고진성 파인리지 모기지

최근 뱅크오브아메리카(Bank of America)에서는 소위 No-Fee Plus라고 하여 클로징 비용이 전혀 들지 않는 모기지 프로그램을 선전하고 있습니다. 이 선전에 따르면 융자 신청료나 신용조사비, 감정비나 타이틀조사비등이 전혀 들지 않으면서도 가장 경쟁력 있는 이자율에 주택 모기지를 제공해준다고 합니다.

그런데 가장 기본적인 경제상식 중 하나인 이 세상에 공짜는 없다라는 사실을 익히 알면서도 이처럼 믿기 어려운 광고를 접하게 되면 쉽게 현혹되는 경우가 많습니다. 마치 이러한 프로그램을 선택하면 수천달러를 절약할 수 있을 것만 같은 생각이 들게 됩니다. 그러나 과연 실제로 그럴까요?우선 뱅크오브아메리카가 파인리지모기지를 비롯하여 다른 융자은행들이 일반적으로 부과하는 비용들 중 무료로 해주겠다고 하는 항목과 이에 해당하는 금액은 대략적으로 다음과 같습니다.

융자신청료: $300-$350
신용조사비: $16
감정비: $300-$400
타이틀조사비: $170
합계: $786-$936
상기 항목 외에 소요되는 비용, 즉 타이틀보험이나 주택보험료, 모기지설정비용, 부동산세금 및 이자관련 선지급금 등은 포함되지 않는 것으로 나타나고 있습니다. 이처럼 일반적으로 소요되는 클로징 비용이 포함되지 않는다고 하더라도 모기지 융자에 관련된 비용을 약 850달러정도 절감할 수 있다면 모기지를 얻는 사람의 입장에서는 이익이 될 것입니다.

그러나 문제는 이처럼 클로징 비용의 일부를 안 받는 대신 모기지이자율을 상대적으로 높게 징구한다는 것입니다. 예를 들어 30년 고정모기지로 얻는 경우 이자율이 6.375%인 경우에는 0.821%에 해당하는 포인트(Point)를 지불하여야 하는데 만일 융자금액인 40만 달러인 경우 포인트의 명목으로 지불하여야 하는 수수료는 3,284달러입니다. 만일 포인트를 내지 않을 경우 이자율은 6.625%로 0.25%가 상승하게 되는데 이 경우 월상환액은 약 66달러정도가 늘어나게 됩니다.

상기의 수수료(850달러)가 징구되는 경우 포인트가 없이 통상적으로 적용되는 30년 고정모기지의 이자율이 6.375%인 점을 감안한다면 모기지 융자관련 비용을 850달러정도 절약하려고 3,000달러이상의 수수료를 지불하거나 매월 66달러를 추가로 지불하는 경우를 맞게 될 가능성이 높다는 이야기가 됩니다. 이는 결국 뱅크오브아메리카의 입장에서는 결코 손해를 보는 장사가 아니라는 이야기가 됩니다. 이처럼 무비용(無費用) 모기지 프로그램이란 비용자체를 없애주는 것이 아니라 당장 지불하여야 할 비용을 시간을 두고 지불하도록 옮겨 놓은 것으로 이해되어져야 할 것입니다. 즉 융자은행은 해당비용을 감안하여 이자율을 정하게 되며 이에 따라 이자율이 높아지게 되는 것입니다.

예를 들어 40만 달러를 30년 고정모기지로 얻는 경우 해당모기지에 대하여 융자은행은 포인트(Point)가 없는 경우 이자율이 6.375%, 1%의 포인트를 지불하는 경우 이자율은 6.125%로 내려 갈 수 있는 반면 만일 이자율이 6.625%가 될 경우에는 오히려 융자금액의 1%정도를 리베이트(Rebate)조로 돌려줄 수 있도록 가격(Pricing)을 정할 수 있게 됩니다.

그런데 만일 융자은행이 No-Cost모기지를 제공할 경우 이에 해당되는 비용이 4,000달러라고 한다면 이자율이 6.625%인 경우 앞에서 언급된 리베이트에 해당하는 1%, 즉 4,000달러와 동일하게 되므로 이를 통하여 비용을 충분하게 감당할 수 있게 됩니다. 이처럼 No-Cost모기지를 통하여 주어지는 혜택은 당장 돈이 들어가지 않는다는 것이며 그 대신 상대적으로 높은 이자율이 부과된다는 점을 감안한다면 과연 이러한 류의 모기지 프로그램
을 선택하는 것이 나을지의 여부는 얼마동안 해당 모기지를 보유할 것인가에 달려 있을 것입니다.

즉 모기지를 오래 가지고 있으면 있을수록 융자비용이 높아지기 때문에 만일 장기(長期)모기지를 얻을 경우 눈앞에 보이는 비용을 절약하게 위하여 No-Cost 모기지를 선택하는 경우 오히려 손해를 볼 수 있습니다.따라서 이러한 경우 높은 이자율에 따른 융자비용이 초기에 절약한 클로징 비용과 같아지는, 이른바 손익분기점(Break-Even Point)이 언제인지를 따져보아야 할 것입니다. 만일 손익분기점에 해당되는 기간이상으로 모기지를 보유할 경우 손해가 발생하게 될 것입니다.

앞에서 언급한대로 포인트(Point)가 없이 6.375%로 모기지를 얻는 대신 1%의 리베이트를 받고 6.625%의 모기지를 얻는 경우 손익분기점은 약 4-5년 정도가 될 것입니다. 그러나 이 경우에는 융자은행이 자신이 실제로 부담하는 비용을 감안한 경우에 해당되며 만일 융자은행이 실제로 발생하는 비용과는 상관없이 높은 이자율을 징구할 경우 손익분기점은 더 짧아지게 되므로 이로 인하여 융자를 얻는 사람은 더 커다란 불이익을 당할 수 있습니다.

Too Good To Be True라는 말이 있듯이 믿기 어려울 정도로 파격적인 경우 정말 그럴까?라고 한번쯤은 짚고 넘어가야 할 필요성이 있습니다. 모기지 융자의 경우에도 예외는 아닐 것입니다.Tel) 201-592-7701부동산/주택금융전문웹블로그WWW.PRMBANK.COM