고진성 파인리지 모기지

미국의 주택 소유율이 65%에서 갑자기 69%로 늘어나게 된 데에는 주택 모기지 융자가 크게 기여하였다는 점을 무시할 수 없습니다. 과거에는 적어도 20% 정도는 다운페이를 해야 했고 모기지 상환을 감당할 수 있을 만큼의 충분한 소득이 검증되어야만 주택을 장만할 수 있었으나 최근 몇 년을 거치면서 이러한 류의 이야기는 호랑이가 담배피던 시절의 이야기처럼 들리게 되었습니다. 어느덧 주택융자에 관련하여 다운페이는 거의 할 필요가 없으며 소득이나 자산에 대한 검증도 당연히 거치지 않아도 된다는 생각이 마치 시장의 원리처럼 자리 잡게 되었습니다.

특히 자영업에 종사하는 많은 사람들의 경우 ‘소득에 대한 검증’은 주택융자에 있어 일종의 아킬레스건과 같은 역할을 하게 됩니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.모기지 융자에 있어서 신용점수가 매우 중요한 영향을 미치지만 이와 더불어 소위 부채비율(DTI-Debt to Income Ratio)라고 하여 소득대비 부채상환비율이 결정적인 변수로 작용합니다. 일반적으로 부채비율은 40%를 넘지 말아야 하는데 이는 월부채 상환금액(주택비용 포함)이 4,000달러라면 월 소득은 적어도 1만 달러 정도는 되어야 한다는 이야기가 됩니다.

부채상환금액은 주택비용의 경우 월 모기지 상환액 및 부동산세금, 주택보험료 등을 말하며 기타 신용카드나 자동차론 등에 대한 부채상환액은 신용조사서상에 나타나게 됩니다. 이렇듯 부채에 관련된 내역은 숨길 수 없이 나타날 수밖에 없는 상태에서 만일 월 소득이 적을 경우에는 부채비율이 높게 되고 이에 따라 융자승인을 받을 수 없게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위하여 선택할 수 있는 방법은 단 한 가지, 즉 소득에 대한 검증을 피하는 것입니다. 모기지 융자 시 소득증빙(Income Verification)을 생략하는 방법은 두 가지가 있습니다.

첫 번째 방법은 Stated Income 이라고 하여 융자신청서상에 소득금액을 명시하지만 이에 대한 검증서류 (세금보고서 또는 봉급명세서)는 제출하지 않는 방법이며 또 다른 방법은 No Income 이라고 하여 융자신청서상 소득에 대하여 아무런 금액도 적지 않는 방법이 있을 수 있습니다.
상기의 방법 중 Stated Income이라는 방법이 주로 선호하게 되는데 그 이유는 No Income보다 이자율이 상대적으로 싸기 때문입니다. 그런데 Stated Income이라는 프로그램을 선택하기 전에 반드시 염두에 두어야 할 사항은 Stated Income이란 프로그램은 신용상태가 양호한
사람들을 위하여 소득에 대한 검증절차를 생략함으로 모기지 융자절차를 보다 간결하고 신속하게 처리하기 위하여 마련된 프로그램이지 소득을 일부러 부풀리기 위하여 마련된 것은 아니라는 사실입니다.

따라서 만일 융자승인을 받기 위하여Stated Income이란 프로그램을 이용하여 벌지도 않는 금액을 번다고 하는 경우 여러 가지의 문제들이 발생될 수 있습니다.우선 Stated Income 프로그램을 이용할 경우 4506 또는 4506T라는 서류에 서명을 하여야 합니다. 해당서류는 융자은행으로 하여금 직접 연방국세청(IRS)으로 부터 직접 세금보고서의 사본을 받아볼 수 있도록 합니다. 대부분의 경우 융자은행들이 해당서류를 받기는 하지만 이를 직접 활용하는 사례는 드물다고 하지만 이렇게 된다는 보장은 없습니다.만일 융자승인을 받기 위하여 소득을 의도적으로 부풀렸는데 모기지를 적기에 상환하지 못하는 상황에 처하게 되는 경우 이는 애당초부터 감당할 수도 없는 모기지를 소득에 대하여 거짓말을 하면서 얻었다는 것이 밝혀지게 될 것이며 결국 이러한 행위는 연방법을 어기는 범법행위를 저
지르는 결과가 되는 것입니다.

경우에 따라서 자신은 이와 같은 무리한 방법을 사용하기 원치 않는다 하더라도 일부 부도덕한 융자설계사(?)가 손님을 위하여 융자승인을 받아준다는 이유로 융자신청서상에 임의로 소득을 부풀리는 경우도 발생할 수 있습니다. 그런데 이 경우에도 융자신청서에 서명하는 사람은 본인
이니 만큼 결국 자신이 소득을 부풀리게 되는 결과가 됩니다. 이러한 상황을 예방하기 위해서는 융자신청서상에 적시되어 있는 소득금액이 자신의 실제소득(세금공제 전)과 맞는지의 여부를 서명하기 전에 확인하여야 할 것입니다.

융자 신청 시 만일 소득에 있어서 껄끄러운 점이 있을 경우 최선의 대안은 No Income프로그램을 이용하는 것입니다. 해당 프로그램의 경우 융자신청서상 소득에 대하여 아무런 금액도 기재하지 않기 때문에 소득에 대하여 거짓말을 할 필요가 없게 됩니다. 물론 이 경우 소득여부와는 상관없이 신용상태와 다운페이(융자비율)에 따라 융자승인이 결정되기 때문에 이자율이 다소 높을 수 있습니다. 이는 융자은행의 입장에서는 그만큼 융자리스크가 커진다는 것을 의미하게 때문에 어쩌면 당연한 처사일 수 있습니다. 그러나 신용상태가 양호한 경우 이러한 프로그램을 선택하더라도 이자율이 그다지 크게 차이가 나지는 않습니다.

우리들은 모두 세상을 살아가면서 크던지 작던지 이런저런 유혹을 받게 됩니다. 주택융자에 있어서도 마찬가지 입니다. 융자 신청 시 조금이라도 낮은 이자율을 얻기 위하여 소득이나 다른 사항에 대하여 사실과는 다르게 조금 부풀리더라도 괜찮겠지 하는 유혹이 생길 수 있으나 융자
프로그램들 중에는 이처럼 거짓말을 하지 않아도 되는 프로그램들이 있음에도 불구하고 이러한 모험을 선택하는 것은 바람직하지 않습니다.
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