모럴해저드(Moral Hazard)란 보험에서 주로 사용되는 용어로써 위기·위험 따위를 초래하는 직무 태만이나 비도덕적 행위를 뜻합니다. 즉 자신이 일정한 보호를 받고 있을 경우 이를 믿고 함부로 행동하는 것입니다. 이는 마치 홍수재해보험(flood insurance)이 생기면 홍수지역에 주택을 짓게 되고 자동차에 에어백이나 차체의 미끄러짐 따위를 막는 앤티락 브레이크(anti-lock brake)가 장착되면 더 빨리 운전하거나 앞차에 더 바싹 붙어 운전하게 되며 또한 지방이 함유되지 않은 과자가 나오면 사람들은 전보다 더 많이 과자를 먹게 되어 결국 많은 칼로리를 섭취하여 살이 더 찌게 되는 것과 마찬가지입니다.
최근들어 서브프라임모기지(신용이 열악한 사람들을 대상으로 취급되는 모기지)관련 부실화 문
제가 점차적으로 Alt-A모기지, 즉 양호한 신용상태인 경우 소득이나 자산에 대한 아무런 검증
도 요구하지 않는 모기지 상품에까지 확대되고 있음은 주택 모기지 융자에 있어 이러한 모럴해
저드가 광범위하게 퍼져 있으며 또한 이를 당연시 여기는 풍조가 만연되어 있음을 여실히 드러
내 주고 있습니다.
우선적으로 주택 모기지 융자에 있어 모럴해저드의 원인은 아무도 모기지 융자에 관련된 리스
크를 감당하지 않아도 되는 모기지시장의 시스템입니다. 우선 모기지브로커의 경우에는 자기자
금으로 모기지 융자를 해주는 것이 아니니만큼 융자은행에게 리스크를 떠넘기게 되고 융자은행
은 모기지 융자후 이를 투자금융회사들에게 팔아버림으로써 리스크를 전가시키게 됩니다. 투자
금융회사들의 경우 이러한 모기지들을 매입하여 유동화채권으로 만들어 투자자들에게 판매하게
되고 이러한 모기지 채권을 매입한 투자자들은 연체 등의 위험을 배제하기 위한 조치(hedging)
을 통하여 리스크를 감당하지 않으려고 합니다. 이는 주택모기지에 관련된 당사자들 모두가 위험은 다른 사람에게 전가시키면서 이익만을 챙기려는 것으로써 모든 사람들이 비록 잘못된 의사결정을 내리더라도 자신은 이로 인하여 손해를 보지 않는다고 생각하는 것과 마찬가지인데
바로 이것이 모럴해저드인 것입니다.

모기지 융자에 있어 이러한 모럴해저드의 산물은 다름 아닌 모기지 상품에서 나타납니다. 다음과 같은 모기지 상품들 중 어떤 상품들이 괜찮다고 생각되십니까?

(a) 벌룬(balloon)모기지-10년 동안 이자만 내다가 10년이 되면 모기지를 모두 상환하여야함.(b) 페이옵션(option ARM)모기지-이자에도 미치지 못하는 금액을 상환함에 따라 원금이 늘어남.(c) 100%융자-다운페이의 필요를 없애기 위해 1차모기지와 2차모기지를 혼합하여 처리되는 100%융자
(d) 티저(teaser)론-이 경우 일정기간이 지난 후 이자율이 재조정되어질 경우 월상환부담을 감당할 수 있을 만큼의 충분한 소득이 없음에도 불구하고 인위적으로 낮은 초기이자율을 적용하여 취급되어짐. (e) 스트레치(stretch)론-이 경우 월모기지상환을 위하여 소득의 50%이상을 사용하여야 함.

이러한 모기지 상품들이 다소 생소하게 들릴 수도 있겠으나 혁신적(?)인 모기지 상품으로 선전되어 수많은 사람들이 이와 비슷한 유형의 모기지를 얻었으며 이로 인하여 적지 않은 어려움을 겪고 있는 것이 현실입니다. 미국의 주택 소유율이 69%라는 기록적인 수치에 도달하게 되었고
지난 4년 동안 총모기지부채액이 $9.5조 달러나 증가한 배경에는 이러한 혁신적인 모기지 상품들이 일조를 하였기 때문이며 또한 주택가격이 급격하게 상승하게 되는 데에 원동력이 되었습니다.

얼마 전 신문광고에 “닌자(NINJA)론’이란 광고를 접한 적이 있습니다. 닌자(NINJA)란 No Income, No Job, No Assets의 약자로써 소득도 필요 없고 직업도 없어도 되며 자산(은행예금 등)에 관련된 서류를 제출하지 않아도 무조건 융자가 가능하다는 뜻입니다.그러나 모럴해저드는 이처럼 일부 부도덕한 모기지브로커나 서브프라임 융자회사들에만 국한된
것은 아닙니다. 지나치게 낮은, 믿기조차 어려운 이자율에 쉽게 현혹되거나 무리하게 많은 금액의 모기지를 얻으려는 나머지 무조건 적은 월상환금액의 모기지 상품에만 집착하거나 또는 모기지 융자를 얻기 위하여 소득과 자산에 관련된 내용을 부풀리는 것을 당연시하는 등의 행위는
결국 스스로를 매우 어려운 상황에 빠뜨리도록 만든다는 것을 염두에 두어야 할 것입니다.

이제 모럴해저드의 파장이 작던 크던 간에 이에 따른 대가를 치러야 할 때입니다. 150만 명 정도의 사람들이 살고 있는 주택을 잃어버릴 것이며 이미 포화상태가 되어 버린 주택시장에는 수천 개이상의 주택들이 새롭게 매물로 등장하게 될 것입니다. 그러나 “상황이 이렇게 되었구나’하고 남의 일처럼 그냥 지나칠 일만은 아닙니다. 또한 모든문제를 모기지브로커나 융자은행에만 돌릴 것도 아닐 것입니다. 새롭게 주택을 장만하고자 모
기지 융자를 얻는 경우 아니면 재융자(리파이낸스)를 하는 경우 작금의 상황을 교훈으로 삼아야 할 것입니다.

예를 들어 모기지 관련 서류에 서명을 하는 것은 요식행위가 아니니 만큼 반드시 읽어 보고 의문이 생기거나 잘 이해가 되지 않는 사항들에 대하여 질문을 하십시오. 대부분의 경우 이처럼 당연히 하여야 할 사항들을 간과하는 경우가 많습니다. 예전에는 자동차의 안전벨트를 매는 사람은 매우 적었습니다. 그러나 최근에는 안전벨트를 매지 않는 사람이 좀체 없는 것을 보면 이 부분에 있어 사람들은 매우 현명해졌다고 할 수 있을 것입니다.
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