한주희 부동산 컨설턴트

세계 부동산시장의 그칠 줄 모르던 고도성장(공급과 수요와 가격)이 잠시 멈추고 작년을 기점으로 경제시장의 중심지 미국 부동산시장부터 하락하기 시작하면서 나라마다 차이는 있겠지만 현재 하향안정화 단계로 접어들고 있습니다. 미국의 부동산시장은 수십 년 만에 유래를 찾을 수 없을 정도의 고공 성장이 지속돼 각종 부동산 관련 경제지표를 갈아 치우면서 새로운 기록들(최저 저금리, 최다 건설 물량공급, 개인 주택보다 콘도 등 공동주택의 건설 붐, 주택재고 물량의 감소, 거래량 급증, 대출수요자의 기록적 증가, 해외자본의 미국 내 투자 러시)을 보유하기 보다는 주거를 중시하던 미국 부동산시장의 유통 패러다임은 개인의 부동산 자산의 중요성이 강조되기도 하였습니다. 물론, 여기에는 미국 내의 부동산경제를 제외한 여타의 경제시장(주식, 채권, 소비산업, 기간산업, 무역산업)의 답보와 퇴행적인 저성장등이 부동산산업으로 투자와 생산자금이 몰린 기본적인 이유이기는 하지만 무엇보다 수요의 급증과 공급이 적었던 부분과 금리의 기록적 안정이 주된 시장의 밑받침 역할을 톡톡히 한 것은 부인하기 어려울 것입니다.

이러했던 미국의 부동산시장은 연방금리의 인상이 십 여 차례 거듭되면서, 소비자의 구매심리가 감소하고 금융시스템의 불안정과 주택보유자들의 금융비용 부담증가에 이은 매물의 증가로 주택가격의 하락은 물론, 거래량의 급격한 감소와 주택 재고물량 증가 등의 몇 가지 악재가 쌓이고, 2차 주택금융 대출회사(서브프라임 모기지은행)의 자산 유동화 위기 등이 겹치면서 지금의 미국부동산시장의 몇몇 대 도시를 제외한 미국전역의 부동산시장의 유통위기가 초래되고 있는 것입니다. 앞으로 연방금리에 대한 인하 움직임이 구체화되고, 시장에서 재고 물량이 서서히 또는 급격히 소화돼 미국 부동산시장의 성장 잠재력은 매우 우수하다 판단되어지면, 특히 현재의 부동산시장에서 별 타격을 받지 않고 있는 뉴욕 등 대도시 부동산시장이 시장에서 얼마만큼 주도력을 지속시키는가에 따라 미국 부동산시장의 잠재성은 재평가 될 것임을 확신하는 것입니다. 캐나다의 부동산시장은 미국과거의 같은 시기에서부터 성장하였고 성장의 내용 또한 미국 부동산시장과 맥을 같이하고 있었으나, 최근까지도 캐나다의 부동산시장은 위축을 보이지 않고 끊임없이 성장하고 있는 것 같습니다.

특히 캐나다의 전반적인 경제시장도 미국과 달리 주식, 채권, 생산 산업 등이 호조를 보이고 있어,“트리플 성장현상” 이 나타나고 있다! 라는 긍정적인 상황인 것입니다. 특이한 것은 부동산 대출금융의 금리가 계속 인상되고 있음에도 불구하고 캐나다의 부동산시장은 성장률이 문제일 뿐 성장세는 계속 보이고 있다는 점인데, 이는 산업의 자본재(에너지, 환경산업, 농수산물)산업이 급팽창하면서 이루어진 전반적인 경제성장이 그 기반을 이루고 있다는 점에서 앞으로의 부동산시장은 안정적일 것으로 예상됩니다. 다만 아직도 상업용 부동산시장이나, 유통관련부동산시장의 성장률 저하는 곱씹어볼 대목이라 볼 수 있습니다. 대한민국에서의 부동산시장은 주택, 토지 등의 전반적인 부동산 시장의 침체기로 진입하고 있으며 이는, 정부주도의 부동산 시장 안정화 정책이라는 근본적 이유와 더불어 전 세계적인 금리 인상이 가변적인 변수로 작용됐기 때문입니다.

특히, 부동산대출시장의 위축은 가뜩이나 서슬 퍼런 정부의 정책적 시장 간섭 상황과 맞물리면서 현재와 향후의 부동산유통시장의 급속한 하락은 필할 수 없을 것입니다. 정부는 조세정책을 근본적으로 바꾸면서까지 부동산시장의 안정화를 국정의 제1의 목표로 설정하여 강도 높은 규제를 가하고 있고, 이는 부동산 보유자들과의 전쟁에서 뜻 깊은 승리를 예측한 듯
현재 시장의 무기력한 모습을 반영합니다. 물론, 이러한 정부의 반시장적인 부동산시장의 차별적이고 독특한 간섭은 대다수 중산층이하 서민들의 절대적 지지를 얻으면서 (정부 정책 중에서 부동산정책만은 국민대다수가 찬성한 것을 말함.) 정부의 무차별한 부동산 시장 안정화정책은 면죄부를 받은 듯 가차 없이 조세권의 집행으로서 잡히기 어렵다던 “강남불패”현상도 균열을 보이고 있고 지방화 분권정책의 실패로 전국토에 부동산 투기바람(이는 정부의 피할 수 없는 지탄받을 정책의 오류였다 필자는 주장함.)을 일으킨 정부는 실패를 만회하듯 보물 같은 정책수단(조세징수권) 을 내세우면서 획일화된 토지 거래 허가제의 남발, 투기지역의 공시 등으로 부동산 유통시장의 목 죄기를 성공하면서 한국의 부동산시장은 현재 제도에 의한 안정화를 보이고 있습니다.

해외한인들이 유념할 것은 한국에 보유중인 부동산을 2007년 말까지 처분하지 못한다면 양도소득세는 절대적으로 불리하게 적용받게 되며 특히, 1가구 1주택 보유자로서 언제든지 한국에 있는 부동산을 처분하면 양도소득세가 언제까지 이고 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도는 올해 말까지 적용을 받고 내년부터는 이 제도가 폐지되면서 양도소득세를 물어야 한다는 점을 명확히 알리고자 하는 것입니다. 이처럼 한국의 부동산시장은 전반적으로 하향화 될 것으로 전망하는 여론이 높다는 것을 우리는 유념하여야하며 보유하고 있는 한국부동산에 대한 매각도 깊이 있게 검토할 것을 주문 드려봅니다.Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN): consulod@empal.comTel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949