고진성 파인리지 모기지

서브프라임 모기지를 얻은 사람들 7명중 1명정도가 모기지상환를 연체하고 있다고 합니다. 모기지뱅크협회에 따르면 작년 4분기중 서브프라임 모기지의 연체율은 14.4%에 이르고 있으며 약 9%에 해당하는 사람들이 90일이상 연체중이거나 주택압류절차 (Foreclosure)에 직면하여 있다고 합니다.

이처럼 서브프라임 모기지의 부실이 확대되자 다우존스지수의 경우 12,000선 아래로 떨어지는 등 증시폭락의 현상이 발생하게 되었고 더 나아가 서브프라임 모기지의 부실문제가 미국을 넘어 전 세계적인 경제 불안을 야기할 것이라는 우려가 높아지고 있는 실정입니다.

서브프라임 모기지를 얻은 사람들이 거의 약 220만 명에 육박한다고 하는데 만일 자신이 서브프라임 모기지를 얻은 상태라면 과연 어떠한 조치를 취하여야 할까요? 우선적으로 취하여야 할 조치는 과연 내가 얻은 모기지가 서브프라임 모기지인지의 여부를 확인하는 것입니다. 서브프라임 융자라는 것이 말 그대로 신용이 좋지 않은 사람들을 대상으로 하는 융자인 만큼 자신의 신용상태가 좋을 경우 자신이 얻은 모기지는 이러한 류의 모기지가 아닐 것으로 생각하는 경우가 있습니다.

물론 대부분의 경우 그러하겠으나 만일 모기지 융자를 주선하였던 모기지 융자회사가 서브프라임관련 모기지들을 중점적으로 취급하였을 경우 본인의 의사나 상황과는 상관없이 같은 부류로 취급되어 서브프라임 모기지를 얻었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 모기지관련 서류들을 검토하여 다음과 같은 사항에 대하여 확인하여야 합니다.

1) 조기상환벌과금(prepayment penalty)이 부과되는지의 여부를 확인하십시오. 이는 융자약정서 (Mortgage Note)에 명시되어 있습니다. 만일 조기상환벌과금이 부과될 경우 얼마나 기다려야 벌과금을 내지 않아도 되는지를 확인하시기 바랍니다.

2) 이자율이 재조정(adjust)될 때까지는 얼마동안의 기간이 남아 있는지를 확인하십시오. 만일 이자율이 향후 1년 이내에 변동될 경우 가급적 빠른 시일 내에 신뢰할 수 있는 모기지뱅커와의 상담을 통하여 이에 대한 대책을 마련하고 시행에 옮겨야 할 것입니다. 일반적으로 서브프라임 모기지의 경우 처음 2년 또는 3년 동안은 이자율이 변동되지 않으나 해당기간이 끝나는 싯점부터 이자율이 급등하며 이에 따라 월상환부담 역시 치솟게 되어 이를 제대로 감당할 수 없는 상황에 직면할 가능성이 높게 됩니다. 따라서 이자율이 변한다면 이에 따라 월상환액이 얼마나 늘어날 것인지를 융자약정서(Note)를 통하여 확인하여야 합니다.

만일 모기지관련 서류들을 들여다보아도 제대로 이해가 되지 않을 경우 신뢰할 수 있는 모기지뱅커에게 도움을 요청하면 현재 자신이 가지고 있는 모기지가 서브프라임인지의 여부를 확인할 수 있을 것입니다.이처럼 확인한 결과 만일 자신이 가지고 있는 모기지가 서브프라임 모기지일 경우 시급히 대책을 강구하고 이를 시행에 옮겨야 합니다. 만일 그동안 나름대로 신용을 잘 관리하였고 모기지 역시 적기에 제대로 잘 상환하였다면 재융자를 통하여 서브프라임 모기지로 부터 벗어날 수 있을 것입니다. 이 경우 훨씬 낮은 이자율의 안전한 모기지를 얻을 수 있게 됨에 따라서 안정성을 확보하는 동시에 적지 않은 금액을 절약할 수 있을 것입니다.

그러나 문제는 신용상태와 여러 가지 개인적인 재정상황이 그다지 좋지 않을 경우입니다. 이러한 상황에 직면한 경우 보다 적극적인 대응책이 강구되어져야 합니다. 가계재정을 면밀하게 파악하여 줄일 것은 줄이고 또한 신용 점수을 향상시킬 수 있는 방법을 마련하여 재융자를 하기에 가장 유리한 조건을 만들어내야 합니다.

서브프라임 모기지의 경우 재융자의 여부는 신용점수에 달려 있다고 하여도 과언이 아닙니다. 이는 재융자를 위한 최적의 조건은 무엇보다도 양호한 신용상태라는 것을 의미합니다. 이와 관련하여 우선적으로 취하여할 조치는 신용조사서(Credit Report)를 발급받아 자신의 신용상태를 확인하는 것이 필요합니다. 신용기록을 점검하여 잘못된 기록들이 있는지의 여부를 확인하고 만일 사실과 다른 내용들이 발견되었을 경우 이를 교정하는 절차를 밟아야 합니다.또한 자신의 신용점수가 몇 점이나 되는지부터 확인하십시오. 신용조사서에는 350점-850점 범위내에서 3개의 신용점수가 나오게 되는데 이중 중간점수를 신용점수로 간주합니다. 신용점수가 680점 이상일 경우 양호한 수준이며 만일 720점 이상일 경우 신용이 우량한 것으로 평가합니다.

신용점수는 일반적으로 상환기록(35%), 부채금액 및 비율(30%), 신용기록의 기간(15%), 부채의 종류(10%) 및 신규부채의 여부(10%)와 같은 변수들에 의하여 영향을 받게 됩니다. 여기에서 부채금액 및 비율이 신용점수에 30%나 영향을 미친다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 따라서 신용한도(Credit Limit)에 비하여 지나치게 많이 사용하였을 경우 이를 가급적 상환하여 줄이는 것이 매우 중요합니다.

만일 신용한도의 50%에 가까운 금액을 사용하였다면 이를 50%미만으로 줄이고 신용한도의 30%를 조금 넘는 금액을 사용하였을 경우 이를 30%미만으로 줄일 경우 신용점수는 크게 향상될 수 있을 것입니다.
신용점수란 한번 정해지면 다시는 변하지 않는 것이 아니라 상황에 따라 변하게 됩니다. 단, 신용을 향상시키는 것은 일정한 시간이 소요되기 때문에 모기지융자가 필요할 때까지 기다리는 것보다는 지금 당장 시작하는 것이 무엇보다 필요합니다. 따라서 가급적 빠른 시일 내에 신뢰할 수 있는 모기지뱅커에게 연락하여 신용상의 문제나 재정적인 상황에 대한 협의를 통하여 적극적으로 준비에 나서는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.

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