주택을 매입하거나 모기지를 재융자할 경우 가장 커다란 부분을 차지하는 비용중 하나는 다름아닌 타이틀보험(Title Insurance)에 관련된 비용입니다.
타이틀보험이란 타이틀(부동산의 소유권은 물론 이를 점유하고 사용하며 또한 이를 매각하는데
에 관련한 일체의 법적인 권한)에 관련하여 문제가 발생할 경우 이에 따른 피해(Loss)를 배상
해주는 보험을 말합니다.
타이틀보험은 주택을 구매하거나 아니면 재융자를 하는 경우 융자은행에서 요구하기 때문에 반
드시 들어야 하는데 주택보험이나 생명보험 또는 자동차보험과 같은 보험들과는 달리 모기지
융자가 포함되어 있는 부동산거래 시 타이틀 보험비는 한번만 지불하면 됩니다. 대부분의 타이
틀보험이 커버해주는 내용은 어떤 타이틀회사에서 발행하던지 동일합니다.
타이틀보험은 주택소유자나 융자은행을 위하여 부동산의 소유권이나 저당권에 관련하여 발생할 수 있는 피해를 최소화시켜준다는 측면에서 매우 중요한 혜택을 제공하고 있으나 타이틀보험에 관련된 비용이 적정한가에 있어 적지 않은 논란이 있습니다. 이는 일반소비자들 스스로가 직접
타이틀보험을 쇼핑할 수 있는 권한이 부여되었음에도 불구하고 실제로 직접 타이틀보험을 얻는 경우는 거의 없으며 변호사나 융자은행 아니면 부동산에이전트를 통하여 타이틀보험을 얻어야 하는 시장구조로 이루어져 있기 때문이기도 합니다.

현재 타이틀보험시장은 타이틀보험회사, 타이틀에이전트, 변호사/부동산에이전트, 일반소비자로 구성되어있는데 타이틀에 관련된 비용 중 대부분이 중간상인의 역할을 담당하는 타이틀에이전트에게 집중되어 있어 과연 현재 책정된 타이틀비용이 적정한지가 계속 논란거리가 되고 있는
실정입니다.최근 조사에 따르면 다른 종류의 보험들의 경우 소비자들에 의해 지불된 보험료(프리미엄)의 70%이상이 해당보험에 관련한 보상금으로 지불되고 있는 반면 타이틀보험에 관련된 보상액이 차지하는 비율은 5%정도에 지나지 않습니다.

더욱 재미있는 사실은 전국적으로 5개의 타이틀보험회사가 보험시장의 92%를 차지하고 있는데 정작 이들 보험회사에게 돌아가는 보험료는 10%-20%에 지나지 않으며 나머지 70%-80%이상이 타이틀에이전트에게 커미션조로 지불되어진다고 합니다.이처럼 타이틀보험료에 있어 타이틀에이전트에게 상대적으로 막대한 비율의 수익(?)이 주어지게 되자 일부지역의 경우 부동산중개회사들이 자신들이 직접 타이틀에이전트회사를 차려 운영
하는 상황이 되었고 일부 타이틀에이전트회사들의 경우 변호사 또는 부동산에이전트에게 마케팅 차원에서 리베이트를 지불하는 등 불법적인 행위가 자주 발생하고 있다고 합니다.

타이틀보험에 관련하여 일반적으로 소요되는 비용은 두 가지로 구분됩니다. 우선 타이틀보험에 관련한 프리미엄이 있으며 이외에도 타이틀조사 등 타이틀관련 서비스에 관련된 수수료가 들어가게 됩니다.
뉴욕이나 뉴저지의 경우 소위 “Rating Bureau States”라고 하여 타이틀보험의 프리미엄은 일률적인 산식(算式)에 의거하여 동일하게 적용됩니다. 즉 타이틀보험회사들이 일률적으로 프리미엄을 어느정도 징구하겠다고 해당 주(州)에 신청하여 승인을 받은 후 해당 보험률에 따라 타
이틀보험료를 징구하게 됩니다. 이는 타이틀보험료가 일률적으로 적용되기는 하지만 여타의 보험들처럼 자유경쟁을 통하여 보다 저렴한 비용의 혜택을 누릴 수 있는 기회가 상실된 채 일종의 카르텔과 같은 구조를 통하여 가격이 담합되어짐으로써 이로 인한 부당한 가격구조가 형성
되었다고도 할 수 있을 것입니다.

특히 소비자들이 부담하는 비용 중 70%-80%이상이 타이틀에이전트에게 커미션조로 지불되어지는 점을 감안한다면 클로징 비용 중 커 다란 부분을 차지하고 있는 타이틀보험에 관련하여 커다란 불이익을 당하고 있다는 생각을 저버리기 힘듭니다.타이틀보험에 관련한 문제는 여기에서 그치는 것이 아닙니다. 타이틀조사 등 타이틀관련 서비스에 관련된 수수료의 경우 타이틀에이전트마다 각각 다르며 때로는 여러 가지 추가수수료가 붙어 거의 프리미엄금액과 맞먹는 금액으로 늘어날 수도 있습니다.

이러한 상황하에서 어떠한 조치가 가능할까요? 타이틀보험료(프리미엄)에 관련해서는 현재 특별한 방법이 없습니다. 왜냐하면 일률적으로 적용되는 보험가격이하로 타이틀보험을 얻는 것이 법에 어긋나기 때문입니다. 이는 타이틀에이전트가 정해진 보험가격이하로 타이틀보험을 제공할 수 없다는 것입니다. 다만 여기에서 확인하고 넘어가야 할 사항은 타이틀보험료가 정해진 원칙에 따라 책정되어졌느냐의 여부일 것입니다.

예를들어 뉴욕의 경우 기존 타이틀보험을 얻은지 10년 이내에 재융자를 할 경우 소위 재발행율(Reissue Rate)을 기준으로 보험료가 책정되기 때문입니다.(뉴욕의 재발행율은 47만5천 달러까지는 표준보험료의 50%정도이며 47만5천 달러가 초과되는 부분은 70%입니다. 따라서 예를 들어 종전에 30만 달러 모기지를 얻었을 때 이와관련된 타이틀비용이 1,382달러가 들었을 경우 재발행율은 50%이므로 이에 따라 소요되는 금액은 691달러가 됩니다.)

또한 기타 타이틀관련 서비스와 관련된 수수료는 각각 다를 수 있으므로 가장 낮은 비용을 제공하는 타이틀에이전트를 선정할 수 있다면 클로징때 상당한 금액을 절약할 수 있을 것입니다.Tel) 201-592-7701 고진성 부동산/주택금융전문웹블로그 WWW.PRMBANK.COM