최근 중국 주식 시장 주가 하락에 아울러 미국내에서도 서브프라임 은행의 대출 상환 연체 문제가 시장에 불안 요인으로 작용하여 각종 모기지 융자 관련 업체와 모기지 융자를 구입하는 2차 금융 기관, 심지어 모기지 보험사까지 주가가 동반 하락했습니다. 미국내 최대 모기지 융자 회사인 C업체는 이제 100% 융자는 당분간 보류한다는 이야기가 나올 정도로 몸들을 사리고 있습니다. 이런 현 모기지 융자 기관들의 주가 하락에는 부실 대출자를 위한 서브 프라임 융자 은행의 연체 문제도 있지만 사실 서브 프라임은 모기지 융자에 있어서 그 비율이 그리 많지 않습니다.

하지만 이와 같이 모기지 업종 주가 타격의 직접적인 요인은 수많은 모기지 렌더들이 최근 수년간 단기 수익률을 위해 경쟁적으로 내놓았던 각종 저 이자율의 페이 옵션 프로그램과 그 프로그램으로 융자를 한 고객의 이자율 상승으로 인한 융자 연체율 증가로 이어져 이것이 그대로 부메랑이 되어 모기지 융자 기관으로 돌아 왔다고 할 수 있겠습니다. 최근 은행에서는 각종 모기지 융자 가이드라인이 더 까다로워지고 있는 실정입니다.그럼 이번 주부터 현재 모기지 페이먼트 연체 비율이 높아진 변동 모기지 융자와 옵션 ARM 모기지 융자에 대해서 알아보겠습니다.

변동모기지는 ARM(Adjustable Rate Mortgages)라고 하는데 이것은 말 그대로 모기지 이자가 변동되는 융자를 말합니다. 일반적으로 변동모기지 이자가 고정 모기지 이자 보다 낮은데 그 이유는 고정 모기지 이자율이 정해지는 요소 중 인플레이션, 기간 등의 위험 요소가 들어가지 않고 단순 인덱스에 은행 마진만 붙여지기 때문에 고정 모기지 이자 보다 낮아지게 됩니다. 이 변동 모기지를 이해하기 위해 기본 적인 몇 가지 구성 요소를 알아보겠습니다.

1.초기 고정 기간 (Initial Interest Rate)
최근 자동차도 Gas와 전기를 같이 사용할 수 있는 하이브리드(Hybrid)자동차가 인기가 있습니다. 모기지 융자도 고정 모기지 융자와 변동 모기지 융자를 적절히 조합한 하이브리드 융자가 그것인데 일반적으로 고객들이 변동 모기지 융자를 이야기하면 이 하이브리드 융자를 이야기 합니다. 상환기간은 30년인데 첫 몇 해 동안 이자를 고정으로 하고 그 뒤는 이자율이 변동되는 식입니다. 고정되는 기간은 3년 5년 7년이 주로 이용됩니다. 예로 3/1 ARM은 3년 동안 고정 그 뒤로 1년 마다 이자율이 변동 된다는 겁니다. 7/6 ARM은 7년 동안 이자율 고정이고 그 뒤로 6개월 마다 이자율이 변동 된다는 겁니다.

2. 변동 인덱스 (Index) 와 마진 (Margin)
변동모기지는 상기 고정 되는 기간이 끝나면 이자율이 변동 되는데 그때 부터 조금 복잡하게 움직입니다. 먼저 그 이자율 기준이 되는 인덱스가 있습니다. 인덱스는 여러가지가 있고 인덱스들의 이자는 대충 비슷하게 움직입니다. 많이 통용되는 인덱스의 종류들을 보면
-LIBOR Index- 런던 금융 시장에서 은행 간 대출시 적용하는 금리 6개월짜리와 1년짜리가 주요 사용됩니다.
-1, 3, 5yr Treasury Bond Index - 1년짜리 Treasury Bond가 Index로 많이 사용됩니다.
-11th District Cost of Funds Index (COFI) - 미 11개주 평균 금리
-National Cost of Funds Index
상기 인덱스는 고객이 결정 하는 것보다 변동 프로그램에 따라 인덱스가 결정이 되어 집니다. 그리고 은행에서 이자율을 인덱스만 받으면 남는 게 없겠지요. 그래서 은행 마진(Margin)이 더해지는데 인덱스+ 마진이 변동 이자율이 됩니다. 이 마진 또한 은행과 프로그램에 따라 약간씩 차이는 있지만 2.5% 내외가 됩니다.

3. 안전장치 CAPs
변동 모기지 융자에 있어서 중요한 부분 중 하나가 CAP인데 이것은 변동 이자율의 변동 상한선을 어느정도 이상이나 이하로 변동되는 것을 막아주는 것을 말합니다.-

Periodic CAP
7/1 ARM을 선택한 고객이 7년 뒤 고정 기간이 끝날때 이자율이 변동되는데 이때 Index가 아무리 많이 올랐다 하더라도 Periodic Cap을 2%로 정했다고 하면 변동되는 이자는 2%만 인상된 것으로 조정이 된다는 겁니다.
-Lifetime CAP
Lifetime CAP은 말 그대로 이자율이 변동되더라도 어느 상한선까지만 올라갈수 있다는 겁니다. 예로 12%로 Lifetime CAP이 되어 있으면 아무리 Index가 많이 올라도 변동되는 이자는 12%까지만 내면 된다는 겁니다.

-Monthly Payment CAP
월페이먼트를 얼마까지 조정 해놓는 것인데 이것은 그다지 통용이 되지는 않습니다. 여기서 한 가지 유념해둬야 할 것은 변동모기지 Condition에 원금이 늘어나는 네겜(Negative Amortization) 조항이 들어 있을 수 있다는 겁니다. 예로 6.00% 이자로 3/1 ARM에2% Periodic CAP으로 융자를 했는데 3년 뒤에 인덱스와 마진을 합한 이자가 10%로 뛰었다고 가정하면 2% CAP이 있으니 3년 뒤 이자를 6%에서 8%로 인상된 이자를 내면 됩니다. 하지만 은행에선 10% 받아야 할 것을 8%밖에 못 받은 셈이 되고 네겜 조항이 있을 경우는 은행에서 손해 본 이자 2%가 원금으로 늘어나게 됩니다.
변동 모기지는 참 복잡하지요 하지만 이것을 잘 이해하고 필요한 고객이 제대로 사용하시면 재테크의 수단이 될 수도 있고, 월 페이먼트가 저렴하다는 이유만으로 오용 하면 경제적으로 큰 타격을 받을수 있습니다. 다음번에는 변동 모기지를 이용한 실례로 더 자세히 알아보기로 하겠습니다.

Peter Kwak,
Sr Loan Consultant
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