신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

다운페이먼트(Down Payment)는 매매 계약 금액에서 모기지로 조달하는 자금을 공제한 금액 즉 주택 매입인이 클로징 때 보통 자기 자금으로 매도인에게 지불하는 금액을 말합니다. 이는 매매 계약 체결시에 주택 매입인이 계약을 이행하겠다는 선의(Good Faith)를 표현하기 위하여 매도인의 변호사에게 지불하는 예치금(Earnest Money Deposit)과는 구별되어야 합니다. 예치금은 보통 클로징 때에 다운페이먼트의 일부로 충당됩니다.

융자기관에서는 대부분 주택 가격의 20% 이상의 다운페이먼트를 하는 경우를 기준으로 이자율을 제시하지만, 많은 융자기관이 5% 또는 3% 다운페이먼트 융자를 제공합니다. 융자기관에 따라서는 다운페이메트를 요구하지 않고 100% 까지 융자를 하기도 합니다. 융자 기관은 다운페이먼트가 20% 미만으로 낮아지는 경우에는 높이지는 채무 불이행 위험에 대비하기 위하여 민간 모기지 보험을 구입하도록 하거나, 높은 이자율을 적용하는 등 차입인에게 추가적인 부담을 지도록 할 뿐만 아니라 일반적으로 엄격한 융자 심사 기준을 적용하게 됩니다.

모기지 연체율이 높아지기 시작한 작년부터 융자 기관의 심사 기준이 엄격해지면서 다운페이먼트나 클로징 비용 및 유보금 등을 매매 계약이나 융자 신청 이전에 미리 준비해야할 필요성이 높아지고 있습니다. 특수한 경우를 제외하고는 이러한 자금은 최근 2개월 동안의 은행 거래 내역서 등을 통하여 그 이전부터 준비된 자금임을 입증할 수 있어야 합니다.여기에서는 가능한 한 20% 이상의 다운페이먼트를 마련하는 것이 이상적이지만 현실적으로 이를 쉽게 마련하기 어려운 주택 매입인이 고려할 수 있는 여러 가지 자금원(Source of Funds) 에 대하여 알아봅니다.

1. 증여금
가족, 친척이나 차입인과 오랫동안 밀접한 재정적인 관계에 있었던 사람으로 부터 증여금을 받을 수 있는지 알아보는 것이 좋습니다. 부모님이나 시부모님으로 부터 증여금을 받는 것이 가장 일반적인 예일 것입니다. 부모님이 살고 계시는 집을 담보로 한 홈 에퀴티 론을 통하여 증여금을 마련하는 경우에는 차입인의 부채 비율에는 전혀 영향을 주지 않기 때문에 차입인의 모기지 융자에 큰 도움을 줄 수 있습니다.
이러한 증여금을 활용하고자 할 때는 매 회계연도마다 인정되는 세금 없이 제공할 수 있는 증여금 한도를 활용하기 위하여 회계사와 의논하는 것이 좋을 것입니다. 고용주의 요청에 따라 다른 지역으로 이주하는 경우에 고용주가 다운페이먼트의 전부나 일부 그밖에 이사 비용 등을 부담하는 프로그램을 가지고 있는지 문의하는 것이 좋을 것입니다.

2. 자본 증여금
융자 기관의 프로그램 중에는 차입인이 가족이나 친척 등으로 부터 주택을 시세보다 싸게 구입하는 경우에 그 차액을 매도인이 매수인에게 증여하는 것으로 보고 이를 자본 증여(Gift of Equity)라고 부르며 이 자본 증여 금액을 다운페이먼트의 일부로 인정합니다. 이 경우에 융자 기관은 보통 차입인이 최소한 구매 자금의 5% 이상을 스스로 마련한 것을 입
증할 것을 요구하고, 두개의 감정을 요구하는 경우도 있으며, 자본 증여분 이외의 자산에 대하여는 엄격한 검증을 요구합니다.

3. 소유 부동산의 에퀴티
현재 휴가용 주택이나 투자용 부동산을 가지고 있는 경우에 이 부동산의 재융자를 통하여 구입하고자 하는 주택의 다운페이먼트로 쓸 수 있는 자금을 마련할 수 있을 것입니다. 일반적인 재융자 방식을 취하는 경우에 비용 부담이 많거나 기존의 이자율보다 새로운 이자율이 더 높아지는 등 조건이 불리한 경우에는 2차 모기지, 이 중에서도 홈 에퀴티 크레디트 라인을 활용하는 것이 효과적일 수 있습니다. 그러나 이러한 기존의 부동산을 통한 추가 자금 조달 방법은 차입인의 부채 비율을 높임으로써 차입 가능 한도를 줄일 수 있다는 점을 함께 고려하여야 합니다.

4. 클로징 비용 지원금
매도인이 매입인의 소요 자금을 줄여줌으로써 판매를 용이하게 하기 위하여 일정한 금액을 매입인에게 지원하는 경우를 가끔 볼 수 있습니다. 이러한 매도인 지원금은 모기지 클로징 비용에 충당되지만, 결과적으로 총 소유 자금을 줄여줌으로써 매입인의 부담을 줄여줍니다. 그러므
로 매도인 지원금이 간접적으로 다운페이먼트의 출처가 되는 셈입니다.
이러한 지원금은 건축업자, 부동산 중개인이나 융자 기관으로부터 올수도 있으나 매도인이 지원하는 경우가 대부분입니다.

클로징 비용 지원금은 매매 가격의 3% 또는 6% 등으로 제한되며, 감정가가 이 지원금을 포함한 매매 가격을 뒷받침해야만 인정될 수 있습니다.
5. 생명 보험 현금 가치저축성 생명 보험을 기간별 생명 보험으로 전환하면 저축성 생명 보험의 현금 가치(Cash Value)를 활용할 수 있을 것입니다.

6. 은퇴 계획 자금
개인 은퇴구좌(IRA/Keogh)와 401(K) 플랜과 같은 은퇴 계획에 잠겨 있는 자금도 다운페이먼트 등으로 활용할 수 있습니다. 다만 인출 시 발생할 수 있는 벌과금을 공제한 잔액만이 자산으로 인정됩니다.

7. 주식이나 주식 옵션
주식이나 주식 옵션을 처분한다면 쉽게 다운 페이먼트를 마련할 수 있을 것입니다. 그러나 이러한 거래로 인하여 발생할 수 있는 양도 소득세가 얼마나 되는지 미리 알아보고 이에 대비하여야 합니다.

8. 보유 현찰
경제적 약자를 대상으로 한 특수한 프로그램에서 예외적으로 보유 현찰(Cash on Hand)을 다운페이먼트 등의 자금원으로 인정하는 경우를 볼 수 있지만, 일반적으로는 장농 속에 넣어둔 자금이나 신용 카드에서 인출할 수 있는 자금은 융자 기관에서 적합한 자금원으로 인정받지 못합
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