얼마 전 서브 프라임 사태가 불거지자 점점 주택 시장과 모기지 융자 은행에서도 그 여파가 커지고 있습니다. 주택 구입을 원하는 고객들은 기존 주택 소유자가 모기지 페이먼트 연체로 급매물이 늘어나 주택가가 더 내려가지 않을까 관망하고 계시고 반면 주택을 매물로 내놓는 셀러들 입장은 구입한 가격이 있고 또 1~2년 전 주변에서 팔렸던 가격이 있으니 좀처럼 리스팅 가격을 양보할 기세가 보이질 않습니다.

이런 와중에 서브 프라임 사태로 놀란 렌더들은 융자 가이드라인을 한층 강화시켜 놔서 크레딧 점수가 양호하지 않거나 다운 페이먼트가 적은 고객들은 내집 마련 꿈이 쉽지가 않아 졌습니다. 이번 시간은 아무리 강조해도 지나치지 않은 크레딧 관리에 대해서 알아보겠습니다. 크레딧은
점수로 표시되는데 일명 ‘파이코 스코어‘(FICO SCORE)라고도 부르며 1950년경 ‘페어, 이삭 앤드 코퍼레이션‘(Fair, Isaac and Corporation)에서 개발한 개인 신용 평가 기법을 토대로 하여 주택 융자에 있어서 에퀴팩스(Equifax), 트랜스유니온(Trans Union) 그리고 엑스퍼리안(Experian) 세 곳의 점수를 사용하고 있습니다.

이들 회사들은 다양한 융자 기관으로 부터 소비자의 거래 내역을 장기적으로 보고 받은 후 개인 신용을 점수로 나타냅니다. 주택 융자는 이 세 회사의 점수 중 가장 높은 점수와 가장 낮은 점수를 제외한 중간 점수가 모기지 융자시 크레딧 점수로 사용됩니다.크레딧 점수는 크게 5개의 카테고리로 통해서 산출되는데 각 카테고리별로 %를 나누어 보면,전체를 100%로 하고 35% 페이먼트 기록, 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액, 15% 크레딧 기록,
10% 최근 개설 한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수, 10% 크레딧 라인의 종류로 나누어집니다.

1. 35% 페이먼트 기록
페이먼트 기록은 전체 크레딧 점수에 가장 큰 부분을 차지하는 것으로 각종 납부 기록을 말합니다. 그리고 공공기록(Public Records)인 파산(Bankruptcy), 콜렉션(Collection), 법원판결(Judgments), 소송(Suits),담보권설정( Liens) 등이 여기에 속합니다.

2. 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액
현재 빚지고 있는 각종 대출 총액이나 자동차 할부금, 크레딧 카드 빚 등의 총액을 말합니다. 모기지 융자나 자동차 할부금 등은 일시불로 갚기가 힘든 종류이며 또 이런 라인은 한 두개 정도를 연체하지 않고 꾸준히 갚아 가면 크레딧 점수를 쌓는데 많은 도움이 됩니다. 하지만 크레
딧 카드는 최소한 한도액의 40~50% 이하로 항상 유지 시켜야 됩니다.

3. 15% 크레딧 기간크레딧 기간이 길면 길수록 유리합니다. 일반적으로 모기지 융자시 최소한 크레딧 기간은 12달 이상인것을 요구합니다. 크레딧 리포트에는 언제 크레딧을 열었고 최근 언제 그 크레딧 라인이
사용되었는지 기록이 나옵니다. 심지어 크레딧 카드 분실 기록 까지 알 수가 있습니다.

4. 10% - 최근 오픈한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수
먼저 크레딧을 새로 열었다면 약간의 크레딧 점수가 낮아집니다. 또한 크레딧 조회는 조회하는 회사마다 차이는 있지만 한번 조회에 2~5점정도 점수가 깎인다고 보시면 됩니다. 그리고 크레딧 리포트 상에는 크레딧을 언제, 몇 번 조회했는지 기록도 고스란히 나옵니다.

5. 10% - 크레딧 라인의 종류
모기지 융자를 얻기 위해선 최소한 4~5개 정도의 크레딧 라인이 필요합니다. 그리고 종류도 자동차 할부금, 크레딧 카드, 주유카드, 휴대 전화 등 다양하게 조합 되어 있으면 좋습니다.현장에서 접하는 크레딧의 오해들

1. 앞서 언급을 했는데 주택 융자에 있어서 점수만 높다고 은행에서 융자를 해주는 것이 절대로 아닙니다.

운전면허도 장롱 면허가 있는 것처럼 크레딧 점수도 한 10년 전에 카드 한두 개 오픈하고 그냥 놔두면 700점은 훨씬 넘어 있을 겁니다. 이런 고객이 주택을 구입하기 위해 크레딧 라인이 더 필요 하다고 해서 갑자기 크레딧 카드 두세개를 한꺼번에 개설하면 크레딧 점수는 바로 곤두박질합니다. 이런 고객의 주택 구입 방법은 논 트래디셔널 크레딧 라인(Non-Traditional Credit Line)을 활용하는 방법입니다.

즉 크레딧 리포트에 나오지 않는 신용 기록을 이용하는 겁니다.
예로 렌트 페이먼트, 자동차 보험, 전화 사용료, 케이블 사용료 등입니다. 융자 프로그램에 따라 다르지만 4곳 이상에서 12개월 이상 연체된 기록이 없다는 해당 회사 레터나, 페이먼트 리포트 또는 취소된 체크 복사본이 있으면 일반 융자가 됩니다.

2. 일년에 2~3번은 꼭 크레딧을 점검해 봐야 됩니다. 특히 이사를 하신 후에는 두세 달 뒤엔 꼭 한번 확인해 보시는게 좋습니다. 자기도 모르는 카드 연체가 있을 수도 있고 실질적으로 컬렉션으로 점수가 내려간 고객의 절반 이상이 이사 후 전화료나 병원 진료비 등의 몇 십 달러가 연체된 것이었습니다. 이런 연체로 인해 은행에서 융자를 못 받는 것은 아닙니다만 낮아진 크레딧 점수에 대한 손해는 고객의 몫이 됩니다.

3. 하지만 오래된 컬렉션 기록은 그냥 놔두는 게 좋을 수도 있습니다. 만약 1년 이상 지난 연체로 컬렉션이 있다고 하더라도 현제 다른 크레딧 기록들이 양호하면 점수는 그다지 나쁘지 않을 겁니다. 크레딧 점수는 가장 최근 신용거래 상황에 따라 움직입니다. 또한 주택 융자시에 은행에서 클로징시 이런 컬렉션에 대해 페이오프를 요구할 수도 있습니다.

4. 마지막으로 주택 구입을 준비 한다고 크레딧 카드를 정리 하시는 고객 분이 계십니다. 딱 필요한 카드 2개, 그것도 최근 이자율이 낮은 카드를 개설하고 빚을 이 카드로 모아 놓은 고객입니다. 가장 안타까운 경우입니다. 크레딧 카드는 오래된 카드 일수록 크레딧 점수를 높여주고 사용하지 않는 카드라 할지라도 그 카드의 한도액이 고객의 신용 능력을 높여 줍니다. 이 고객은 자신의 신용 능력을 스스로 낮추신 경우가 된 겁니다.
지금은 새로 주택을 구입을 희망하는 고객이나 갖고 있는 변동 모기지를 재융자를 할 고객이나 크레딧이 더 중요해 졌습니다. 작년만 해도 620점까지 융자가 가능했으나 현재는 680점 이하면 융자받기가 여간 까다롭지가 않습니다. 아무튼 상기 크레딧 정보를 잘 이해하시고 최적의 조건으로 융자를 받으시길 바랍니다.

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