융자가 시작되면 렌더에서 융자를 해줄 것을 결정하는 것을 융자 심사( Underwriting)라고 하는데 여기서 융자 가부가 결정이 되고 융자 승인서인 ‘Commitment’가 발부 됩니다. 그럼 심사관들이 융자 가이드라인을 어떤 식으로 결정 할까요?

융자 가이드라인을 너무 높게 잡아 놓으면 그 렌더는 융자 승인이 나지 않아 영업이 되지 않을 것이고 만약 너무 쉽게 융자를 해주면 그야말로 부실 융자가 늘어나 일전에 어느 서브 프라임 모기지 회사처럼 도산 되고 말겁니다.혹시 고객분들 중 은행 모기지를 신청했다가 융자를 못받아서 주택 구입이 힘들었던 분이 계신지요? 이번 시간은 융자 심사관이 융자 심사를 하는 방법 중 ‘Smell Test’에 관해서 살펴보기로 하겠습니다.

’Smell Test’라고 하면 고객의 융자 서류가 가이드라인에 맞추어 제출되었다고 Underwriter가 이 융자 건을 승인해줄 건지 아니면 취소할 건지 결정하는 아주 중요한 심사 중 하나입니다. 융자 심사 기준들은 융자 프로그램마다 제각각 다르고 이 기준 또한 수시로 변합니다. 하지만 모든 기준은 딱 한가지로 집중이 되는데 그것은 융자를 한 고객이 월페이먼트를 낼 수 있겠느냐 그렇지 못할 것이냐 입니다. 이것을 확인하는 방법 중 두 가지를 소개 합니다.

1.자금 출처 (Asset)융자를 받게 되면 구입하는 주택의 전부를 융자 받지 않는 이상 다운 페이먼트를 하게 되는데 대부분 프로그램에서는 다운페이먼트를 하는 자금(Asset)의 출처를 묻게 됩니다. 최근 100% 융자는 소득 증빙을 모두 보여 주는 고객에 한에서 가능하게 되었는데 만일
어느 고객이 50만 달러로 주택을 구입하는데 10%를 다운하고 80%인 40만 달러를 융자 할 때 소득 증빙은 보여 주지 않고 다운 페이먼트의 출처를 보여주는 프로그램으로 융자를 받는다고 하면 이 10%의 출처를 은행에 보여 주어야 합니다.

그런데 이 고객이 주택 구입하기 위해 10%를 한 달 전 비즈니스 융자를 받았다고 하면 바로 Asset에 문제가 생긴 겁니다. 은행에서 보면 이것은 100%융자로 보이기 때문입니다. 그럼 어떻게 은행 증빙을 할 수 있을까요? 은행에서 보는 것은 두달 동안의 은행 입출금 내역서인 ‘Bank Statement’나 혹은 두달 이상 고객 명의로 된 CD, 각종 금융기관에 예치된 고객 자금의 증빙자료면 됩니다. 필자가 한인 고객을 상대 하다보면 많은 고객분들이 여러 가지 이유로 현금을 가지고 계신 경우가 있습니다.
갖고 계신 현금을 주택을 구입하는데 사용하기 위해서는 무조건 은행에 예치되어야 합니다. 은행에 예치하는 방법은 꼭 담당 CPA와 상의를 하셔야 되는데 융자 은행에서는 최소 두달 동안 자금이 고객의 어카운트에 들어있는 것을 확인하면 됩니다. 만약 은행 잔고를 보여줄 시점에서
예치가 된다고 하면 약 2,000~3,000 달러이상 예치금액의 경우 출처를 밝혀야 합니다.

만약 1만 달러 정도가 갑자기 최근 두달 안에 예치되었다고 하면 이 자금의 출처 증빙이 필요한데 가장 좋은 증빙 방법은 주택 구입을 위해 친지나 친구로부터 선물로 받았다고 하면 어느 정도 인정이 됩니다.
미국에서도 주택 구입 시 큰 자금이 들어가므로 부모님이나 친지들에게 많이들 Gift로 받아서 진행이 되기 때문입니다.여기서 혹 독자께서 그럼 10% 다운 하는 금액 전부를 Gift로 받았다고 하면 증빙이 쉽지 않겠
냐고 생각 하실 수도 있을 겁니다. 은행에서 자금 증빙시 보는 것은 다운 페이먼트 중 고객이 얼마 정도를 직접 준비 하고 있냐는 겁니다.
이것은 고객의 ‘Own Funding’이라고 하는데 말 그대로 고객 자력으로 준비한 금액입니다. 이 금액이 많으면 많을수록 좋으나 20% 이하 다운페이먼트를 할 경우 최소한 은행에서는 5%이상 고객의 ‘Own Funding’을 요구 합니다.

앞서 말한 예로 보면 50만 달러 주택 구입에 10% 다운 페이먼트면 다운할 5만 달러 중 5%인 2만 5,000달러 이상은 고객이 자력으로 모은 것을 보여
줘야 합니다. 즉 2만 5,000달러는 은행에 두 달 동안 있든가 아니면 CD로 보관 되어있던가 만약 누군가에게 빌려줬다 받았다고 하면 빌려줬을 때 Check을 증빙으로 가지고 있으면 가능합니다.하지만 고객의 다운 페이먼트 금액이 20%이상 넘어 가면 다운 페이먼트 금액 전부를 부모님께
Gifts로 받았다고 할지라도 ‘Smell Test’는 Pass하게 됩니다.
그 이유는 20% 이상 다운하는 고객이 ‘Own Funding’을 증빙하지 못하고 융자를 받아 추후에 불미스럽게 모기지 페이먼트 불이행 사고가 생긴다 할지라도 은행에서는 최악의 경우 차압 등의 방법으로 융자 해준 금액만큼은 안전하게 확보 할 수 있는 다운 페이먼트가 되었기 때문입
니다.

필자가 은행 잔고인 Asset에 대해서 장황하게 기술하는 것은 한인 고객들의 융자시 가장 어려운 부분이 Asset증빙 부분이기 때문입니다.
2. 페이먼트 쇼크 (Payment Shock)몇 해 전 중동전이 한창 치러질 때 언론에 나온 게 ‘오일 쇼크’라는 용어였는데 은행 융자에서도 ‘페이먼트 쇼크’가 있습니다. 현재 렌트비나 모기지 페이먼트에서 원하는 주택을 구입했을 시 지불되는 페이먼트 차이를 말합니다.

예로 고객이 현재 살고 있는 콘도 렌트가 수십 년 전부터 한달에 900 달러로 묶여서 너무 많은 혜택을 받고 있다고 합시다. 이 고객이 수십 년 동안 벼르다 내집 마련의 꿈의 실현으로 큰 주택을 장만하고 모기지 융자를 얻었습니다. 그런데 월 모기지 페이먼트가 무려 4,000 달러가
나왔다면 이고객의 월 페이먼트는 무려 4배나 인상이 된겁니다.
이렇게 되면 ‘Smell Test’에 ‘페이먼트 쇼크’로 바로 걸리게 됩니다. 하지만 앞서 말한 것처럼 Underwriter의 기준은 항시 고객이 추후 월페이먼트를 지불하지 못했을 때의 상황이 모기지 융자 취소의 기준이 됩니다.그러나 이런 Payment Shock이 있는 고객이라고 할지라고 현재 소득
증빙을 충분히 보여 줄 수 있다거나 다운 페이먼가 20%가 훨씬 넘어간다면 문제가 되지 않을 겁니다.

그리고 고객의 렌트비를 알아보는 방법은 고객이 매월 페이먼트 하고 돌아온 Check Copy나 크레딧 에이전트에서 직접 Landlord에게 전화를 하는 경우입니다.그래서 렌트로 있는 분 모두 집주인과 좋은 관계를 유지해야하며 특히 주택을 구입하려는 고객은 집주인과 돈독한 관계가 유지하는 것이 좋습니다. 혹시 렌트비에 파킹비나 기타 비용을 얹어서 말해주거나 일 년에 한두 번 늦은 렌트비를 문제없이 잘 이야기 해줄 것이 필요하기 때문
입니다.이렇게 ‘Smell Test’가 예전 보다 강화된 이유는 최근 모기지 페이먼트 불이행( Payment Default)이 늘어나고 Underwriter들은 이런 모기지 불이행이 된 케이스를 계속 연구하고 Default를 줄이기 위해 가이드라인을 그것에 맞춰 조정해 나가기 때문입니다.

Peter Kwak, Sr Loan ConsultantC/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267e-mail address: dkwak@mandtbank.com &
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