고진성 파인리지 모기지

주택시장의 경우 예년 같으면 한창 봄철성수기를 맞이하여 분주하여야 함에도 불구하고 실제상황은 그렇지 못한 실정입니다. 지난 화요일 발표된 3월중 기존주택(Existing Homes)의 매매결과도 이를 여실히 드러내 주고 있습니다. 전국부동산업협회 (NAR)의 발표에 따르면 3월중 기존주택의 매매는 총 612만 채(연수치)로써 2월에 비하여 하락하였고 작년 3월(690만 채)에 비하여 11.3%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다.

이처럼 주택매매가 부진하게 되면 당연히 주택재고가 늘어나게 됩니다. 3월중 시장에 나와 있는 기존주택의 재고는 총 375만 채로써 1년 전에 비하여 17%가 증가한 상태이며 이에 따라 재고소진기간은 2월 6.8개월에서 7.3개월로 늘어났습니다. 1년 전 만하여도 재고소진기간은 5.6개월 정도였던 점을 감안할 경우 주택재고가 지나치게 많다는 것을 나타내주고 있습니다.

이처럼 주택매매가 부진한 것은 그동안 날씨가 매우 좋지 않았기 때문이며 현재 모기지이자율이 여전히 낮은 수준이고 주택가격 역시 꾸준히 하락하고 있음에 따라 시간이 지나면서 주택시장의 상황이 나아질 것이라는 낙관론을 펴는 사람들도 있으나 이러한 핑크빛 전망을 있는 그대로 받아들이기에는 다소 무리가 됩니다.일반적으로 매매가 부진하게 되면 주택재고가 늘어나도록 만들고 주택재고의 증가는 결과적으로 주택가격의 하락현상을 유발시키게 됩니다. 그러나 부동산이라는 자체가 서서히 움직이는 속성을 지니고 있기 때문에 매매부진-주택재고의 증가-가격하락이라는 사이클이 우리들이 생각하는 것만큼 빠르게 진행되지 않습니다.

특히 주택가격의 경우 시장상황에 따라 재조정되어야 한다는 당위성에도 불구하고 주택을 팔려는 사람들의 입장은 이를 받아들이기가 매우 어렵습니다. 소위 거부(Denial)의 힘, 즉 자신이 생각하는 가격보다 낮은 수준으로는 절대 팔 수 없다는 의지(?)가 발동하게 되는 것입니다. 심리경제학적 측면에서 볼 때 사람들은 작은 것을 살 때에는 논리적인 분석을 통해 의사결정을 하지만 커다란 결정, 특히 자신들의 미래에 영향을 줄 수 있는 문제를 결정할 때에는 감정이 크게 개입된다고 합니다.

따라서 주택매매에 관련하여 이러한 현상은 욕심이라기보다는 에고(ego)의 문제로 이해되어져야 할 것입니다. 즉 부동산가격을 정하는데 커다란 변수로 작용하는 것은 욕심이 아니라 ‘에고’라는 이야기입니다.
이러한 입장은 주택을 구매하고자 하는 사람들에게도 동일하게 적용됩니다. 작금의 여러 가지 상황들이 구매자들의 정서에 부정적인 영향을 미치고 있다는 점 역시 무시할 수 없을 것입니다. 주택매매는 부진하고 가격은 하락한다는 이야기가 계속 떠돌고 있지만 막상 집을 보러 다니다 보면 주택가격은 여전히 비싼 것처럼 생각되어 왠지 찜찜하고 이와 더불어 서브프라임모기지 등 여러 가지의 좋지 않은 소식들이 주(主)를 이루는 상황에서는 아무래도 불안하여 선뜻 나서기가 주저되기 마련입니다.

이와 같은 상황은 다음과 같은 결론을 도출해내도록 합니다.
첫째, 주택을 팔려는 사람과 구매하려는 사람들 간에 팽팽한 대립각이 존재하는 한 주택시장이 단기간 내에 회복될 것을 기대하기는 어려울 것입니다. 이는 주택시장이 바닥을 쳤다고 하기에는 아직은 여전히 ‘시기상조’라는 것입니다. 둘째, 시간을 두고 기다리다 보면 조만간 주택가격이 크게 떨어질 것이라는 판단은 그다지 현실성이 없다는 것입니다.

’주택감당능력(Affordability)’을 기준으로 볼 때 주택가격의 상승이 비교적 정상적으로 평가되는 2003년도의 수준으로 되돌아가려고 한다면 주택가격은 약 20%정도가 떨어져야 합니다. 왜냐하면 평균 주택가격 상승률이 4-5%인 점을 감안 시 지난 3년간 주택가격이 연 10%이상 상승하였다고 한다면 경우 결국 주택가격은 15%-20%정도 과다 상승하였다는 이야기가 되고 모기지이자율이 아무런 변동이 을 경우 주택가격이 적어도 20%정도 하
락하여야 2003년도의 수준이 될 수가 있다는 결론이 나오기 때문입니다. 그러나 이처럼 주택가격이 떨어질 때까지 아니면 소득상승에 따라 주택 감당 여력이 회복될 때까지 얼마나 많은 시간이 소요될지는 아무도 장담할 수 없을 것입니다.

이러한 상황에서 주택을 팔려고 하는 사람이나 구매하려는 입장에 있는 경우 어떠한 조치를 취하여야 할까요?요즘과 같은 때에 주택을 팔려는 경우 가격책정이 무엇보다도 중요합니다. 시장상황이 좋지 않다고 하는데도 어떤 주택들은 아주 쉽게 팔리는 반면 다른 주택들은 몇 개월째 시장에 내놓아도 전혀 팔리려는 기색도 보이지 않는 현상이 요즘에는 흔히 발견됩니다. 여기에서 주택을 아주 수월하게 팔리는 비결은 다름이 아니라 리스팅 가격이 적정한 수준에 책정하였기 때문입니다.

이 경우 매매를 의뢰한 리스팅에이전트(리얼터)가 최근의 시장상황 및 현재 팔리고 있는 시세를 면밀하게 파악하여 고객과의 긴밀한 협의를 통하여 주택의 리스팅 가격을 결정하는 중요한 역할을 담당하게 됩니다. 이 경우 시세를 비교하고 평가하는 작업이 고도의 전문성을 요구하는 것은 아니지만 일정한 수준의 경험과 기술을 필요로 합니다. 일반적으로 양호한 수준의 에이전트들은 당연히 이러한 능력을 겸비하고 있을 터이지만 그렇지 못한 리얼터들도 매우 많은 것도 또한 사실입니다.

주택을 구매하려는 사람들의 경우 지나치게 산술적인 계산, 즉 주택구매를 ‘이익과 손해’의 측면으로만 판단하는 것을 피하여야 할 것입니다. 논리적으로 주택가격이 바닥을 쳤을 때 주택을 구매하는 것이 이익이라는 것은 삼척동자도 아는 사실이지만 실제로는 언제, 어느 시점이 과연 주택가격이 가장 낮다는 것을 판단하기에는 거의 불가능합니다. 이와 더불어 주택가격의 상당한 부분이 모기지 융자로 충당된다는 점을 감안 시 주택구매의 산술적인 평가는 이자율이라는 변수도 감안하여야 하는데 모기지이자율이 어떻게 움직이게 될 것인지는 누구도 장담할 수 없습니다.

주택구매는 이러한 산술적인 계산을 뛰어 넘는 ‘플러스알파’가 있다는 점을 염두에 두고 가격이 적정한 수준이라고 판단이 되고 이를 제대로 감당할 수 있는 여력이 있는 경우 주택구매를 결정하여도 별다른 무리는 없을 것으로 판단됩니다. Tel: (201)592-7701 부동산/주택금융전문웹블로그
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