고진성 파인리지 모기지

작년 한 해 동안 미국은행들이 거두어들인 순이익은 총 $145.7 Billion달러로 2005년에 비하여 크게 증가하였다고 합니다. 그러나 이처럼 순수익이 급등하였다는 소식과 함께 어두운 그림자가 드리워지고 있는데 이는 다름 아닌 모기지대출의 건전성(Credit Quality)이 악화되고 있다는
것입니다. 작년 4분기 중 90일 이상 연체된 주택 모기지는 $3.1 billion달러가 늘었는데 이는 15.6%가 증가한 것입니다. 이와 같은 모기지 연체는 작년 3분기 중 5.2%가 증가한 이후 계속 악화되고 있으며 이에 따라 작년 4분기 중 총총 $888 million달러에 해당하는 모기지 채권이 상각(Charge-off)되었다는 사실은 매우 주목되는 현상이 아닐 수 없습니다.

이와 함께 요즘 주요미국언론들의 관심은 모기지 채권, 특히 서브프라임관련 모기지 채권에 쏠리면서 며칠 전 월스트리트저널(Wall Street Journal)에는 서브프라임 모기지에 관련된 기사가 무려 7개나 실리는 현상마저 나타나고 있습니다. 이는 언론의 초점이 한동안 주택시장에 집중되어 주택버블에 관련된 기사로 도배를 하다시피 하더니 이제는 서브프라임 모기지로 주(主) 타깃을 옮겨가고 있는 듯한 양상입니다.

서브프라임모기지는 다름 아닌 신용(信用)이 좋지 않은 사람들을 대상으로 취급되는 모기지를 말합니다. 이러한 류의 모기지는 얼마 전까지만 하여도 총주택 모기지에서 차지하는 비율이 미미하였으나 지난 4-5년 동안 주택붐(Boom)과 함께 급성장하게 되었고 결국 최근에는 총 주택융자의 20%나 차지하게 되었습니다. 한동안 주택붐에 따라 주택가격이 급상승하게 되자 많은 사람들이 소위 주택구매 신드롬에 빠져 무리하게 주택 장만에 나서게 되었고, 이처럼 자격요건이 미비한 사람들이 주택구매에 나
서는 시장 환경이 조성되어지자 융자은행들은 수익성(높은 이자율)의 극대화를 위하여 너도나도 서브프라임의 대열에 합류하게 되어 결국 이처럼 무시할 수 없는 비율로 급성장하게 된 것입니다.

그러나 2005년 하반기를 기점으로 주택경기가 둔화되기 시작하면서 이러한 류의 모기지의 연체율이 급증하게 되었고 결국 서브프라임 모기지를 중점적으로 취급한 융자은행들의 주가(株價)가 폭락되는 결과를 발생하였고 결국 서브프라임 모기지는 지난주 주식시장이 급격한 하락세를 유발케 한 동인(動因)으로 작용하였습니다.

이처럼 서브프라임 모기지의 문제가 악화되면 크게 두 가지의 문제가 발생할 수 있습니다.첫째, 모기지이자율에 부정적인 영향을 미치게 됩니다. 모기지이자율은 모기지유동화채권 (Mortgage-backed Securities)의 가격과 수익률에 따라 결정됩니다. 즉 모기지 채권에 대한 수요가 증가하면 가격이 상승하게 되고 이에 따라 수익률(이자율)은 하락하게 된다는 것입니다. 그런데 최근 채권시장에서는 투자자들 가운데 서브프라임 모기지의 문제가 모기지 시장 전반으로 확대될 수도 있다는 우려가 생겨나게 되었습니다. 이는 모기지 채권에 관련된 투자리스크가 그만큼 커진다는 것이고 보면 그만큼 모기지 채권의 수요가 줄어든다는 것이고 결국 모기지이
자율의 하향안정세를 유지하는데 있어 커다란 장애요인으로 작용하게 됩니다.

둘째, 모기지연체가 급증하게 되면 모기지 시장은 자연스럽게 이에 대한 대응책들을 마련하여 강구하게 됩니다. 여기에서 말하는 대응책이란 다름 아닌 모기지 융자에 관련한 승인조건이 더욱 강화되고 이에 따라 주택융자를 얻기가 더욱 까다로워진다는 것을 의미합니다.승인조건들이 더욱 까다로워진다는 것은 도대체 무엇을 뜻하는 것일까요? 이는 종전보다 더욱
높은 신용 점수을 요구하거나, 모기지 융자금액이 제한될 수 있으며 경우에 따라 다운페이를 더욱 많이 하도록 요구한다는 것으로 나타나게 됩니다.

또한 적정한 요건을 갖추지 못하는 경우, 예를 들어 소득과 자산(은행예금 등)에 대한 검증을 생략하는 경우 종전보다 이자율이 더욱 높아질 수 있다는 것입니다. (이는 특정 모기지 채권에 대한 리스크가 높다고 판단되는 경우 투자가들이 이러한 리스크에 상승하는 높은 수익률(이자율)을 요구할 수 있기 때문입니다.)현재 이러한 현상은 서브프라임 모기지에 있어 현실로 나타나고 있지만 신용이 좋은 사람들을 대상으로 취급되는 주택 모기지들에 있어서는 아직까지 눈이 두드러지게 나타나고 있지는 않습
니다. 이는 서브프라임 범주에 속하는 사람들은 약 15%에 해당된다고 하니 나머지 85%에 해당하는 사람들은 아직까지는 융자승인에 관련하여 커다란 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 서브프라임 범주에 해당하는 사람들의 경우, 특히 기존에 서브프라임 모기지를 얻은 사람들로써는 심각한 문제가 발생할 여지가 높다고 할 수 있습니다.

소위 페이옵션(Option ARM)이라고 하는 변동 모기지나 2/28모기지라고 하여 처음 2년 동안은 고정된 이자율에 따라 모기지를 상환하지만 2년이 지난 시점부터는 매우 높은 변동이자율이 적용되어 상환부담이 가중되는 모기지를 얻은 경우 만일 정상적인 모기지로 재융자하지 못할 경우 매우 어려운 상황에 봉착하게 됩니다.

그러나 승인조건이 더욱 까다로워지고 높은 이자율이 적용되는 상황에서는 재융자가 힘들어질 수밖에 없게 됨에 다라 서브프라임 모기지로 부터 헤어날 방법이 없게 됩니다, 이는 결국 계속 가중되는 모기지 상환부담을 감당할 수 없음에 따라 주택차압(Foreclosure)을 당할 수밖에 없게
된다는 이야기가 되니 매우 상황이 힘들어지고 있다는 점에서 매우 우려되는 실정이 아닐 수 없습니다.201-592-7701 부동산/주택금융전문웹블로그
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