신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

고정 이자율 모기지는 15, 30, 40년 등 전 융자기간 동안에 그 이자율이 변하지 않습니다. 그러므로 매월 납입하는 월불입금(Monthly Payment)에 포함된 원금과 이자를 합한 월대출불입금(Monthly Loan Payment)이 변하지 않습니다. 이와 대조적으로 변동 이자율 모기지는 그 이자율이 시장 상태에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월불입금이 주기적으로 변하게 됩니다. 여기에서는 차입인이 고정이나 변동 이자율을 선택하는 경우에 유리한 점을 중심으로 차입인의 선택에 도움을 줄 수 있는 사항들을 살펴봅니다.

1. 고정 이자율의 장점
고정 이자율 모기지의 가장 큰 장점은 이자율과 월대출불입금이 고정되는 점입니다. 이러한 특성 덕분에 인플레이션이 심해지는 경우나 이에 따라 시장 이자율이 매우 높아지는 경우에도 차입인은 기존의 모기지에 대하여 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 특히 안정을 선호하는 차입인에게는 변동 이자율 모기지를 이용할 경우에 얻을 수 있는 이자나 불입금의 절감보다 월 대출 불입금의 안정성이 더욱 중요합니다. 은퇴를 앞두고 있는 차입인의 경우처럼 앞으로의 수입이 현재의 수입에 머물러 있거나 오히려 줄어들 가능성이 있는 경우에는 고정 이자율 모기지가 적합할 것입니다. 또한 차입인이 새로 구입하거나 재융자하는 주택에서 오랫동안 살 계획을 가진
경우에도 고정 이자율을 고려하는 것이 좋을 것입니다.또한 위에서 설명한 주택비용의 안정성 때문에 차입인이 쉽게 예산을 세우고 이에 따라 자금을 관리할 수 있게 됩니다.고정 이자율 모기지는 이해하기 쉽기 때문에 처음 주택을 구입하는 차입인이 모기지에 대한 지식이나 경험이 많지 않은 경우에도 안심하고 택할 수 있을 것입니다.

2. 변동 이자율의 장점
변동 이자율 모기지를 선택하는 경우에 보통 초기 이자율이 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에 비하여 낮기 때문에 신청인은 융자 초기에 이자 부담을 절감 할 수 있습니다. 또한 융자 금융 기관이 낮은 초기 이자율을 기준으로 부채 비율을 산정하는 경우가 많으므로 신청인은 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받아서 더 큰 집을 구매할 수 있습니다.
시장 이자율이 낮아지는 경우에는 경비 부담 없이 자동적으로 재융자를 하는 것과 같은 효과를 보게 됩니다. 그러므로 시장 이자율이 현재보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 경우에는 변동 이자율을 고려하는 것이 좋습니다.

월 불입금을 절감함으로써 발생하는 여유 자금을 고수익을 얻을 수 있는 다른 곳에 투자할 수 있습니다. 새로 구입하거나 재융자하는 집에서 수 년 내에 이사할 계획이 있는 경우에는 신청인이 융자 초기의 낮은 이자율의 혜택을 적절하게 활용함으로써 큰 위험 부담 없이 이자 부담을 줄일 수 있습니다.

3. 변동 이자율 선택 때의 유의 사항
변동 이자율 모기지를 택한 후에 급격히 이자율이 오르는 경우에 대비하여야 하므로 차입인에 변동 이자율 모기지를 고려하는 경우에 다음 사항을 꼭 검토해야합니다. 첫째, 현재의 시장 이자율이 지속되는 경우에 이자율과 월불입금이 6개월 후, 1년 후 또는 그 이후에 얼마나 될 것인지를 검토해야합니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 됩니다.

둘째, 이자율이 급격이 오르는 경우에 월불입금이 얼마나 될 것이며, 이를 지불할 능력이 있는지를 검토해야 합니다. 융자 기간이 장기간이기 때문에 최악의 경우에 대한 대처 능력이 있는지를 사전에 점검하는 것이 중요합니다.셋째, 일반적인 변동 모기지와 달리 원금이 불어나는 역상각을 허용하는 최소 불입금 모기지(Option ARM) 프로그램인지를 살펴야 합니다. 이러한 프로그램은 이자율 변동에 대한 주기적 변동 한도를 정하지 않고, 연 7.5%의 월불입금 변동 한도만 두고 있으며 융자 초기에 아주 낮
은 이자율을 적용함으로써 구조적으로 원금이 불어날 수 있는 가능성을 열어두고 있으므로 이에 대한 특별한 주의가 필요합니다.

4. 이자율 시장 환경
1980년대 초기의 고금리시기에 고정 이자율 모기지의 이자율은 15-16%였으며 이때 주택 구입자의 60% 이상이 초기 이자율이 12-13%인 변동 이자율 모기지를 이용하였습니다. 그러나 1986년과 1987년에 이자율이 10% 미만으로 떨어지자 주택구입자의 85% 이상이 고정 이자율 모기지를 선택하였습니다. 현재의 고정 이자율 모기지의 이자율이 최저 이자율은 아니지만 역사적으로 보아 아직도 매우 낮은 상황에 있읍니다. 또한 변동 이자율 모기지의 가장 큰 혜택은 주로 초기 몇 년간의 낮은 이자율에서 찾을 수 있으나 현재의 모기지 시장에서는 고정 이자율 모기지의 이자율과 변동 이자율 모기지의 초기 이자율 사이에 별 차이가 없으므로 이러한 혜택이 거의 없을 뿐만 아니라 초기 고정 기간이 지난 후에는 고정 이자율보다 높은 이자율로 조정될 위험성이 큽니다.

그러므로 지금과 같은 환경에서는 현재의 낮은 이자율을 15년, 30년, 40년 등의 장기간 동안 고정시킬 수 있게 하는 고정 이자율 모기지가 거의 대부분의 차입인에게 유리할 것입니다.또한 차입인이 지금 부담하고 있는 변동 이자율 모기지의 이자율이 현재 모기지 시장의 고정 이자율과 거의 차이가 없거나 오히려 그보다 높아질 것으로 예상되는 경우에는 고정 이자율 모기지로 재융자하는 방안을 검토하여야 할 것입니다.
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