신현근Archer Capital 모기지 은행 부행장

모기지는 그 이자율이 시장 상황에 따라 주기적으로 변할 가능성이 있는지 여부에 따라 고정 이자율 모기지와 변동 이자율 모기지로 나누어집니다. 여기에서는 고정 이자율 모기지의 특성을 살펴본 후에 그 장점과 단점 등을 살펴봅니다. 아울러 현재의 특수한 모기지 시장 여건을 살펴봅니다.

1. 고정 이자율 모기지의 특성
고정 이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgage: FRM)는 전 융자기간 동안 이자율과 월 대출 불입금이 변하지 않는 모기지입니다. 모기지 융자는 연혁적으로 전 융자 기간 동안 같은 이자율이 적용되며 균등한 월 대출 불입금으로 모기지 원금을 기간 내에 모두 상각하는 고정 이자율 모기지로부터 발전하였습니다. 융자 초기에는 모기지 잔액이 많기 때문에 불입하는 월 불입금 대부분이 이자에 충당되지만 기간이 지나면서 원금에 충당되는 부분이 조금씩 늘어나게 됩니다.

여기서 유의할 것은 원금 상환에 쓰이는 금액과 이자 금액은 매월 변하지만 이를 합친 월 대출 불입금(Monthly Loan Payment)은 변하지 않는다는 점입니다. 이러한 상각 과정(Amortization)을 거쳐 모기지 잔액이 처음에는 서서히 줄어들다가 나중에는 점차 큰 폭으로 줄어들어 만기에 마지막 불입금을 납입하면 아무 것도 남지 않게 됩니다.

고정 이자율 모기지에서도 융자 기관이 에스크로우 구좌를 운영하는 경우에는 융자 기관이 월 대출 불입금 이외에 주택에 대한 세금과 보험료 등에 충당하기 위한 자금을 함께 징수합니다. 이러한 모기지에서는 주택에 대한 세금과 보험료 등이 변하는 경우에 이를 반영하기 위하여 에스크로우 불입금(Escrow Payment)을 조정할 수 있으므로 이에 따라 결과적으로 월 불입금(Monthly Payment)이 조정될 수 있습니다. 이러한 에스크로우 불입금의 조정은 모기지에 적용되는 이자율이 주기적으로 변함에 따라 이루어지는 변동 이자율 모기지에서의 월 대출 불입금
조정과는 구별되어야 합니다.

2. 고정 이자율 모기지의 장점
고정 이자율 모기지의 가장 큰 장점은 이자율과 월 대출 불입금이 고정되는 점입니다. 이러한 특성 덕분에 인플레이션이 심해지는 경우나 이에 따라 시장 이자율이 매우 높아지는 경우에도 차입인은 기존의 모기지에 대하여 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 특히 안정을 선호하는 차입인에게는 변동 이자율 모기지를 이용할 경우에 얻을 수 있는 이자나 불입금의 절감보다 월 대출 불입금의 안정성이 더욱 중요합니다.

은퇴를 앞두고 있는 차입인의 경우처럼 앞으로의 수입이 현재의 수입에 머물러 있거나 오히려 줄어들 가능성이 있는 경우에는 고정 이자율 모기지가 적합할 것입니다. 또한 위에서 설명한 주택비용의 안정성 때문에 차입인이 쉽게 예산을 세우고 이에 따라 자금을 관리할 수 있게 됩니다.고정 이자율 모기지는 이해하기 쉽기 때문에 처음 주택을 구입하는 차입인이 모기지에 대한 지식이나 경험이 많지 않은 경우에도 안심하고 택할 수 있을 것입니다.

3. 고정 이자율 모기지의 단점
고정 이자율 모기지를 공여하는 융자 기관은 전 융자 기간 동안 일정한 이자율로 모기지를 공여하므로 이로 인하여 높아진 위험을 보상받기 위하여 변동 이자율 모기지의 초기 이자율에 비하여 높은 이자율을 요구하게 됩니다. 시장 상황에 따라서는 고정 이자율 모기지의 이자율이나 불입금이 변동 이자율 모기지의 초기 이자율이나 초기 불입금에 비하여 현저하게 높아 신청인이 이를 감당하기 어려운 경우가 있습니다.

고정 이자율 모기지의 차입인은 융자를 받은 후에 시장 이자율이 당초의 이자율에 비하여 현저하게 낮아지는 경우에도 재융자를 하지 않는 한 낮아진 시장 이자율의 혜택을 받을 수 없습니다. 차입인이 당초의 융자를 받은 이후에 실직을 했거나, 그동안 재무 상황이나 신용이 현저하게 악화되어 좋은 조건의 재융자를 받을 수 없는 경우에는 처음부터 고정된 이자율이 현재의 시장 이자율보다 현저하게 높은 경우에도 당초의 모기지에서 빠져나올 수 없습니다. 이러한 최악의 경우가 아니어서 재융자를 받을 수 있는 경우에도 차입인이 이자율을 낮추기 위해서는 재융자를 위하여 많은 비용을 부담해야하는 불이익이 있습니다. 그러므로 시장 이자율이 오르는
시기에는 고정 이자율 모기지가 유리하지만, 이자율이 내리는 시기에는 불리합니다.

또한 한정된 수입을 가진 차입인이 이자율이 상대적으로 높은 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에는 주택 비율이나 부채 비율이 융자 기관이 심사에 적용하는 기준 비율보다 높아 원하는 규모의 모기지를 얻지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때에는 초기 이자율이 낮은 변동 이자율 모기지를 활용하여 모기지 승인을 받을 필요가 있을 것입니다.

4. 현재의 모기지 시장 여건
현재의 고정 이자율 모기지의 이자율이 최저 이자율은 아니지만 역사적으로 보아 아직도 매우 낮은 상황에 있습니다. 또한 변동 이자율 모기지의 가장 큰 혜택은 주로 초기 몇 년간의 낮은 이자율에서 찾을 수 있으나 현재의 모기지 시장에서는 고정 이자율 모기지의 이자율과 변동 이자율 모기지의 초기 이자율 사이에 별 차이가 없으므로 이러한 혜택이 거의 없을 뿐만 아니라 초기 고정 기간이 지난 후에는 고정 이자율 보다 높은 이자율로 조정될 위험성이 큽니다.

그러므로 지금과 같은 환경에서는 현재의 낮은 이자율을 15년, 30년, 40년 등의 장기간 동안 고정시킬 수 있게 하는 고정 이자율 모기지가 거의 대부분의 차입인에게 유리할 것입니다.또한 현재의 변동 이자율 모기지가 3년이나 5년 등의 초기 이자율 고정 기간의 만료일에 가까워져 있다면 차입인은 곧 다가올 최초 이자율 조정 때 조정될 새로운 이자율을 따져 보고 그 이자율이 현재 모기지 시장의 고정 이자율과 거의 차이가 없거나 오히려 그 보다 높아질 것으로 예상되는 경우에는 고정 이자율로 재융자하는 방안의 타당성을 즉시 검토하여야 할 것입니다. /347-432-9939/516-576-3232/simons@archercap1.com