곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer
Date: Feb. 28 2007

해마다 이맘때면 많은 고객들이 세금 공제에 대해서 많은 문의를 해옵니다. 주택 소유에 있어서 또 하나의 즐거움이 주택으로 인한 세금 공제가 아닐까 생각되는데 그럼 세금 공제는 어떤 부분이 있는지 한번 알아보겠습니다.

주택을 소유 하시고 계시고 은행에서 융자를 받고 계시는 고객들은 매년 초에 ‘Form 1098’이라는 문서를 받게 됩니다. 이 ‘1098’에는 고객이 갖고 계시는 융자금에 대한 지난해의 이자와 아울러 해당 은행으로 주택의 부동산세를 같이 내시고 계시다면 지난해 지불한 부동산세의 금액이 표시되어 있습니다. 이와 같이 주택 융자로 발생한 이자와 해당 주택의 부동산세가 세금 공제 대상이 됩니다.이 ‘1098’을 제대로 볼 줄 알아도 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 몇 가지 예를 들어 보겠습니다.

어느 고객이 작년 8월에 주택 클로징을 하고 올해 초에 ‘1098’을 받았습니다. 그런데 클로징후 작년 연말 동안 이자는 7천8백 달러정도를 냈고 주택 Tax는 $0로 내지 않았다고 나왔습니다. 분명히 이 고객은 매달 한달치 주택 Tax를 월페이먼트에 같이 지불 하고 있다고 하였습니다. 그래서 이 고객의 클로징시 발생한 클로징 비용 명세서인 HUD-1(U.S. Department of Housing and Urban Development)이라는 것을 받아 보았습니다. HUD-1에 지불한 내용을 보니 8월 말에 클로징이 되었는데 해당 주택의 주태세가 10월 초로 되어 있었고 이로 인해 은행에서는 세금 예치 금액으로 6개월 치를 클로징시 가지고 있게 되어 있었습니다.

그런데 클로징을 담당한 타이틀 회사에서도 10월 초의 주택 Tax 을 6개월치 4천5백달러 정도 Hold를 했었습니다. 이것을 클로징시 변호사와 타이틀 회사 은행이 찾아 내지 못한 거지요. 그래서 이 고객은 4천5백달러 정도를 클로징시 더 주고 일단 클로징은 되었습니다.클로징 뒤 타이틀 회사는 10월 초의 해당 주택의 Tax를 카운티 Tax Department에 지불 했습
니다. 그런뒤 은행에서도 10월 초 주택 Tax를 예치를 받아 놨으니 카운티 Tax Department에 Tax를 Check으로 보냈습니다. 주택 Tax부서에서는 해당 주택으로 Tax를 두 번 받았으니 나중에온 은행 Tax 금액은 다시 Return을 해서 은행으로 돌려보내게 되었습니다. 이러니 은행에선 Tax를 낸 게 없고 ‘1098’의 Real Estate Taxes Paid 란은 $0로 나온 거지요.

아니다 다를까 고객의 해당 은행의 Tax 담당 부서에 전화를 해서 알아보니 Return된 Tax가 Escrow Account에 고스란히 잠자고 있었습니다. 담당자에게Tax가 Return되었으면 왜 고객에게 연락을 취하거나 돌려보내지 않았냐고 하니 그렇지 않아도 이번 주에 연락을 하려고 했다는 궁색한 변명을 했습니다. 그래서 이 고객은 예치된 Tax의 일부인 4천5백달러 가량을 은행으로 부터 돌려받게 되었습니다.

좀 더 황당한 경우도 있었는데 처음 주택을 구입하신 고객으로부터 연락을 받았습니다. 이분도 작년에 클로징을 했다고 하는데 처음 주택을 구입한지라 너무 정신없이 클로징을 했고 얼마 뒤 카운티 주택국에서 언제까지 부동산Tax를 내라고 고지서를 받았습니다. 워낙 납부금을 제날짜에 내는 성미라 그날로 바로 Check를 써 보냈다고 했습니다. 그런데 고객은 그 은행으로 매달 마다 Tax를 한 달 치씩 따로 내고 있다고 했습니다. 그래서 이 고객은 주택 구입하면 이렇게 Tax를 내어야 되는지 하는 문의였습니다.

이경우도 앞서 말씀드린 것과 비슷한 상황인데 해당 은행과 주택국에 알아보니 주택국에 Tax고지서를 은행으로 보내지 않고 새로 주택을 소유하신 고객에게 직접 보냈고 이 고객은 고지서대로 Tax를 지불 했고 은행은 주택국에 Tax를 보내었으나 이미 Tax는 고객에 의해 지불된 상태라 Return 되어 돌아 와서 Escrow Account에 다시 예치되어 있었습니다. 이 고객도 예치된 일부 금액을 돌려받았습니다.Tax관련 문제는 재융자를 할 때나 은행에서 고객의 모기지를 다른 은행으로 팔 때, 융자 은행이 바뀌게 되면 고객의 Tax를 스케줄에 맞춰 대신 Service해주는 회사도 같이 바뀌게 됩니다.
이 과정에서 순조롭게 진행이 되지 않으면 고객은 해당 카운티로 부터 ‘Tax미납 고지서’( Tax Delinquent Notice)를 받게 됩니다. 이때 당황하시지 마시고 새로 바뀐 은행의 Customer Service 의 세금 관련 부서에 연락하시고 받은 미납 고지서를 Fax를 보내면 바로 처리가 됩니다.

참고로 클로징시 은행에서 주택 Tax를 예치할 때 얼마를 어떻게 하는지 알아보겠습니다. 주택 Tax는 Property Tax와 School Tax로 크게 나누어지는데 어떤 지역은 여기에 Town Tax가 추가로 더 있는 곳도 있고 모든 Tax를 묶어서 Real Estate Tax 하나로 받는 곳도 있습니다, 만약에 고객이 3월에 클로징을 했는데 Property Tax가 연간 1천2백달러이고 6개월 마다 한 번씩 내게 되어 있는데 첫 번째 납기일이 6월1일이라고 하면 클로징시 은행은 6개월 치 Tax인 $600을 예치를 해 놓습니다.

그 이유는 고객이 3월에 클로징을 하게 되면 첫 페이먼트가 5월부
터 시작입니다. 두 번째 페이먼트는 6월입니다. 그리고 페이먼트는 매월 15일까지 은행에 Check이 도착 하면 연체료가 발생하지 않는데 은행에서 6월 1일에 첫 Property Tax를 대신 내주기 위해서는 해당 Tax금액 만큼 이상은 예치되어 있어야 합니다. 그래서 5월 달 고객이 낸 Tax 한 달 치와 클로징시 예치된 6달 비용으로 6월 1일 Tax를 내게 됩니다.

여기서 산술적으로 7달치가 예치되어 한달치가 추가로 예치되어 지는데 이것은 주택을 팔고 사고하는 과정에서 주택국에 등제되는 해당 주택의 Market Value가 인상되어 클로징전 조사한 Tax보다 인상될 수가 있으니 한달치 정도는 더 은행에서 예치를 하고 이것을 쿠션이라고 말합니다.
이처럼 클로징시 주택 Tax가 낮은 주택은 클로징 비용에 큰 차이가 없을 수 있으나 주택 Tax가 높은 지역은 Tax내는 스케줄에 따라 클로징 비용이 크게 달라질 수도 있으니 잘 숙지하시고 클로징 비용을 충분히 준비 하셔야 될 겁니다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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