해외에 거주하고 계시는 여러분들께서는 살고계신 그곳의 법률도 잘 알고 생활하듯 어쩔 수 없이 한국에 고향을 둔 사실 때문에 여러모로 한국에 여러가지 인연들이 있을 터이고, 그러다보면 한국의 법률 및 세금제도에 대한 기본적 상식을 알고 있어야 할 것입니다. 하지만 수시로 변하는 한국의 법률과 세금제도 때문에 적잖은 어려움과 답답함을 느끼고 있으리라 쉽게 짐작 가는 바입니다.

그렇기에 우리는 가장 기본적이고 궁금한 세금(특히 재산 및 부동사관련)제도의 변화에 대하여 알아보기로 합니다. 여러분들께서 가장 궁금하게 여기는 양도소득세(부동산을 갖고 있다 팔 경우 이익이 난부분의 소득에 대하여 부과되는 세금) 는 정말 중요한 세금이기에 다뤄 보기로 합
니다.

1)비거주자와 한국거주자와의 차별은 있을까?
우리나라의 모든 세금제도에는 비거주자와 거주자와의 차별을 두지 않고 있습니다. 현재 양도소득(집을 사고 팔경우의 이익금의 소득)에 대하여 세액(稅額)을 산출시 기준시가(기준시가란 부동산·골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준가액으로 국세청장
이 산정하여 고시합니다)와 실제 거래가액 중에서 유리한 방법을 선택해서 신고하고 세금결정을 받고 납부할 수 있고, 다만 투기지역으로 지정된 지역의 부동산일경우는 실제거래가액으로 신고해야합니다. 또한 비거주자도 양도소득세의 공제혜택 중 기본공제액은 동일하게 연 250만
원으로 적용받고 있습니다.

2) 한국에 거주할 때 구입한 주택은 비과세 혜택이 있을까?
비거주자일 경우 주택을 팔았을 때 비과세 되는 규정이 있습니다. 거주자 상태에서 집을 사서 이민, 해외취업, 유학 등으로 전가구가 해외로 거주지를 옮기고 한국의 주택을 갖고 있다 팔 경우 한국의 주택이 1개 밖에 없었을 경우 거주기간 상관없이(1주택 보유자는 3년 보유 2년 거주
시 양도소득세가 비과세됨. 물론, 매매금액이 6억 원 초과 시는 6억부터의 금액에는 양도소득세가 부과됨) 양도소득세에 대한 비과세 혜택이 주어집니다.

그러나 새로운 아파트를 분양받고 직접 들어가 살지 않은 상태에서 분양권만을 보유하고 있다가 해외로 갔고 그 뒤 이 아파트를 판다면 실제 입주했던 기록이 없었으므로 양도 소득세를 내야합니다. 또한 한국에 살면서 주택 구입 후 이민을 갔다가 이민자 상태에서 한국의 주택을 또
한 채 구입하게 되었다면 2주택 모두에 대하여 양도소득세를 내야합니다.
그러나 중요한 것은 내년 1월1일부터는 과거 한국에 주택을 1채 보유한 상태에서 전 가족이 이민을 갔을 경우 언제나 비과세 혜택을 받았던 제도가 변경되어 2007년 2월9일 이후에 이민 등으로 출국 후 2년 이내에 팔 경우만 비과세 혜택을 주고 2년이 경과하였다면 양도소득세를 내야할 것입니다.

그러나 2006년 2월 9일 이전에 출국한 사람들은 2007년 12월31일까지 주택을 팔 경우만 이 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고 이것은 매우 중요한 것이므로 해외에 거주하고 있는 여러분 중 한국에 주택을 보유하고 양도소득세를 계속 안내도 될 것이란 생각은 “2007년 12월 31일”까지만 유효하다는 것을 알고 있어야 합니다. 따라서 올해 12월 31일까지는 갖고 있는 주택을 필히 파는 방향으로 적극적으로 검토하여야 할
것입니다. 특히 내년부터는 양도소득세율도 오르고, 기준시가도 실제 거래 금액만큼 오르거니와 부동산 경기도 하락할 것임이 충분한 예상이므로 당연히 한국에 남겨놓은 주택 한 채는 서둘러 매각하는 방향으로 판단할 것을 주문하는 것입니다.

3)부동산 판 돈을 해외로 송금시 이 점을 주의해야합니다.
한국내의 부동산을 팔아서 부동산 매매로 생긴 자금을 미국 등 해외로 송금할 경우, 외국 환 거래 규정에 따라, “재외동포 재산반출 신청서”에 외국환은행(국내의 금융기관 중 외국환은행으로 지정된 은행)의 확인을 받고 (첨부서류: 관할세무서장이 발행한 ‘부동산매각 자금 확인서’ ‘등기부등본’ ‘토지대장’) 확인서를 발행 받아야 하며, 이 확인서는 유효기간이 없으므로 환율이 유리할 때 적절히 활용 하여 확인서에 기재된 자금의 범위 안에서 언제든지 외국으로 송금할 수 있습니다.

그러나 앞서 말한 기준시가로 양도소득세를 신고했을 경우 실제로 거래되어서 받은 실거래 금액과는 차이가 나므로 실제거래 되었던 금액을 국세청장(관할 세무서장)에게 제시하고 (실거래 금액을 제시할 경우에는 부동산을 산사람에게서 받은 자금에 대한 예금통장기록, 실제거래계약서등) “부동산 매각 자금 확인서“를 발급 받아야 합니다. 따라서, 제시하는 예금통장을 세무당국에서 조사할 수가 있으니 부동산 거래 시 오고간 자금만이 기재된 예금통장을 활용하여야 하는 것을 꼭 유념해야할 것입니다.

-REAL ESTATE Consultant 한주희(Jeffrey HAN) consulod@paran.com-
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