신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

콘도미니엄(Condominium) 또는 콘도(Condo)를 건물의 양식으로 잘못 이해하는 경우가 많습니다. 그러나 콘도는 여러 가지 건물 형태를 취할 수 있는데 이에는 고층 아파트, 정원식 아파트, 타운 하우스뿐만 아니라 호텔 또는 독립 주택 까지도 포함될 수 있습니다. 그러므로 콘도는 건
물의 양식이 아니라 부동산에 대한 특수한 법적 소유 형태를 말합니다. 콘도 소유권의 내용은 보통의 주택 소유권의 내용과 크게 다르므로 콘도를 구매하고자 하는 분은 매매계약서 이외에 콘도에 관한 다음의 서류들을 검토하여야 하며 의문이 나는 부분에 대하여는 변호사의 조력을
받아야 할 것입니다.

1. 콘도 규정
특정한 부동산(Property)이 법률적으로 콘도가 되도록 하는 서류를 콘도 규정(Condominium Declaration, Master Deed)이라고 합니다. 이 서류를 잘 검토하면 각 소유자의 배타적인 소유의 대상인 유닛(Unit)의 범위와 공유 재산(Common Property, Areas or Elements)의 종류나 내용
을 알 수 있습니다.또한 각 소유자가 주택 단지에 대하여 가지는 지분을 알 수 있으며, 이 지분은 각 소유자의 투표권과 공동 경비 분담의 기준으로 작용하므로 매우 중요합니다.

일반적으로 콘도의 소유자는 각자 자기에게 배정된 유닛의 내부공간을 독자적으로 소유하고 관리합니다. 이 유닛에 포함되지 않은 건물의 외부 구조와 로비, 복도, 엘리베이터, 정원, 드라이브 웨이 등 외부 공간, 테니스장, 수영장, 운동실, 사교실 등을 포함한 모든 시설물은 각 소유
자가 다른 소유자와 함께 공동으로 소유하며 관리합니다.

2. 정관
정관(Bylaws)의 첫 부분에서는 소유자 조합(Homeowner’s Association, HOA)의 구성, 운영 방법, 임원 선출 절차 밀 안건 승인 절차 등을 규정합니다. 콘도의 소유자는 당연히 소유자 조합의 조합원이 되며 조합원으로서의 권리와 의무를 가지게 됩니다. 정관은 소유자 조합의 자치
규범으로서의 기능을 가지며, 각 소유자가 콘도의 업무에 대하여 가지는 정치적 권한을 결정합니다.

보통 소유자 조합의 총회는 1년에 한번 정도 열리며, 여기에서는 다른 안건과 함께 조합 이사회 (Executive or Operating Board) 이사들을 선출하게 되며 이렇게 선출된 이사들로 구성된 조합 이사회가 콘도의 제반 정책을 수립하고 이의 시행을 감시하며 예산을 집행합니다. 조합
이사회는 콘도 단지의 규모에 따라 다르지만 보통 5명 내지 7명으로 구성됩니다.

정관의 두번째 부분에서는 소유자들이 따라야 할 여러 가지 제한을 규정합니다. 예를 들어 애완동물을 들여올 수 없다는 제한, 로비 등에 세일 표시 등 공고물을 부착할 수 없다는 제한 등을 들 수 있습니다. 현재 여러 가지 제한이 강제되지 않고 있다고 해도 언제든지 그 제한이 엄
격하게 적용될 수 있으므로 이를 무시하지 말아야 합니다.

3. 예산서 및 재무제표
소유자 조합의 재정 상태를 파악하기 위해서는 예산서와 재무제표를 잘 살펴보아야 합니다. 비교적 새로운 콘도인 경우에는 향후 몇 년간의 경비에 큰 변동이 있을 수 있으므로 특히 유의 하여야 합니다. 오래된 콘도인 경우에는 향후 경비가 대부분 과거의 예산에 책정된 내용에서
크게 벗어나지 않을 것입니다. 소유자 단체의 재정 상태는 소유자 모두에게 직접적인 영향을 미치므로 소홀히 해서는 안 될 것입니다.

4. 소유자 조합 및 이사회의 회의록
소유자 조합이나 조합 이사회의 지난 1, 2년 동안의 회의록을 구하여 그 내용을 살피면 콘도의 시설이나 운영에 관련하여 어떤 어려운 문제가 있는지 파악할 수 있습니다. 누수 등 시설물상의 하자, 보안상의 문제, 재무상의 문제, 조합원간의 분규나 외부로 부터의 소송 제기 등이
있는지 눈여겨보아야 할 것입니다. 조합원 사이에도 예비비의 적립 필요성, 시설 개수 필요성 등에 관하여 서로 다른 의견을 가지는 경우가 많이 있습니다. 또한 정관의 내용에 포함되지 않은 사항이라도 조합원 총회나 이사회에서 결의한 사항은 구속력이 있으므로 이에 대하여 관심
을 가져야 할 것입니다.

5. 개별 소유권 증서 (Individual Deed)
구매자는 클로징 때 콘도에 대한 개별 소유권 증서를 받게 됩니다. 이 소유권 증서에 의하여 구매자의 소유권이 확보됩니다. 이 증서에는 콘도 규정에 포함된 내용 중 중요한 사항이 반복하여 기재됩니다. 이 소유권 증서의 내용은 콘도에 관한 다른 서류들의 내용과 상충하지 않아
야 합니다.

6. 융자 기관이 요구하는 프로젝트 관련 서류
이 밖에 모기지를 공여하는 융자 기관에서는 콘도 프로젝트에 관한 질의서를 통하여 소유자 조합으로 부터 받은 정보를 바탕으로 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하므로, 프로젝트의 어떠한 내용에 대하여 융자 기관이 관심을 가지는 지를 미리 알아보고 이에 대처하는 것도 중요합니다.

융자 기관에서는 프로젝트가 완공되었는지 여부, 어느 정도의 가구가 판매되었는지, 입주자나 입주 예정자 중에 소유자가 아닌 임차인이 어느 정도의 비중을 차지하는지, 상업용 유닛의 비율은 얼마나 되는지, 전체 프로젝트에 대한 보험이 있는지 여부와 예산 및 재무에 관한 사항 등을 자세히 검토합니다. 만일 콘도의 판매가 부진하여 개발업자가 많은 가구를 아직도 보유하고 있는 경우에는 새로운 구매자가 아무리 신용이 좋고 수입이 많다 하더라도 융자를 얻기 어렵습니다. 특히 신축하는 콘도 프로젝트에 대하여는 융자기관의 프로젝트에 대한 심사가 까다로우므로 이에 대비하여야 합니다.

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