최근 서브 프라임 모기지가 장안에 화제가 되어 있는데 많은 고객들이 문의를 해옵니다. 도대체 서브 프라임 모기지가 어떤 건지? 고객이 갖고 있는 모기지가 서브 프라임이 아닌지? 심지어 서브 프라임으로 연체되어 차압된 주택을 구입 하고 싶다는 문의까지 아주 다양합니다.

서브 프라임 모기지는 신용이 좋지 못한 고객이 주택을 구입할 때 얻는 모기지 융자를 말하는데 신용이 양호한 일반 고객보다 이자가 2~3% 높으며 대부분 단기 변동모기지로 대출이 되게 됩니다. 이 단기 고정 기간이 끝나면 대부분 이자가 2% 이상 인상 되어지므로 고객의 부담이 가중되고 바로 재융자로 이어져야 되는데 문제는 그 단기 고정 기간 동안 신용이 일반 융자를 받을 수 있을 만큼 충분히 회복 되지 않았을 경우 고객의 월 부담금이 치명적으로 늘어나게 됩니다.

만약 신용이 좋지 못한 상황에서 어렵게 주택 융자를 받은 고객이라면 한번 정도 자신의 융자 서류를 검토해 보실 필요가 있습니다. 융자 서류 중 ‘Note’ (일종 융자 약정서)라는 서류가 있는데 여기에 고객이 융자를 얻은 모든 정보가 들어 있습니다. 예로 융자 금액, 이자율, 고정 되는 기간, 변동 조건과 상환기간 등입니다.서브 프라임이 아니고 일반 모기지로 변동 모기지(초기 몇 년은 고정한 하이브리드론)를 얻은 고객들도 고정 기간이 끝날 때 즈음해서는 신용 관리를 잘 하셔야 되며 해당 주택을 계속 소유 하실 계획이라면 적절한 시기에 재융자를 고려해야 될 것 같습니다.

모기지 융자를 상담을 하다 보면 많은 고객이 이자율에만 관심이 있는데 이자율 보다 더 중요한 것은 자신의 재정 상태와 구입한 주택에서 얼마정도 거주하실 건지를 예상하고 자신에게 맞는 융자 상품으로 융자를 받는 겁니다. 2003과 2004사이 이자가 유례없이 낮을 때 더 낮은 페이먼트를 원했던 고객들이 일명 미니멈 페이먼트 옵션이라고 하는 ‘Option Arm’을 얻은 고객이 꽤 많으신데 이런 고객의 재융자를 예로 한번 들어 보겠습니다.

주택 구입 시기2004년 4월
주택 구입가 $650,000
융자 금액 $520,000 융자
당시 실제 이자율 4.25% ARM (매월 변동 기준)
초기 미니멈 페이먼트 이자율 2.25%

이 고객은 520,000을 융자 얻어서 첫 달 페이먼트가 고작 $975였습니다. 당시 한달 인덱스의 이
자는 1% 대였으니 여기에 은행 마진을 합하더라도 4% 초반 이자가 가능했고 매월 최저 페이
먼트는 실제 이자에서 2%를 뺀 2.25%만 내면 되었고 이 2%는 원금으로 늘어나는 네겜을 얻었
습니다. 그래서 $520,000을 융자를 얻고도 월 $1,000 미만 페이먼트가 가능했습니다. 물론 미니
멈 페이먼트만 할 경우 첫 달부터 2%해당하는 $866.67 정도는 원금으로 늘어나는 상황이였습
니다. 다행이 이 고객은 매월 고지서에 나오는 미니멈 페이먼트만 내신 것이 아니고 $1000 정
도씩 더 지불 해 왔었습니다.
문제는 이 고객이 얻는 상품에 2년 조기 상환 벌금(Pre-Payment Penalty)이 적용되어 있어 이
기간이 끝날 때 까지는 재융자를 기다려 왔던 겁니다. 재융자 할당 시 이자는 8.75% 까지 인상
되어 있었고 월페이먼트도 거의 $3000에 육박했습니다. 지금 현 매월 변동 되는 모기지 인덱스
들은 5%대를 넘어 섰습니다. 단순 비교로도 이자율이 2년 동안 4% 이상이 오른 겁니다.
이 고객이 매달 마다 변동되는 인덱스의 이자율 그래프를 보았더라면 결코 이런 ‘Option Arm’
을 선택하지 않았을 겁니다.
많은 고객들이 낮은 이자로 융자를 위해서 변동 모기지를 선택합니다. 변동 모기지의 이자율이
고정 이자율 보다 낮은 이유는 시장에서 벌어지는 인플레이션에 대한 리스크를 고객이 직접 지
므로 인플레이션에 대한 리스크 프리미엄이 변동 모기지에는 들어 있지 않기 때문입니다.
물론 주택을 구입하시고 정확히 3~4년 뒤에 팔고 이사를 하실 계획이라면 굳이 이자율이 높은
30년 고정 모기지를 고집 하실 필요가 없습니다. 그래서 필자는 꼭 변동 모기지를 원하시는 고
객은 7년 정도 고정 되는 모기지 융자를 권해 드립니다. 7년 이란 세월은 그리 짧지도 않으며
모기지 페이먼트를 하면서도 약간은 긴장 할 수 있는 그런 기간이 아닌가 싶습니다.
참고로 아직 모기지 이자율은 30년 고정 이자가 6% 초반으로 아주 좋은 편입니다.

그만큼 경기가 아직 회복 되지 않고 있다는 겁니다. 이유는 모기지 이자율은 미국채와 연동해서 움직이는데 쉽게 말씀드리면 경기가 좋지 못하니 주가가 낮고 투자자들은 투자금을 주식에서 안전한 채권쪽으로 돌리게 됩니다. 채권쪽으로 자금이 몰리니 그만큼 채권의 수익률은 떨어지고 채권 수익률과 연동되는 모기지 융자 이자율도 떨어지는 겁니다.
그래서 필자는 아직도 내 집 마련을 주저 하는 고객이 계시다면 지금이 적기라고 말합니다. 30년 고정으로 융자를 얻으시던지, 7년 고정으로 융자를 얻으시던 지에 상관없이 구입하고 7년 정도 뒤에 미국경기가 호경기가 되어 있으면 구입한 주택가도 그에 걸맞게 올라 있을 것이고, 반대로 경기가 시원찮으면 모기지 이자율 부담은 그리 크지 않을 겁니다.

Peter Kwak,
Sr Loan Consultant
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