올랐다가 3개월 후에는 6%이하로 하락하더니 결국 2004년 3월에는 5.5%이하로까지 떨어진 바 있습니다.

물론 이는 이자율의 하락이 반드시 발생한다는 것은 아닙니다. 앞에서 언급되었듯이 현재의 이자율이 인플레이션의 상황을 적절하게 반영했다고 볼 때 앞으로 이자율은 7% 수준까지도 예상될 수 있습니다. 물론 그동안 이자율은 여러 가지의 굴곡을 거치게 될 것입니다.

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