고진성 파인리지 모기지

최근 주택융자에 관련된 설문조사의 내용 중 매우 흥미로운 사실들을 발견하였습니다. 설문조사에 응한 사람들 중 34%에 달하는 사람들이 자신이 어떤 종류의 모기지를 가지고 있는지를 모르고 있다고 합니다.
또한 설문조사에 따르면 변동모기지(이자율이 변동되는 모기지)를 얻었다는 사람은 불과 9%에 지나지 않는 반면 고정모기지(이자율이 변하지 않는 모기지)를 가지고 있다는 사람은 57%나 되는 것으로 나타나고 있습니다. 그런데 최근통계에 따르면 총 주택 모기지 중 변동모기지가 차
지하는 비율이 30%이상이 되는 것을 감안할 경우 이처럼 변동 모기지를 얻은 경우는 지극히 작은 반면 고정 모기지를 얻었다고 응답한 사람들은 57%나 달한다는 것은 무엇을 말해주는 것일까요?

아마도 이는 자신이 고정 모기지를 얻었다고 생각했으나 정작 뚜껑을 열고 보니 변동모기지인 것으로 밝혀지는 것과 무관하지 않을 것입니다. 예를 들어 5년 고정 모기지 라고 하는 경우 이는 고정모기지가 아니라 처음 5년 동안은 이자율이 변하지 않으나 이후부터 시장이자율에 따
라 이자율이 변하게 되는 변동모기지입니다. 이보다 문제가 더 심각하다고 여겨지는 것은 또 다른 연구조사의 내용인데 거의 96%에 해당하는 사람들이 문서에 적혀 있는 숫자를 제대로 계산할 수 없어 이자비용이 얼마나 되는지를 알지 못한다는 것입니다. 또한 연방은행(FRB)의 조사에 따르면 변동 모기지를 얻은 사람들 중 41%가 최고이자율(Maximum Interest Rate)이 몇 %인지를 모르고 있으며 35%가 이자율이 재조정될 경우 최고 몇%까지 오를 수 있는지를 알지 못하며 20%에 해당하는 사람들은 초기이자
율 (처음에 징구되는 이자율)이 얼마인지조차 알지 못하고 있는 실정이라고 합니다.

최근 언론으로부터 집중조명을 받고 있는 주택 모기지 관련 연체율 및 주택압류(Foreclosure)의 급증이라던가 신용이 열악한 사람들을 대상으로 취급된 서브프라임 모기지의 부실화 등의 문제가 발생하게 된 배경에는 이러한 주택융자에 대한 이해와 관심이 부족하다는 것도 톡톡히 한 몫을 하였다는 판단이 듭니다. 이는 모기지 융자와 같은 재정적인 선택이나 판단이 객관적인 이해나 관심을 통하여 이루어지지 않을 경우 당초의 기대와는 전혀 다른 상황에 직면할 수 있다는 것을 의미합니다. 예를 들어 인상 좋고 마음씨 좋을 듯한 융자설계사(?)가 알아서 다 잘 해주겠지라고 생각하고 시키는 대로 서류에 서명을 하고 모기지를 얻었는데 나중에 알고 보니 자신이 얻은 모기지가 이자율이 매달 변동되고 원금이 늘어나는 모기지이며 조기상환벌과금(Prepayment Penalty) 조항 때문에 재융자도 하기 어려운 상황에 직면한 사람들을 자주 접하게 됩니다.

또한 무조건 싼 이자율에만 신경을 쓰다가 자신의 상황과는 전혀 맞지 않은 성격의 모기지 상품을 선택하거나 이자율을 낮추려고 포인트(Point)를 지불하고 난 후 이에 따른 혜택을 누리기도 전에 재융자를 하는 사례들도 비일비재합니다. 또한 모기지 융자를 빨리 갚고자 하는 경우 아무 때나 모기지원금을 추가로 조금씩 갚아 나갈 수 있음에도 불구하고 비싼 수수료를 내고 일부러 ‘바이위크리 플랜(Biweekly Plan: 월모기지상환액을 1/2로 나누어 이를 2주마다 갚는 상환플랜)을 선택하는 경우도 있습니다.
그러나 이러한 모든 문제를 처음에는 인상 좋고 마음씨가 좋을 것으로 여겨졌던 융자에이전트가 결국 악질이었기 때문이라고 치부하는 것만이 능사가 아닙니다. 열악한 시장 환경만을 탓한다고 문제가 해결되는 것은 아니기 때문입니다.

모기지시장이 날로 진화되고 발전되어져 감에 따라 주택융자는 더욱 다양해지고 복잡해져 가고 있습니다. 이처럼 모기지 융자가 다양해지고 복잡해지고 있다는 것은 이에 관련한 카운슬링이나 교육 또는 모기지 융자에 대한 이해가 무엇보다도 절실하게 요구된다는 것을 의미합니다. 그동안의 연구조사들에서 나타나는 중요한 사실중 하나는 주택융자에 관련하여 상담이나 교육을 받은 사람들이 그렇지 않은 사람들보다 올바른 구분과 판단을 하게 되며 이에 따라 커다란 실질적인 혜택을 누린다는 것입니다.
앞에서의 설문조사에 따르면 변동 모기지를 얻은 경우 이자율이 재조정되면 어떠한 조치를 취할 것이라는 질문에 34%에 해당하는 사람이 어떠한 조치를 취하여야 할지 모르겠다고 응답하였다고 합니다.

만일 주택융자를 얻은 경우 자신이 현재 가지고 있는 모기지가 어떠한 종류의 모기지인지 이와 관련하여 기본적으로 유념하여야 할 사항들은 무엇인지는 최소한 파악하고 있어야 합니다. 매달 자신의 은행계좌에 잔고는 얼마나 되는지, 발행한 체크(수표)들은 충분히 감당할 수 있는지에 대하여 대충 맞추어 보는 것과 마찬가지로 모기지에 관련된 기본적인 사항은 늘 관심을 가지고 점검하여야 합니다.

한번쯤은 최근에 날아온 모기지 청구서를 잘 살펴보시기 바랍니다. 기재된 내용에 있어 의문이 생길 경우 보관하고 계신 클로징 관련 서류들을 한번쯤 챙겨 보시고 만일 잘 이해가 되지 않을 경우 신뢰할 수 있는 전문가에게 도움을 요청하시면 아마도 친절하게 설명하여 드릴 것입니다.

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