꼬박 424일간을 채우면서 한국과 미국 간의 자유무역협정(FTA)이 드디어 2007년 4월2일(한국시간)전면적으로 타결, 이제 한국의 경제무역시장은 미국에 대하여 미국은 한국에 대하여, 전면 개방의 틀로 다시 재편성하게 되었습니다. 밤을 꼬박 새운 전 국민의 시선은 마지막 협상 진행 일에 협상장소인 남산 하이아트 호텔로 모아졌으며, 길고긴 협상이 끝나게 되면서, 이제, FTA시대에 진입하게 된 것입니다.

그렇다면, 부동산시장에 있어서 FTA에 어느 정도 영향을 받을 수 있겠는가와 이것이 투자자의 입장에서, 아니면, 매도자의 입장에서, 또는 재산권보호, 개발, 토지의 수용과 이를 바탕으로 한 국가의 배상제도, 한국에서 실시하고 있는 개발이익의 환수제도 등 부동산주변의 법률적인 제한과 경제활동상의 변화 가능성 등을 두고 앞으로 어떻게 변화할 것이고 궁극적으로 양국의 부동산시장의 호환성과 보완성 그리고 부동산자본의 이전과 편입에 대하여 깊이 있는 연구를 바탕으로 앞으로의 변화를 예측하고 판단할 중대한 시기에 와있음도 평가하여야 할 것입니다.

그간, 언론과 정부의 발표를 종합하여 들여다본다 하더라도 자동차, 농산물, 지적재산권, 섬유, 서비스시장 등에 관하여는 협상 내용과 진행에 대하여 대충이라도 알려져 있지만, 부동산분야는 협상의 내용과 진행과정이 알려진 바가 적다 할 수 있겠고, 뒤늦게 부동산분야도 엄청난 변화를 겪을 수밖에 없는 중요한 경제 분야로 대두되면서, 우리들의 재산형성의 중요시장인 부동산시장의 변화는 불가피하고도 중대한 변화의 틀로 바뀔 것을 예상하고 대처할 수 있는 준비를 갖는 것이 중요한 것입니다.

참고로, 우리의 한국인들과 정부는 부동산에 대한 인식이 자본재로서의 이익창출이라는 평면적인 잣대를 갖고 있는 것이 사실이고 잠정적으론 부의 축적의 제1의 수단으로 생각하는 보수적 편향성이 강한 것 또한 사실입니다. 반면에 미국인과 정부는 개발을 통한 유통재로서 서비스산업의 중추 경제재로서 인식하는 입체적인 잣대를 지니고 있었고, 주택은 보유보다 주거개념(최근 들어선 미국 주택경기상승으로 보유 재산재로서 인식을 갖게 되긴 하였지만), 그리고 경제활동의 개념으로 인식하는 차별적인 관점을 지녔습니다.

따라서 한국정부의 부동산 공법상의 규제 법률 체계와 미국의 투자촉진의 부동산 법률 체계와의 차이가 있고 이를 바탕으로 이번 FTA에 명기 되었다 하는 “투자자 국가 소송제”가 발효된다면 한국의 부동산법률 체계는 근본적으로 변화를 겪게 될 수밖에 없는 것 아닌가라는 깊은 우려가 있습니다.

하나의 사례로 한국정부가 도시개발을 위해 개인의 토지를 수용하고자 할 때, 한국이 채택하는 ‘직접 수용방식’과 미국이 채택하는 ‘간접 수용방식’의 충돌은 당연히 일어날 것입니다.이때 미국인이 한국에 부동산을 투자하여 정부가 수용하는 방식으로 처리가 되어진다면 1)미국의 ‘간접수용방식’에 대한 인정여부 2) 결과로는 한국의 부동산 개발 정책을 비롯한 여타의 부동산 정책의 일관성 유지에 대한 깊은 우려성 제기 3) 투자자의 국가 소송 제를 통한 국가 중재 회부제로의 진행 등 엄청난 혼란이 야기될 우려가 있다는 것인데, 협상 주무부서인 외교통상부에서는 이 같은 걱정에 별다른 문제가 되지 못한다고 말하고 있습니다.

외교통상부의 이같은 원칙에 대한 의사표명은 일반투자자나 기업 등이 한국에 투자를 했고 수용에 의한 경제적 이익이 침해당했을 경우, 물론 한국정부를 상대로 소송을 통한 이익보존은 가능하나, 그것은 한국의 정부기관이 민간 또는 민간 기업에(여기서는 미국의 개인 또는 기업의 투자)대하여 “불공정 거래”를 하였을 경우만이 한국정부를 대상으로 소송할 수 있다는 것이기에 무척 제한을 두고 있다고 하는 점을 강조한 것 같습니다.

민간단체들은 한국정부가 공적인 주택공급정책을 추진하게 되면서 발생될 보상을 대부분 채권이나 환지 등의 대물방식이 들어있어 미국인의 사고에서 보이는 ‘적절한 또는 공정한 시장가치’를 평가 보상해야 한다는 원칙을 내세운다면 ‘투자자-국가 소송 제’의 제소대상으로 볼 수 있고, 부동산 투기 근절 정책인 ‘토지 이용 정책’ ‘개발제한 정책’ 등은 ‘간접수용’으로 간주될 수 있어 이점도 크게 우려한다 하여 정부와 현격한 해석의 차이를 두고 부동산시장의 FTA 체결로 인한 변화는 우리의 상상을 크게 넘을 수 있는 중대기로 에 놓이는 위기적 상황으로 볼 수 있는 것입니다.

다만, 긍정적인 것은 미국기업과 개인들의 부동산투자성향은 컨설팅분야와 빌딩 등 사업 부동산 투자 등이 주로 이루어지고 있어, 국내 사업용 부동산 시장은 활기를 찾을 것으로 보이고 있습니다. 그런데, 한국은 부동산시장을 규제정책으로 조절해가는 반면 미국은 경제적 논리 또는 금융시장의 질서의 기축상품재로 제도를 유지 하고 있는 사정인지라, 앞으로 한국정부가 규제일변도 정책을 언제까지 유지하고 이러한 정책기조가 FTA에 의하여 바뀔 수 있는 재료가 있다 하는 데서 정부의 정책변화를 눈여겨 살펴봐야 할 것입니다.
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