신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장


전 융자기간 동안 이자율이 변하지 않는 고정 이자율 모기지와 대조적으로 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage; ARM)는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 상황에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월 불입금이 주기적으로 변하는 것이 보통입니다. 변동 이자율 모기지에는 다양한 형태가 있으며 그 형태에 따라 위험 요소가 크게 달라집니다. 그러므로 모기지 신청인은 변동 이자율 모기지의 일반적인 장단점과 아울러 이를 택하고자 하는 경우에 신청인이 이에 따르는 위험을 감당할 능력이 이 있는지를 검토함으로써 예기치 못한 손실이나 위험을 미리 방지해야 할 것입니다.

1. 변동 이자율 모기지의 장점
변동 이자율 모기지의 초기 이자율이 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에 비하여 낮기 때문에 신청인은 융자 초기에 이자 부담을 절감 할 수 있습니다. 또한 융자 금융 기관이 낮은 초기 이자율을 기준으로 부채 비율을 산정하는 경우가 많으므로 신청인은 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받아서 더 큰 집을 구매할 수 있습니다.시장 이자율이 낮아지는 경우에는 경비 부담 없이 자동적으로 재융자를 하는 것과 같은 효과를 보게 됩니다. 그러므로 시장 이자율이 현재보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 경우에는 변동 이자율을 고려하는 것이 좋습니다.

월 불입금을 절감함으로써 발생하는 여유 자금을 고수익을 얻을 수 있는 다른 곳에 투자할 수 있습니다.새로 구입하거나 재융자하는 집에서 수 년 내에 이사할 계획이 있는 경우에는 신청인이 융자 초기의 낮은 이자율의 혜택을 적절하게 활용함으로써 큰 위험 부담 없이 이자 부담을 줄일 수 있습니다.

2. 변동 이자율 모기지의 단점
변동 이자율 모지지의 이자율과 월 불입금이 크게 오를 수 있습니다. 이러한 단점에 대한 보호 장치로 차입인과 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로 부터 보호하는 제도를 가지고 있습니다. 이를 이자율 조정 한도라고 부르며 이는 이자율이 상하로 얼마까지 조정될 수 있는지를 규정합니다. 이 이자율 조정 한도는 최초 조정 한도, 주기적 한도와 전 기간 한도로 세분할 수 있습니다.

최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전 기간 한도는 전 융자 기간 동안의 총 변동폭을 제한합니다. 이러한 보완 장치에도 불구하고 이자율이 급격히 오르는 경우에는 주기적 한도가 보통 2% 전 기간 한도가 보통 5-6%쯤 임을 감안할 때 5%의 이자율에서 11%의 이자율로 오르는 데 이론상 3년 밖에 걸리지 않을 수 있습니다.

변동 이자율은 매우 이해하기 어렵습니다. 일반인이 변동 재정 지수, 마진, 이자율이나 월 불입금의 조정 또는 조정 한도 등을 잘 이해하여 스스로에게 적합한 프로그램을 선택하기 어렵습니다. 그러므로 처음 주택을 구입하는 분이나 전문 지식을 가진 분이 아닌 경우에는 고정 이자율을 택하는 것이 안전할 수 있습니다.변동 이자율 모기지는 예측할 수 없는 변수 때문에 차입자가 예산을 세우기 어렵게 합니다. 그러므로 정액 봉급생활자, 은퇴자 등 고정 수입에 의존하시는 분들은 이를 피하는 것이 좋을 것
입니다.

3. 변동 이자율의 감당 능력 검토
위에서 설명한 것처럼 급격히 이자율이 오르는 경우에는 보통의 가계 예산으로는 월 불입금을 감당하기 어려운 경우가 있으며 월 불입금은 감당할 수 있다하더라도 지나친 이자 부담으로 예측하지 못한 큰 손해를 볼 수도 있으므로 변동 이자율 모기지를 고려하는 신청인으 스스로 이자율 변동을 감당할 능력이 있는지 검토해야 합니다.

첫째, 현재의 시장 이자율이 지속되는 경우에 이자율과 월 불입금이 6개월 후, 1년 후, 또 그 이후에 얼마일지를 검토해야합니다. 융자 기관은 초기 이자율을 사용하여 초기 월 불입금을 결정합니다. 융자 기관이 제시하는 초기 이자율이 완전 지수화 이자율인지 아니면 할인이자율이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요합니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 됩니다.

둘째, 이자율이 급격이 오르는 경우에 이자율과 월 불입금이 얼마나 될 것이며, 이를 지불할 능력이 있는지를 검토해야 합니다. 융자 기간이 보통30년에 이르는 장기간이기 때문에 최악의 경우에 대한 대처 능력이 있는지를 사전에 점검하는 것이 중요합니다.

셋째, 신청인은 일반적인 변동 모기지와 달리 초기에는 1%, 1.25% 등 파격적으로 낮은 불입금 계산률을 기초로 최소 불입금을 결정하는 최소 불입금 모기지(Option ARM)인지를 검토해야 합니다. 이러한 프로그램을 고려하는 신청인은 이러한 프로그램이 자신의 재무 상황이나 재무 계획에 비추어 유리하다고 판단되는 경우에도 이자율의 급등 가능성, 원금 증가의 가능성과 월 불입금 재조정으로 인한 월 불입금의 급등 가능성 등 잠재적인 위험성에 대하여도 충분히 검토해야할 것입니다.

끝으로 신청인이 변동 이자율의 장점을 활용할 수 있고, 스스로 변동 이자율을 감당할 능력이 있다고 판단하는 경우에도 이자율의 역사적인 변동 추이를 또한 검토해야 합니다. 변동 이자율과 고정 이자율 사이에 큰 차이가 없고 고정 이자율이 여전히 역사적으로 낮은 수준에 머물러 있는 요즈음과 같은 상황에서는 특별한 사유가 없는 한 고정 이자율 모기지가 보다 많은 경우에 적합할 것입니다.
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