지난 화요일 다우존스지수가 무려 416포인트가 하락하자 채권시장은 강세를 나타내면서 모기지이자율을 하락시키는 동인(動因)으로 작용하였습니다. 그러면 왜 이러한 현상이 발생하게 될까요?

주식시장이 급락세를 보이게 되면 시장투자자들은 이에 따른 투자리스크를 최소화시키기 위하여 주식을 매각하게 됩니다. 주식매각을 통하여 생겨난 자금으로 투자자들은 일반적으로 채권을 매입하게 되는데 이는 채권의 수익률을 쉽게 예측할 수 있고 주식보다 덜 위험하기 때문입니다. 이처럼 투자자금이 주식시장에서 채권시장으로 이동하게 채권에 대한 수요가 늘게 되며 이에 따라 채권가격은 상승하게 되는데 채권가격이 상승한다는 것은 채권 수익률은 하락한다는 것으로 의미합니다. 이와 같은 현상은 채권시장에 전반적으로 퍼지게 되고 결국 모기지 채권에도 영향을 미치게 때문에 모기지이자율은 하락하게 되는 것입니다.

지난 수요일 많은 투자자들이 주식에서 자금을 빼어내 보다 안전한 장소에 자금을 놓아두기 위하여 채권을 매입하였는데 이번에는 모기지유동화채권보다는 미국채(US Treasury Bond)의 매입에 자금이 쏠리는 현상이 발생하였습니다. 이러한 현상은 모기지이자율에 있어서는 별로 좋지 않은 소식입니다. 투자자들이 미국채를 매입하는 것은 미국을 가장 안정된 투자처로 여기고 있기 때문입니다.
이는 미국에게 돈을 빌려줄 경우 돈을 돌려받는 데는 아무런 문제가 없다고 생각을 하는 것이고 미국채를 매입한다는 것은 미국에게 돈을 빌려주는 것이나 다름이 없는 것이니 만큼 투자의 회수에는 아무런 문제가 없다는 이야기가 됩니다.이에 따라 미국채에 대한 수요가 급증하게 되었고 국채가격이 상승하게 되었습니다. 이처럼 미국채에 대하여 높은 가격을 지불한다는 것은 투자에 대한 수익이 그만큼 줄어든다는 것을 의미합니다. 즉 채권가격이 상승하게 되면 수익률이 떨어진다는 것입니다.

지난 월요일 4.63%이었던 10년 만기국채의 수익률이 수요일에는 0.13%나 하락하였다는 것이 이를 반증하고 있습니다. 그러나 미국채의 수익율이 하락한 만큼 모기지 채권의 수익률은 하락하지 않았습니다. 이는 투자자들이 모기지 채권보다 미국채를 더 선호하였다는 것을 의미합니다. 이처럼 모기지 채권이 덜 선호되는 이유는 최근 신용이 좋지 않은 사람들을 대상으로 취급된 서브프라임모기지(Sub-prime Mortgage)들의 경우 연체가 급증하는 등 여러 가지 심각한 문제점이 드러나고 있다는 소식들로 인하여 모기지 채권에 대하여 일시적이나마 부정적인 인식이 깔려 있기 때문입니다.

모기지 채권에 있어 나타나고 있는 문제점은 현재 서브프라임 모기지에 국한되었음에도 불구하고 신용이 좋은 사람들을 대상으로 한 모기지로 구성된 채권의 경우에도 모기지 채권이라는 이유로 동일시되는 이른바 ‘인식’의 문제가 발생한 것입니다. 이를 보다 자세하게 이해하려면 국채수익율과 모기지이자율이 최근 어떻게 변동되었는지를 따져보면 될 것입니다.

지난 화요일 10년 만기 국채의 수익률은 0.13%가 하락한 반면 30년 고정모기지의 도매이자율(요구 순수익률- Required Net Yield)은 0.08%가 하락한데에 그쳤습니다. 2주전 5.93%였던 도매이자율은 지난 수요일 오전에는 5.97%를 나타냈으니 지난 2주 동안 0.04%가 상승한 것이 됩니다. 같은 기간 10년 만기 국채 수익률은 4.74%에서 4.53%로 0.21%가 하락하였습니다. 1월중 10년 만기 국채의 수익률과 모기지도매이자율간의 수익률 차이는 1.31%이었고 2월중에는 1.33%였으나 이번 주에는 1.44%로 늘어났습니다.
통상적으로 10년 국채 수익률과 모기지이자율은 같은 방향으로 움직입니다. 그러나 최근에는 서로 상반된 방향으로 움직이는 현상이 발생하고 있습니다.

특히 모기지이자율은 주식시장의 급락현상에 따른 효과를 충분히 누리지 못한다는 것은 최근 주택을 장만하거나 재융자를 하려는 분들에게는 다소 실망스러운 소식일 것입니다. 이자율이 떨어질 때는 계단을 걸어 내려가는 것과 같고 이자율이 오를 때는 엘리베이터를 타는 것과 같다는 이야기가 생각납니다. 만일 주식시장에서 반대의 현상이 발생한다면 모기지이
자율은 크게 상승하였을 것입니다. 최근에는 이와 같이 예외적인 현상이 자주 발생하며 이에 따라 이자율의 향방을 종잡을 수 없는 상황입니다. 이러한 상황에서 보다 안전한 방법을 택하려고 할 경우 가급적 이자율을 고정(lock)시키는 것이 나을 것입니다. 시장이 요동치고 있을 때 움직이지 않은 어떤 것을 취하는 것이 최선의 방법일 수도 있기 때문입니다.

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