코압 구매시에 검토해야 할 서류

신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

코압(Co-op or Co-operative Apartment)에서는 주거용 건물과 그 대지를 법률상 소유하는 코압 법인(Co-operative Apartment Corporation)의 주주들이 그 건물 안에 있는 각 유닛의 임차인이 됩니다. 즉 코압의 주식 소유자는 코압 법인의 주주로서 자동적으로 본인에게 배정된 유닛의 임차인이 되지만 부동산에 대한 소유권을 직접 가지지는 못합니다. 코압의 소유자라고 편의상 지칭할 때에는 코압 법인의 주식 소유자 즉 주주라는 의미로 이해해야 할 것입니다.

각 유닛에는 그 면적과 유용성에 따라 일정한 숫자의 주식이 할당되며, 이 일정한 숫자의 주식을 가지게 된 주주는 자기에게 배정된 유닛을 독점적 임대 계약에 따라 사용할 권리를 가지게 됩니다. 이 독점적 임대 계약에 의하여 유닛의 내부 공간은 각 소유자가 사용하고 관리하지만,
이에 포함되지 않는 공동 관리 공간(Common Areas or Elements)에 포함되는 건물의 외부 구조와 로비, 복도, 엘리베이터, 정원, 드라이브 웨이 등 외부 공간 및 테니스장, 수영장, 운동실, 사교실 등을 포함한 모든 시설물은 소유자들이 다른 소유자들과 공동으로 사용하고 관리합니다.

위에서 본 것처럼 코압 법인의 주주는 두 가지 법적 지위 즉 임차임 겸 주주로서의 지위를 지니게 됩니다. 이러한 두개의 법적 지위로 부터 각각 다른 권리와 의무가 발생하며 이러한 권리와 의무는 특수한 법률적 서류들에 의하여 구체적으로 확정됩니다. 그러므로 코압 법인의 주식을 사고자 하는 사람은 매매 계약서뿐만 아니라 아래에서 설명하는 서류를 면밀히 검토하여야 하며 의문이 나는 부분에 대하여는 변호사의 조력을 받아야 할 것입니다.

1. 정관
정관(Bylaws)의 첫 부분에서는 코압 법인의 구성, 운영 방법, 임원 선출 절차 및 안건 승인 절차 등을 규정합니다. 코압의 구매자는 코압 법인의 주주로서의 여러 가지 권리와 의무를 가지게 됩니다. 정관은 코압 법인의 자치 규범으로서의 기능을 가지며, 주주가 코압의 업무에 대하여 가지는 정치적 권한을 결정합니다. 보통 주주총회는 1년에 한번 정도 열리며, 이 총회에서 이사들이 선출되며 이렇게 선출된 이사들로 구성된 이사회 코압의 제반 정책을 수립하고 이의 시행을 감시하며 예산을 집행합니다.

정관의 두번째 부분에서는 코압 소유자들이 따라야 할 여러 가지 제한을 규정합니다. 코압에서의 제한은 일반적으로 콘도에서의 제한보다 훨씬 광범위하고 엄격합니다. 코압의 소유자가 되고자 하는 사람이나 코압 주식을 담보로 융자를 얻고자 하는 사람은 이사회의 서면 승인을 받도록 규정하는 것이 보통이며, 코압 소유자가 자기의 코압을 다른 사람이 사용하도록 전대하는 데에도 제한이 따를 수 있습니다.
그 밖에도 애완동물 반입의 금지, 수리나 개조 작업에 대한 제한, 상업용 사용 금지 등 많은 제한이 있을 수 있으므로 이에 대하여 사전에 조사하여야 합니다.

2. 주권
코압을 구매하는 경우에 구매자는 코압 법인의 주권(Stock Certificate)을 받게 됩니다. 이 주권은 구매자가 가지는 주식수를 표시하며, 콘도 소유자가 가지는 소유권 증서(Individual Deed)와 비슷한 역할을 합니다.
코압의 구매자는 보통 구매 자금을 융자하기 위하여 주권과 독점적 임대차 계약서 원본을 융자 기관에 제출합니다. 코압의 구매자는 부동산을 소유하는 것이 아니므로 통상의 모기지가 아닌 주식을 담보로 한 융자(Share Loan)를 얻는 것입니다.

3. 독점적 임대차 계약서
코압 구매시에 구매자는 독점적 임대차 계약서(Proprietary Lease)에 서명하게 되는데 이 계약서는 구매자가 자기에게 배정된 유닛을 독점적으로 점유할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 임대차 계약에서 코압 소유자가 코압 법인의 주주로서의 지위를 가지는 한 이 계약이 존속되도록 보장하므로 임대 기간이 따로 표시되지 않습니다. 이 계약서는 임대료를 확정하지 않지만 그 대신 관리비 등의 지불 의무를 명시합니다.

4. 예산서 및 재무제표
코압 법인의 재무 상태를 파악하기 위해서 예산서(Budget)와 제무제표(Financial Statements)를 잘 살펴보아야 합니다. 이를 통하여 코압 소유자가 부담할 관리비를 알 수 있으며, 어느 정도의 예비비가 확보되어 있는지 등을 알 수 있습니다. 비교적 새로운 코압인 경우에는 향후 몇 년간의 경비에 큰 변동이 있을 수 있으므로 특히 유의하여야 합니다. 오래된 코압인 경우에는 향후 경비가 대부분 과거의 예산에 책정된 내용에서
크게 벗어나지 않을 것입니다.

부동산세와 전체 건물에 대한 모기지(Underlying or Blanket Mortgage)는 코압 법인 자체가 부담하게 되므로 이와 관련된 비용을 자세히 검토하여야 합니다. 코압 법인이 부담하는 비용은 소유자들이 관리비 형태로 모두 직접 분담하게 되므로 코압 법인의 재무 상태는 소유자들에게 매우 큰 영향을 미치게 됩니다. 융자 기관에서 코압 프로젝트 자체를 신규로 심사하고자 할 때에는 보통 현 회계연도와 다음 해의 예산서를 요구하며, 지난 2년간의 코압 프로젝트에 대한 감사필 재무제표나 연방 소득세 보고서를 요구합니다.

5. 코압 법인의 회의록
코압 법인의 주주총회나 이사회의 지난 1, 2년 동안의 회의록(Meeting Minutes)을 구하여 그 내용을 살피면 코압의 시설이나 운영에 관련하여 어떤 어려운 문제가 있는지 파악할 수 있습니다. 누수 등 시설물상의 하자, 보안상의 문제, 재무상의 문제, 소유자간의 분규나 외부로 부터
의 소송 제기 등이 있는지 눈여겨보아야 할 것입니다. 소유자 사이에도 예비비의 적립 필요성, 시설 개수 필요성 등에 관하여 서로 다른 의견을 가지는 경우가 많이 있습니다.

6. 공시 서류
융자 기관이 코압 프로젝트 자체를 신규로 심사하고자 할 때에는 개발업자(Developer or Sponsor)가 작성한 공시 서류(Disclosure Statement, Offering Plan or Prospectus) 및 그 수정 서류(Amendment)를 요구하므로 융자를 얻고자 하는 분은 이를 준비하여야 합니다.
/347-432-9939/516-576-3232/simons@archercap1.com