주택모기지에 있어서 융자 리스크(Mortgage Risk)는 가장 핵심적인 변수이지만 일반적으로 융자은행의 중심으로 이해되어지는 경향이 있습니다. 융자은행은 모기지 융자에 관련하여 채무불이행(Default)에 따라 피해를 최소화시키기 위하여 여러 가지의 리스크평가방법을 마련하여 적용합니다. 예를 들어 모기지이자율이 융자신청인의 신용상태, 소득/자산의 검증여부, 융자비율, 융자목적, 부동산의 종류, 매입용도 등에 따라 차별화되어 적용되어지는 것은 바로 이러한 융자리스크를 적절하게 통제하기 위한 것입니다.

그러나 모기지 융자에 있어 융자은행과 마찬가지로 모기지 융자를 얻는 사람 역시 융자리스크를 공유하고 있음에도 불구하고 이에 대한 논의는 제대로 이루어지고 있지 않는 실정입니다.모기지 융자를 얻는 사람, 즉 소비자의 입장에서 융자리스크는 다름 아닌 모기지 상환에 관련된 리스크입니다. 최근 몇 년 동안 다양한 신종(新種) 모기지들이 범람함에 따라 주택융자가 더욱 복잡해졌고 이에 따라 모기지 융자와 관련하여 향후에 직면할 수 있는 리스크에 대하여 제대로 이해하지 못하는 경우가 비일비재하다는 것은 이미 주지의 사실입니다. 그러나 이처럼 향후에 발생할 리스크를 제대로 판단할 수 없을 경우 모기지 상환을 제대로 할 수가 없게 되고 경우에 따라 주택압류(foreclosure)를 통하여 집을 빼앗기는 상황에 직면하게 되는 등 매우 커다란 대가를 치르게 됩니다.

소위 기대효용이론(期待效用理論)이라는 경제이론에 따르면 일반적으로 소비자들은 미래에 발생 가능한 상황들에 대하여 나름대로 합리적인 추정을 한 후 이를 바탕으로 자신에게 가장 유리한 의사결정을 할 수 있다고 합니다. 이러한 이론을 모기지 융자에 적용시킨다면 융자를 얻는 사람들은 향후 자신의 소득은 얼마나 될 것인지 그리고 주택가격은 얼마나 오를 것인지 등 미래의 상황에 대하여 나름대로의 합리적인 추정을 할 수 있다는 것으로 해석되어야 할 것입니다.

그러나 이러한 기대효용을 극대화하는 이론이 실제적으로 적용될 수 있을까요? 만일 미래에 발생할 수 있는 자신의 개인적인 상황에 대하여 정확하게 판단할 수 있다면 이를 모기지 융자시 유리하게 적용시킬 수 있을 것입니다. 예를 들어 얼마동안 해당주택에 거주할 것이냐를 알 수 있다면 고정 이자 모기지보다는 변동 이자 모기지를 선택하여 이자율을 다소나마 낮출 수가 있을 것이며 경우에 따라 조기상환벌과금(prepayment penalties)를 감수하고라도 융자비용을 절감할 수 있을 것입니다(조기상환벌과금이 적용되는 기간이상 거주할 것이 확실하다면 조기상환벌과금의 적용 자체가 아무런 상관이 없을 것이기 때문임.) 또한 모기지 융자를 단기간동안만 보유할 것이 확실한 경우에는 가급적 융자수수료들의 비용을 이자율에 포함시키는 방법(No Cost Mortgage)을 통하여 궁극적으로 융자비용을 절감할 수 있는 혜택을 누릴 수 있습니다.

그러나 문제는 이러한 예측이 실제로 이루어질 수 있다고 장담할 수 없다는 것입니다. 우선 미래에 발생 가능한 상황에 대하여 제대로 예측하고 판단할 수 있는 능력이 매우 제한되어 있습니다. 특히 우리들 자신의 의지대로 움직이지 않은 외적인 상황이 있을 것입니다. 예를 들어 주택가격이 향후 오를 것인지 아니면 내릴 것인지 그리고 이자율이 오를 것인지 내릴 것인지의 여부에 대하여 제대로 알 수는 없을 것이며 또한 자신의 소득이나 고용 등의 상황이 전혀 예상치도 않았는데 갑자기 바뀌게 될 경우도 발생하게 됩니다.이럼에도 불구하고 모기지 융자에 있어서 많은 사람들이 ‘기대효용’을 극대화시키려는 나머지 잘못된 판단을 하게 되고 이에 따라 융자리스크가 발생하게 됩니다.

예를 들어 이자율이 0.25%가 낮다는 이유로 고정 이자 모기지보다는 5년 변동모기지를 선택하는 경우를 들 수 있을 것입니다. 만일 30만 달러를 얻는 경우 5년 변동모기지를 얻는 데에 따른 혜택은 연 750달러이니 5년이 되는 시점에서 절약하는 금액은 3,750달러가 됩니다. 앞서 언
급한 바대로 만일 해당주택에서의 거주기간이 5년이 넘지 않은 것이 확실하다면 별다른 문제가 없을 것입니다. 그러나 만일 낮은(?) 이자율이 이러한 의사결정의 중요한 판단기준으로 작용하였다면 당장 눈에 보이는 이익(혜택)때문에 이에 따른 커다란 융자리스크를 간과하는 우(愚)를
범하게 되는 것입니다.

이처럼 장기간에 걸쳐 상환을 하는 모기지 융자의 경우 나중에 발생하는 비용(부담)보다는 현재의 상황에 더 치중하는 경향이 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 즉 다운페이나 월모기지상환을 많이 내는 것보다는 이자만 내는 Interest-only 모기지나 이자율에도 못 미치는 최소
금액만 상환할 수 있는 페이옵션 모기지와 같은 즉각적인 혜택(?)을 주는, 그러나 궁극적으로는 융자비용이 상대적으로 매우 높으며 심각한 리스크를 안고 있는 모기지 상품을 선호하는 것이 이러한 경우입니다.
지난 몇 년 동안 이와 같은 신종(新種)모기지들의 등장은 주택소유를 위한 새로운 대안으로 떠오른 것처럼 여겨지기도 하였습니다.

주택장만을 위하여 다운페이나 클로징비용 등을 충분히 마련할 수 없는 경우 이를 융자에 포함시켜 장기간동안 상환하는 방법을 통하여 해결하게 되었는데 이러한 방법은 결국 월모기지 상환부담을 가중시킬 뿐만이 아니라 전체적인 융자비용을 늘도록 하여 그만큼 부실화의 리스크를 야기토록 만들고 있습니다. 이처럼 주택융자에 있어서 모기지를 얻는 사람의 경우에도 융자은행에 못지않게 여러 가지의 다양한 리스크들이 산재하여 있음을 염두에 두고 신뢰할 수 있는 전문가의 도움을 통하여 융자리스크를 최소화시켜야 할 것입니다. Tel: (201)592-7701 부동산/주택금융전문웹브로그
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