고진성 파인리지 모기지

모기지 융자에 있어 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면 대부분의 융자전문인(?)들은 신용점수(Credit Score)가 제일 중요하다고 대답할 것입니다. 이는 모기지 융자에 대한 승인이 자동심사시스템(Automated Underwriting System: AUS)을 통하여 이루어지게 되면서 신용점수가
융자리스크(Default Risk), 즉 향후에 모기지가 부실화될 가능성을 가늠하는데 있어 중요한 바로미터로 사용되고 있기 때문입니다. 그러나 융자를 주선해주는 사람들의 경우 이처럼 신용점수의 중요성에 대하여 강조하는 것은 또다른 이유때문일 수도 있는데 이는 신용상태에 따라 소
득검증의 여부가 결정될 수 있기 때문입니다.

즉 신용점수가 좋을 경우 소득이나 자산에 대한 검증을 생략하는 프로그램을 선택할 수 있으나 만일 신용점수가 낮을 경우에는 이러한 프로그
램을 선택할 수 없으며 설령 소득검증 없이 모기지 융자를 얻게 되더라도 높은 이자율을 감수할 수밖에 없게 됩니다.여기에서 소득에 대한 검증을 생략한다는 것이 융자절차를 보다 매끄럽고 신속하게 진행시키기
위한 방편으로 이해되지 않고 소득을 부풀리기 위한 수단으로 악용될 수 있다는 점을 고려할 때 신용점수라는 메커니즘이 ‘무리한’ 주택융자를 가능케 하며 이에 따라 모기지의 부실화를 유발시키는 변수로 작용할 수 있다는 아이러니가 생기게 됩니다.

물론 신용상태가 양호하다는 것은 그동안 적절한 부채(신용)관리를 하였다는 것을 말해 주는 것으로 향후에 발생되는 부채 역시 그만큼 잘 감당할 수 있을 것으로 기대될 수 있습니다. 그러나 신용점수가 좋다고 해서 반드시 모기지가 부실화될 가능성이 없다는 것을 말해 주지는 않
습니다. 이는 EDP(Early Payment Default)라고 하여 모기지 융자를 얻은 후 12개월 이내에 연체가 되는 모기지들에 대한 최근의 연구조사에서도 잘 나타나고 있습니다.

얼마 전 EDP에 대한 피치(Fitch Ratings)의 연구조사에 따르면 높은 융자리스크를 야기시키는 변수(피기백론, 소득검증을 거치지 않는 융자 등)들이 가미되는 경우 모기지 연체와 신용점수간의 상관관계는 그다지 크지 않다고 합니다. 이는 신용점수가 좋을지라도 쉽게 모기지 연체를
할 수 있다는 이야기가 됩니다. 여기에서 우리는 자신의 감당여력(Affordability)에 알맞은 수준의 모기지 융자를 얻는 것이 무
엇보다도 중요하다는 것을 발견할 수 있습니다.

즉 지나치게 높은 비율의 모기지 융자를 얻거나 아니면 현재의 소득이 모기지 상환을 감당할 수 없는 수준임에도 불구하고 많은 금액의 모기지 융자를 얻기 위하여 소득검증을 생략하는 프로그램을 선택할 경우 신용이 좋으냐 나쁘냐와는 상관없이 그만큼 모기지를 제대로 갚지 못한 확률이 크게 늘어나게 된다는 것입니다. 최근 서브프라임 모기지의 문제가 커다란 파장을 일으키는 가운데 소위 ALT-A라고 칭해지는 모기지 역시 부실화의 징후가 나타나고 있는 것도 바로 이러한 이유 때문입니다.
ALT-A모기지란 서브프라임 모기지와는 달리 신용이 비교적 양호한 사람들을 대상으로 취급되는 모기지인데 소위 융자비율이 높거나 소득이나 자산에 대한 검증을 생략되는 프로그램들이 주(主)를 이루고 있다는 점에서 자영업자들을 비롯하여 많은 사람들이 폭넓게 애용되고 있습니
다.

ALT-A모기지에서 나타나는 문제점은 신용상태가 양호한 경우 높은 융자비율 또는 No Doc이나 Stated Income으로 인하여 발생되는 리스크가 최소화될 것으로 생각되었으나 뚜껑을 열고 보니 신용점수는 정작 그다지 긍정적인 변수로 작용하지 않는다는 것입니다. 무디스(Moody’s)에 따르면 이러한 류의 모기지는 2006년말 총모기지대출의 약 10%를 차지하고
있으며 작년에 취급된 주택모기지중 약 18%를 차지하고 있다고 합니다. (서브프라임 모기지와 ALT-A모기지가 차자하는 비율은 총모기지대출의 21%를 차지고 있으며 2006년에 취급된 모기지중 약 39%를 차지하고 있음.)
ALT-A모기지의 연체율은 서브프라임 모기지의 연체율보다는 현저하게 적은 수준이지만 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

지난 2월중 60일 이상 연체중인 ALT-A 모기지는 총 2.6%를 차지하고 있어 작년 1.22%에서 크게 증가한 상태입니다. 한 가지 주목할 만한 사항은 이러한 종류의 모기지들 중 높은 연체율을 나타내는 모기지들은 주로 작년에 취급되었다는 사실입니다. 이는 작년에 대부분의 융자은행들이 승인기준을 크게 완화하여 다운페이를 전혀 하지 않아도 100%융자가 충분히 가능토록 하였고 또한 소득이 실제로 얼마인지를 검증하지 않아도 모기지 융자를 해주었기 때문으로 분석됩니다.

즉, 모기지 이자율이 상승하고 주택 붐이 꺼지는 상황에서 영업촉진을 위하여 승인조건의 완화라는 자구책을 썼으나 결국 이러한 자구책이 모기지의 부실화라는 뜨거운 감자를 낳게 되는 결과가 초래된 것입니다.
여기에서 뜨거운 감자란 융자은행에만 국한되는 것이 아니라 무리하게 모기지 융자를 얻은 나머지 이를 감당하느라 허덕이는 사람들에게도 매우 심각한 골칫덩어리가 되어 버렸습니다. 우리들 모두는 패스트푸드(Fast Food)의 문화에 익숙해버린 나머지 보다 쉽고 간편하고 빠른 것
을 선호하지만 이로 인하여 보다 중요한 것을 간과하는 우(愚)를 범하면서 삽니다.Tel: 201-592-7701 부동산/주택금융전문웹블로그
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