인터넷은 우리 일상에서 없어서는 안 될 이기를 가져다주었습니다.

인터넷의 가장 이점이 우리가 직접 체험하거나 경험하지 못한 정보를 클릭 하나만으로 무수히 얻을 수 있다는 겁니다. 주택 시장에서도 인터넷의 역할은 대단합니다. 특히 본국에서 최근 달러 환율 약세로 많은 분들이 미주 지역 주택을 구매하고 있는데 놀랄 것은 본국에서 인터넷으로 벌써 어느 지역 학군이 얼마나 좋고 심지어 그 지역 SAT점수 평균까지 알아보고 준비를 한다는 겁니다. 맨하탄의 콘도 가격대는 물론이고 북부 뉴저지나 롱아일랜드 안쪽까지 어떻게 알았는지 바로 주택을 구입하고자 융자 문의를 해오고 있습니다.

예전 이민온 동포들이 어렵게 미국에 정착해서 내집 마련을 아메리카 드림으로 여기며 한두 푼 저축 한 돈으로 다운 하고 주택을 마련하고 있지만 최근 본국에서 주택 구입을 원하는 고객들은 기본이 20~30% 이상 다운페이먼트를 하고 주택을 구입하는 실정입니다. 그만큼 본국의 경제가 좋아졌고 여유가 생긴 게 아닐까 싶습니다.

은행들도 최근 이런 고객을 유치하기 위해 외국인 대상으로도 융자 프로그램을 많이 내놓고 있는데 이를 외국인 융자(Foreign National Loan)라고 합니다. 이 Foreign National Loan에 대해서 알아보겠습니다.
모든 융자 조건의 기본은 다운페이먼트 정도(%), 고객의 신용 그리고 월페이먼트 상환 능력으로 이루어집니다. Foreign National Loan도 예외는 아닌데 필자의 은행 기준으로 어떠한 조건들이 필요한지 알아보겠습니다.

1. 다운페이먼트
융자시 다운페이먼트는 가장 중요한 융자 조건 요인이 됩니다. 아무리 외국인 신분이라고 하더라도 다운 페이먼트가 많아지면 은행에선 페이먼트 불이행으로 인한 최악의 조치로 주택 경매를 하는데 이때 융자한 금액만큼은 보호를 받을 수 있다는 겁니다. 그래서 외국인일 경우 은행에서 다운 페이먼트는 20% 정도는 기본으로 요구합니다.

최근 본국에서 이곳 주택 구입을 원하는 고객의 성향을 보면 30% 이상 다운하는 것을 당연히 생각하며 가급적으로 더 많이 다운하고 융자를 적게 얻어 월페이먼트 부담을 줄이려는 고객이 대부분 이었습니다. 이유인 즉슨 아무래도 본국의 주택구입은 아직까지 융자보다는 현금으로 구입하는 문화이고 또한 불안한 환율에 장기적인 모기지를 얻어 월페이먼트를 한다는 것이 큰 부담에서일겁니다.

2.신용 조회
일반적으로 모든 금융 기관에서 융자를 얻을시 크레딧 조회를 하게 되는데 크레딧 조회는 영문 이름과 소셜 번호, 주소만 있으면 그 고객의 모든 신용 기록을 알 수 있고 이것을 기준으로 융자 여부까지 판단을 하게 됩니다. 하지만 외국인일 경우 소셜 번호가 없으므로 신용 조회를 할 수가 없습니다. 그래서 사용하는 것이 본국의 신용 기록입니다. 본국에서도 이곳과 마찬가지로 고객의 신용을 기록으로 남기고 보관하고 있습니다.

예로 고객이 크레딧 카드를 2~3년 동안 꾸준히 사용하고 페이먼트를 늦지 않고 잘 지불 하고 있으면 크레딧 상한 금액도 올라가 있을 것이고 카드회사의 내부적인 등급도 좋게 기록되어 있을 겁니다. 최근 외국인 주택 융자를 위해 본국 카드회사의 신용 조회를 했는데 거의 대부분 카드회사에서
고객이 언제 카드를 개설했고 한도 금액이 얼마이고 월 납부액은 늦은 기록이 있는지 등 잘 기록하고 있었습니다.

필자의 은행은 이런 크레딧 카드, 백화점 카드나 주유 카드 등 4곳의 기록을 필요로 합니다. 그리고 이 받은 기록은 영문으로 공증을 받으면 되는데 이 작업을 필자가 변호사를 통해서 공증을 받습니다.

3.재직 증명
또 하나 은행에서 중요하게 여기는 것 중 하나가 고객이 융자한 금액의 월페이먼트를 잘 감당할 수 있느냐는 겁니다. 그래서 현재 어느 직장에서 일하고 얼마간 일했고 매달 얼마를 벌고 있는지를 확인 하는 작업입니다.
여기서 다운 페이먼트가 20% 정도일 때는 은행에서 좀 까다롭게 정확한 고객의 2년 소득 증빙을 필요로 하고 공증받기를 요구합니다. 하지만 다운페이먼트가 30%가 넘어가게 되면 외국인 State Income으로 간단한 재직 증명서와 자영업을 하는 분은 사업자 등록증 사본이나 회계사 편지 정도면 재직 증명이 가능합니다.

4.기타 사항
마지막으로 외국인 융자 시 필요한 부분이 은행 잔고 증빙인데 기본적으로 미국 은행들은 은행 잔고 증빙을 볼 때 최소 두 달간의 은행 Statement를 보게 됩니다. 즉 두 달 이상 은행에 예치되어 있는 자금은 고객의 자금으로 간주한다는 겁니다.

두 달 은행 잔고를 보는데 두 달 안에 뭉칫돈이(약 3,000달러 이상) 입금 되어 있으면 그것의 출처를 밝혀야 됩니다. 만약 본국에서 주택을 처분하고 이곳에 투자를 원한다면 본국의 주택 매매 계약서와 그 자금의 흐름을 증빙 자료로 보여 주면 됩니다. 물론 본국의 매매된 계약서가 이곳에 주택을 구입하는 고객 명의로 되어 있어야 합니다. 또한 본국에서 이곳으로 주택구입을 위한 송금은 많이 자유로워졌는데 본국에서 송금시 필요한
서류는 이곳 주택 매매 계약서 사본, 구입 주택 감정서 사본 그리고 은행 융자 승인서 사본 정도가 있으면 송금이 가능합니다.

이렇게 외국인 주택 구입을 잘 활용을 하면 미국에 있지만 여러 가지 신분 문제로 융자를 받기 어려워 내 집 마련이 어려운 고객도 주택구입이 가능해 졌습니다. 한 예로 얼마 뒤 졸업을 앞둔 유학생이 있었습니다. 졸업을 하면 이곳에서 자리를 잡으려 하는데 본국에 부모는 렌트가 만만치 않으니 작은 콘도를 아들 명의로 구입 해주고 싶었습니다. 하지만 학생 신분인 아들은 크레딧, 직업 등 여러 가지 여건상 주택 구입 시 융자가 어려웠습니다.

하지만 부모가 30% 다운을 하고 부모 이름으로 융자를 받고 등기에는 같이 등재가 가능했습니다. 이처럼 여러 가지 신분문제나 크레딧이 문제가 있는 고객이라도 본국의 가족이나 친지 도움을 받아 주택을 구입하고 외국인 융자를 받을 수 있다는 겁니다. 물론 주택 소유권인 타이틀(Title)상에 이름을 같이 등재 하고 추후에 신분이 변경되거나 크레딧이 회복되면 Title 변경이나 모기지 융자 상 이름 변경도 재융자 등으로 가능합니다.Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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