신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

모기지 신청서가 접수되면 융자 기관은 심사부서의 심사역이나 여신위원회에 이를 배정하여 승인 여부를 결정하게 합니다. 최근에는 모기지 업계가 자동 심사 방식의 광범위한 사용을 통하여 모기지 심사의 신속성과 효율성을 획기적으로 높이고 있으나, 이러한 혁신도 통계학의 도입과 함께 전통적인 심사 기준을 적정하게 변화시켜 컴퓨터 프로그램에 접목한 결과로서 얻어진 것입니다. 또한 이러한 자동 심사 방식이 적용되지 않거나 제한적으로만 적용되는 경우에는 여전히 전통적인 심사 방식에 의존하게 됩니다. 그러므로 모기지 업계의 전통적인 심사 기준을 이해하는 것이 중요합니다.

1. 신용도
융자 기관에서는 신청인의 신용 보고서를 신청하여 신용 점수와 신용 기록을 검토합니다. 신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록에 대하여 통계학적인 분석 방법을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것입니다. 이 신용 점수는 특정 시점에서의 개인의 신용 위험도에 대한 평가이므로 신용 평가서에 포함되는 정보가 달라짐에 따라 항상 변할 수 있습니다. 융자 기관은 프로그램에 따라 최소 신용 점수를 요구하는 경우가 많으므로 어떤 프로그램의 모기지를 신청할 것인가를 결정함에 있어서 자기의 신용 점수와 심사 기준이 요구하는 신용 점수를 비교하는 것이 필요합니다.

그러나 신용 점수가 좋다하더라도 융자 기관이 요구하는 신용구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 신청인이 원하는 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있습니다. 모기지 융자 기관에서는12 개월 또는 24개월 이상된 4개 또는 5개의 신용 구좌를 요구합니다.모기지 심사에서는 신청인의 기존 모기지 납입기록이나 처음 주택을 구입하는 분의 경우에는 지난 12 개월간의 렌트 납입 기록을 매우 중요시하므로 모기지 신청인은 모기지나 렌트의 납입
이 늦지 않도록 각별히 유의하여야 합니다.

2. 직장의 안정성
융자 기관은 직장에 고용 확인서를 발송하여 독립적으로 고용 기간 등을 확인하는 것이 보통입니다. 융자 기관은 보통 최근 2년동안 계속해서 같은 직장 또는 직종에서 일해 왔는지에 관심을 가집니다. 자영업자인 경우에는 공인 회계사의 확인서를 요구하는 경우가 많습니다. 융자 기관은 현재까지의 직장 경험을 바탕으로 신청인의 앞으로의 지속적인 고용 가능성을 심사합니다.

모기지를 고려하고 있는 신청인은 자기의 직장의 안정성에 대한 융자 기관의 부정적인 평가가 예상될 때에는 고용주의 편지나 최근의 졸업증서 등 융자 기관이 특수한 사정을 고려하는데 도움이 되는 자료를 충분히 준비하거나 이에 대한 심사 기준이 유연한 프로그램을 선택하여야 할 것입니다.

3. 수입의 적정성
융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용하여 신청인의 수입이 모기지 신청 금액에 비추어 적정한지 여부를 심사합니다. 월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 합니다. 월 주택비용은 모기지 원금과 이자 납입금, 주택 보험료, 부동산세 및 모기지 보험료, 주택 조합 납입금등을 포함합니다. 월 주택비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통36%를 넘지 않아야 합니다. 장기 월 채무 납입금에는 분할 납입 대출이나 크레디트 카드 등 회전 사용 대출, 자동차 대출, 학자금 대출 등에 따른 월
납입금이 포함됩니다. 이 기준 비율은 융자 기관, 모기지의 종류, 담보 부동산, 대출금액, 융자 비율 등에 따라 달라 질 수 있을 뿐만 아니라, 기준을 벗어나는 경우에도 이를 합리화할 수 있는 보상 요인이 있는 경우에는 이에 대한 예외를 인정받을 수도 있습니다. 최근에는 부채 비율만을 가지고 심사하는 융자 기관이 많아졌으며, 기준 부채 비율도 40% 또는 50% 등으로 높게 인정하는 경우를 볼 수 있습니다.

4. 융자 비율의 적정성
융자 비율은 융자 금액을 감정가 또는 보통 매입 모기지인 경우에는 감정가와 매매 가격 중 낮은 수치로 나눈 비율을 말합니다. 융자 기관은 보통 융자 비율이 높아지면 모기지의 위험도가 함께 높아지므로 융자 비율에 따라 융자 심사 기준 및 이자율 등을 달리하게 됩니다. 또한 융자 비율이 80%를 초과할 때는 융자 기관이 모기지가 채무불이행 상태에 빠져 주택을 처분하여 대출금을 회수해야할 처지에 빠지는 경우에 입게 될 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 민간 모기지 보험을 들도록 요구하는 것이 보통입니다.

융자 기관은 신청인이 채무불이행 상태에 오랫동안 있게되면 담보물인 주택을 처분하여 그 처분 대전 중에서 강제 집행에 소요된 경비를 제외하고 남은 돈으로 원리금을 회수하여야 하므로 담보물의 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 그러므로 융자 기관은 그 기관이 인정하는 자격있는 감정인이 작성한 감정서를 요구합니다. 감정인은 감정서에서 공정 시장 가격에 대한 의견을 제시합니다.

5. 소요 자금의 충분성
융자 기관은 신청인이 다운페이먼트, 클로징 때 소요되는 선납금을 포함한 클로징 비용 및 예비비(Cash Reserve) 등을 가지고 있는지를 검토합니다. 융자 기관이 이를 확인하는 방법으로 예치 기관이 발급한2 개월분의 거래 내역서를 요구하는 것이 보통인데, 거래 내역서 등에 신청인의 통상적인 수입으로 인정하기 어려운 큰 자금의 유입이 나타나는 경우에는 이에 대하여 합리적으로 설명할 수 있어야 합니다. 거래 내역서를 제출하기 어려운 사정이 있는 경우에는 예치 확인서로 갈음하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

계약 시점이나 모기지 신청 시점까지도 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형태로 자금을 보유하는 경우에는 자금 출처를 확인하지 않는 프로그램을 택한 경우가 아니면 모기지 결정 과정에서 불이익을 받을 가능성이 많습니다. /347-432-9939/516-576-3232/simons@archercap1.com