주택 시장의 침체가 약간 장기화 되는 듯한 상황에 모기지 은행마저 잔뜩 몸을 사리고 있어서 교민들의 내 집 마련에 빨간불이 켜진 게 아닌가 싶습니다.

지난 시간에 ‘Smell Test’에 관해서 알아보았습니다. 그만큼 모기지 융자 받기가 까다로워 졌다는 이야기 인데 이 와중에도 모기지 프로그램을 정확히 이해하면 좀 미비한 융자 조건이라도 쉽게 많은 이자로 융자를 받으실 수가 있습니다. 오늘은 우리 교민들이 처음 주택을 장만하실 때 가장 쉬운 방법으로 융자를 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

먼저 미국 주택 융자 시장의 구조를 약간만 이해하시면 주택 모기지 융자를 얻는 데에 대한 이해가 좀 더 빠를 겁니다. 융자를 해주는 은행을 렌더라고 부르는데 렌더는 고객의 모기지를 담보를 잡고 돈을 대출해 주는 역할을 합니다. 일반적으로 주택 모기지는 그 상환 기간이 15, 30년을 기준으로 하게 됩니다. 그럼 예로 자산이 1000만 달러를 가진 렌더가 한분에 100만 달러씩 10분의 고객에게 30년 모기지 융자를 대출 해줬다고 하면 이 렌더는 자산 1000만 달러가 바닥이 났으니 이제 30년 동안 원금이 상환 될 때까지 영업을 중단해야 될 겁니다. 그래서 대부분의 렌더들은 모기지 대출이 어느 정도가 되면 모기지 대출을 묶어서 다른 2차 금융기관으로 팔게 됩니다. 물론 다른 융자 기관으로 팔리게 되더라도 고객의 기존 모기지 페이먼트는 전혀 변동이 없고 처음 융자 받았던 조건 즉 융자시
사인을 한 ‘Note’에 나와 있는 데로 진행이 됩니다.

여기서 2차 금융의 가장 영향력 있는 기관이 프레디 맥(Freddie Mac)과 페니매이(Fannie Mae)라는 정부기관 (Government Sponsored Agencies)입니다. 이두 기관은 여러 가지 기능이 있지만 주택 융자에 있어서 가장 중요한 역할은 일반 렌더로 부터 주택 모기지 융자를 매입해주는 일을 하고 있다는 겁니다. 고국의 주택공사 정도로 생각 하시면 될 것 같고 발행한 국채로 주택 융자에 투자를 한다고 이해하시면 쉬울 겁니다. 참고로 모기지 이자율이 항상 미국 10만기 국채(U.S 10yr Treasury) 수익률에 연동하는 이유도 여기에 있습니다.

이처럼 프레디 맥과 페니매이가 시중 모기지 렌더의 모기지 융자를 매입하는 기관이니 모기지 시장을 주도한다고 해도 과언이 아닐 겁니다. 아마 주택 구입에 관심이 있는 고객은 한번쯤 ‘컨포밍론’ (Conforming Loan)을 들어 보셨을 겁니다. 이 ‘컨포밍’이라 함은 ‘무엇에 부합된다’라는 의미를 가지는데 이것은 바로 프레디 맥과 페니매이가 제시하는 융자 금액에 부합하는 융자를 말합니다. 현재 프레디 맥과 페니매이에서 제시한 단독 주택(Single Family House)일 경우 41만7,000달러로 정해 놓았습니다. 즉 융자 금액이 41만7,000달러 이하는 컨포밍론이 되고 그 이상은 점보(Jumbo Loan)가 되는 겁니다.

그럼 다시 본론으로 들어가서 처음 주택을 구입하고자 하시는 고객이 가장 쉽게 융자를 받을 수 있는 방법은 다름이 아니라 이 주택 시장의 큰 두기관인 프레디 맥과 페니매이의 융자 가이드라인에 맞춰 융자를 받는다는 겁니다. 참 여기서 알아 두셔야 될 것은 프레디 맥이나 페니매이에서 직접 고객을 상대로 대출을 하지는 않고 이 기관은 2차 금융으로 모기지 렌더들만 상대를 합니다. 물론 대부분의 렌더들이 이 기관의 융자 가이드라인을 사용하고 있고 고객이 어느 렌더를 이용하더라도 컨포밍론으로 융자를 받는다면 이 기관들의 가이드라인이 적용이 되고 있다고 생각하시면 됩니다.

좀더 구체적으로 이 두 기관의 융자 시스템을 설명하자면 프레디 맥에서는 ‘LP’ (Loan Prospector)와 페니매이에서는 ‘DU’ (Desktop Underwriter)라는 자체 융자 심사 프로그램을 사용하고 있습니다. 즉 LP나 DU에서 시스템으로 융자 심사가 Accept가 되면 따로 심사관(Underwriter)이 융자 심사를 하지 않고 융자가 된다는 겁니다. 쉽게 말하자면 자동차 운전을 비유하면 되는데 자동으로 변속 장치로 운전하면 기어를 변속하는 불필요한 수동 작업이 필요가 없어진다는 거지요 그럼 운전이 조금 미숙한 사람이 운전을 하더라도 자동 변속이 되니 뒤로 차가 밀리거나 시동이 꺼지는 일이 없다는 겁니다.이처럼 대부분의 렌더들이 한층 강화된 융자 가이드라인을 잣대로 삼더라도 2차 금융기관인 프레디 맥 페니매이에서 Approved가 된 융자는 전혀 문제가 되지 않는다는 겁니다. 따라서 프레디 맥과 페니매이의 가이드라인을 이해하면 쉽게 융자를 받을 수 있다는 말입니다.

이 기관으로 융자 받기 위해 최소 필요조건을 알아보면 첫째로 단독 주택 기준(콘도 포함)으로융자 금액이 41만7,000달러 미만이어야 합니다. 융자 금액이 41만7,000달러이지 주택구입가가 41만7,000달러라는 것은 아닙니다. 50만 달러 주택을 구입하더라도 모기지 융자를 41만7,000달러를 받는다는 말입니다. 만약 융자 금액이 좀 부족하면 1차로 41만7,000달러만 얻고 2차로 그 추가분을 홈에퀴티로 동시에 융자를 얻을 수 있습니다.
그리고 둘째로 다운 페이먼트인데 구입가의 최소 5% 이상이면 가능하다고 가이드라인에 나와 있으나 쉽게 Accept를 받기 위해서는 10% 이상이면 좋습니다.

마지막으로 크레딧인데 점수는 최소 680점 정도를 필요로 하고 크레딧 점수는 어느 정도 나오나 크레딧 라인이 부족하거나 그 기록이 짧더라도 다운 페이먼트 정도에 따라 융자가 Accept될 수가 있습니다.실제로 얼마 전 필자의 고객 몇 분도 이 시스템으로 융자를 받았는데 분명히 크레딧 라인이 하나 밖에 없는 고객이고 본국서 온지 얼마 되지 않아서 융자가 힘든 것이었는데 ‘LP’로 Accept가 된 겁니다. 다운 페이먼트가 좀 많다는 딱 한 가지 이유로 Accept가 되었습니다. 특히 융자 서류를 보여 주지 않아도 되는 SISA(Stated Income Stated Asset)으로 진행이 되기 때문에 소득증빙이나 은행 잔고 증빙도 없이 그냥 클로징을 할 수 있어서 너무나 간편한 융자 방법입니다.

이정도 조건에 직장이 있는 고객이라면 쉽게 융자가 나옵니다. 지난주에 말씀드린 ‘Smell Test’는 피하실수 있습니다. 사실 렌더 입장에서도 프레디 맥과 페니매이에서 Accept하는 융자라 딱히 추가로 심사할 것이 없게 됩니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
C/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com