고진성 파인리지 모기지

최근 모기지연체 및 이에 따른 주택차압(Foreclosure)이 크게 늘어나고 있다는 것은 적지 않은 사람들이 제대로 감당할 수도 없는 모기지를 얻었다는 것을 말해주고 있습니다. 어느누구도 이처럼 모기지를 제대로 감당하지 못해 어렵사리 장만한 보금자리를 잃어버리는 처지가 되는
것을 원치 않았을 것임에도 불구하고 이러한 현상이 늘고 있다는 것은 많은 사람들이 제대로 잘 이해가 되지 않는 모기지를 얻거나 자신의 형편(재정상황)에 적합치 않은 모기지를 얻게 된 결과 결국 모기지를 제대로 감당할 수 없는 지경에 빠지게 되었다는 것을 나타내 주고 있습니
다.

이는 다시 말해 주택융자에 있어 여러 가지의 구조적인 문제들로 인하여 좋은 모기지(Good Mortgage)를 얻는다는 것이 그만큼 어렵다는 것을 의미합니다. 여기에서 어떤 모기지가 좋은 모기지이냐?에 있어서는 여러가지 의견이 있을 수 있겠으나 일반적으로 투명성이 확보되어 있고 적정수준의 일관된 금융비용(이자율등)만 부과 되는 동시에 모기지를 얻는 사람에게 단기적/장기적인 혜택을 제공하는 반면 예상치 않은 상황(모기지연체 또는 주택차압)에 빠지지 않도록 하는 모기지를 말할 것입니다.

어찌보면 우리들 모두가 이성적으로 판단하고 행동할 경우 이러한 좋은 모기지를 얻는 것이 전혀 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 즉 어떤 상품을 구매하거나 서비스를 제공받으려고 할 경우 자신이 감당할 수 있는 수준의 상품이나 서비스의 범위를 정하고 이에 따라 선택할 수 있
는 다양한 옵션 중 자신에게 가장 적합하다고 생각되는 것을 선택하면 될 것이라 생각하기 때문입니다.그러나 실제에 있어서는 불행스럽게도 이러한 합리적이고도 이성적인 판단을 할 수 있는 여지가 크게 제한되어져 있다는 데에 문제가 있습니다. 그동안 소비자 행태에 대한 연구조사에 따
르면 많은 경우 소비자들은 어떤 상품이 자신의 필요를 충족시켜줄 수 있는지의 여부에 대하여 제대로 판단하지 못한다고 합니다. 주택모기지에 있어서도 마찬가지입니다.

대부분의 경우 사람들은 자신이 원하거나 필요로 하는 모기지가 어떤 종류인지를 정확하게 사전에 알지 못한 상태에서 모기지를 얻으려고 합니다. 이는 모기지상품들이 매우 다양하고 복잡함에 따라서 어떤 상품이 자신에게 적합한지의 여부를 사전에 파악하기란 매우 어렵기 때문입
니다. 이처럼 자신이 선호하는 것이 분명하지 않은 상황에서는 선택의 여지가 크게 줄어들게 됩니다. 이에 따라 자신에게 제공되어지는 ‘짜여진’ 모기지 옵션에 의존하게 되며 이에 관련된 정보가 어떻게 제공되냐에 따라 선호도가 쉽게 바뀌게 됩니다.

또한 다른 일반적인 상품들의 경우 가격을 쉽게 비교할 수 있으나 주택모기지의 가격은 객관적으로 비교한다는 것은 쉽지 않은 일입니다. 다른 상품들의 경우 가격을 결정하는 요소가 한가지에 불과하지만 모기지의 경우에는 이자율, 포인트, 수수료, 조기상환벌과금 등의 여러가지 변
수들이 포함되어 있습니다. 더욱이 모기지이자율에 있어서도 일률적으로 적용되는 것이 아니라 신용점수, 융자비율, 매입용도, 융자목적, 부동산종류, 소득/자산검증의 여부 등에 따라 각각 달라질 수 있기 때문에 이를 모기지 쇼핑을 통하여 객관적으로 비교하여 판단한다는 것은 매우
어려운 일이 아닐 수 없습니다.

모기지융자란 시간(Time)과 비용(Cost)이라는 영역이 서로 교차되는 매우 복잡한 구조를 띠고 있기 때문에 시간이 지나면서 자신이 감당하여야 할 실제적인 리스크가 어느정도인지를 쉽게 판단하기 어렵습니다. 이러한 문제를 제대로 파악하기가 어렵기 때문에 대부분의 경우 간단하
게 생각하려고 하고 이에 따라 값비싼 대가를 치르게 됩니다.
특히 손해를 보기를 꺼리는 소비행태로 인하여 대부분의 경우 눈에 당장 보이는 이익을 중요시 여기기 때문에 나중에 발생할 수 있는 리스크를 간과하기가 십상입니다. 최근의 연구조사에 따르면 변동이자 모기지를 얻은 사람들의 대부분이 자신의 월모기지 상환액이 시간이 지남에
따라 얼마까지 늘어날 수 있는지에 대하여 제대로 이해하지 못하는 실정이라고 하는데 이러한 상황하에서 당장 눈에 보이는 혜택(이자만 내거나 미니멈금액만 상환하는 모기지)을 선택할 경우 결과적으로 매우 높은 금융비용(이자율)을 부담하여야 하며 이로 인한 가중된 상환부담으로
모기지를 제대로 감당할 수 없는 상황에 직면하게 됩니다.

이처럼 소비자들이 모기지상품을 객관적으로 평가하고 선택할 수 있는 여지가 크게 제한된 상황에서 대부분의 사람들은 융자에이전트가 올바른 판단과 선택을 할 수 있도록 도와주기를 기대합니다. 그러나 융자관련 서비스가 ‘파이낸셜서비스(Financial Service)’라는 전통적인 개념
에서 벗어나 세일즈(Sales)중심의 영업행태로 둔갑되어 고객의 이익을 위하여 전문적인 금융서비스를 제공하는 에이전트는 크게 줄어든 상황입니다. 특히 성과급 또는 인센티브중심의 보수체제로 유지되는 모기지시장의 특성으로 인하여 높은 수익을 위하여 고객의 희생을 담보로 하는, 즉 높은 이자율을 징구하거나 고객의 상황과는 상관없이 좋지 않은 모기지상품을 제공하는 사례가 비일비재하다는 것도 문제가 아닐 수 없습니다.
모기지융자는 융자은행과 융자를 얻는 사람, 양자가 서로 리스크를 공유하는 형태를 띠게 됩니다.

즉 융자리스크는 융자를 해주는 은행뿐만이 아니라 융자를 얻는 사람의 경우에도 감당하여야 한다는 것입니다. 이러한 점을 감안할 때 현재의 모기지시장은 어쩌면 소비자들에게 일방적으로 선택이 강요되는 상황이라고도 할 수가 있을 것입니다. 좋은 모기지를 얻기 위해서는 무엇보다도 신뢰할 수 있는 전문적인 어드바이저(Advisors)들이 필요한 때가 아닐 수 없습니다.