신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

부동산에 대한 감정(Appraisal)은 특정한 시점에서의 부동산의 가치에 대한 평가이며, 이 평가의 목적은 공정 시장 가격을 얻고자 함에 있습니다. 이 감정 가격은 매도인이나 매수인뿐만 아니라 금융을 제공하는 융자 기관에게도 매우 중요합니다. 그러므로 융자 기관은 모기지 심사과
정에서 그 기관이 인정하는 자격 있는 감정인이 작성한 감정서를 요구합니다. 여기에서는 매도인, 모기지 신청인이나 부동산 중개인 등이 감정에 대하여 유의하여야 할 사항들을 살펴봅니다.

1. 감정가가 미치는 영향
모기지 융자 기관은 주택 구입 융자 신청 때에는 주택 구입 가격과 감정 가격 중 낮은 금액을 기준으로 융자 비율을 계산합니다. 또한 재융자 신청 때에는 전적으로 감정 가격을 기준으로 이를 계산합니다. 이에 따라 감정 가격이 낮은 경우에는 융자 금액이 같은 경우에도 융자 비율이 높아지므로 경우에 따라서는 희망하는 융자 금액을 얻을 수 없거나, 융자를 얻을 수 있는 경우에도 이자율이 높아질 수 있습니다.

또한 매매가격과 감정가 사이에 현저한 차이가 있는 경우에는 다음에 언급하는 우발 조항이 있는 경우에는 이에 따라 해결되겠지만, 이러한 분쟁 예방 조치가 없는 경우에는 당사자 간에 예기치 않은 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이러한 경우에는 당사자 중 어느 한 쪽이 감정가를 직접 거론하지 않더라도 다른 이유를 들어 계약을 파기하고자 시도할 수 있을 것입니다.그러므로 감정이 신속하게 이루어지고 거래 당사자들이 예상하는 적정한 감정가를 얻는 것이 매매 거래와 융자의 순조로운 진행을 위하여 매우 중요합니다.

2. 감정에 관한 우발 조항
매매 계약에 감정가가 매매 가격 이상이 되는 것을 조건으로 하는 경우에는 감정가가 매매계약의 효력에 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 매수인이 스스로의 청약 가격이 적정한지에 대하여 확신이 서지 않거나, 감정가가 현저하게 낮게 나오는 경우에는 금융 조달이 어려울 것으로 예상된다면 변호사와 의논하여 이러한 경우에 스스로를 보호할 수 있는 우발 조항(Contingency Clause)을 계약에 넣는 것이 중요합니다. 매수인이 이러한 계약상의 조치를 취하지 않으면 감정가가 매매 가격보다 낮게 나오더라도 이를 이유로 계약을 해제하기 어렵습니다.

3. 감정에 대한 협조
주택 구입 융자를 신청한 경우에는 매도인의 협조를 얻어 주택 판매 중개인이, 재융자를 신청한 경우에는 모기지 신청인 겸 소유자가 감정인을 만나는 것이 보통입니다. 주택 판매 중개인이나 주택의 소유자가 감정인의 질문에 대하여 정확히 답변해주고, 감정인이 요청하거나 본인이 필요하다고 판단하는 자료를 미리 제공하고, 주택의 안팎을 감정인이 쉽게
접근하여 조사할 수 있도록 미리 준비함으로써 감정인이 신속하고 정확하게 감정을 진행할 수 있도록 도와주어야 합니다. 감정이 끝난 후에 이에 대한 이의를 제기하는 것은 쉽지 않으므로 감정 진행 과정에서 감정인을 적절하게 도와주는 것이 좋습니다. 특히 다음의 자료들이 중요합
니다.

·부동산의 소유권 증서, 측량서, 매매 계약서 등의 사본
·현재의 부동산세 청구서나 특별 부과금 내역서 등의 사본
·수익용 건물인 경우에는 최근 1, 2년 동안의 수익과 경비 내역서 및 임대차 계약서 사본
·부동산을 리스팅에 올린 경우의 리스팅 내역서
·최근에 클로징되었거나 계약이 체결된 융자 대상인 부동산과 비교될 만한 부동산 거래에 대한 자료

4. 감정서에 대한 권리
모기지를 신청하는 경우에 보통 신청인이 감정 비용을 부담하지만 대부분의 경우에 모기지 브로커나 융자 기관이 감정인을 선정하게 됩니다. 이렇게 하여 얻은 감정서는 감정을 의뢰한 모기지 브로커나 융자 기관의 소유에 속하지만, 모기지 신청인도 그 사본을 얻을 수 있는 권리가 있습니다. 융자 기관은 융자 신청 때에 모기지 신청인이 감정서 사본을 요청할 수 있음과 신청하는 요령을 명시한 서식을 교부합니다.

5. 감정에 대한 이의 신청
감정인은 객관적이고 중립적인 입장에서 감정한 것으로 보통 인정되기 때문에 모기지 신청인이 감정인이 산출한 감정 가격에 대하여 다투기는 쉽지 않습니다. 그러나 감정 가격이 주택 구입 융자 신청 때의 주택 구입 가격이나 재융자 신청 때의 예상 감정 가격보다 현저하게 낮게 나온 경우에는 모기지 신청인은 감정인이 감정서에서 비교 대상으로 사용한 주택을 둘러보고 구입이나 재융자 대상인 주택과 비교해보는 것이 우선 필요합니다.

그러고 나서 주택 매매를 알선한 부동산 업체나 주위의 다른 업체의 조언을 얻어야 할 것입니다. 감정인이 감정시에 찾아내지 못한 최근에 클로징된 거래나, 판매 계약이 이루어진 후 클로징을 기다리고 있는 거래를 찾아내는 것이 중요합니다. 또한 감정서상의 측정 수치 즉 대지 면적, 주택 면적, 침실이나 화장실 숫자 등이 정확한지 재검토해야 합니다.

이러한 조사 결과 감정 가격을 높일 수 있다고 판단되면 당초의 감정인에게 이의를 신청하여 새로운 감정 가격을 얻을 수 있으며, 이러한 이의가 받아들여지지 않는 경우에는 다른 감정인에게 의뢰하여 새로운 감정을 실시하도록 요청할 수 있을 것입니다. 다만 융자 기관이 직접 감정인을 선정하였거나 융자 기관의 감정 담당 부서에서 감정을 실시한 경우에는 새로운 감정을 의뢰하기 전에 그 기관의 사전 동의를 얻어야 할 것입니다.
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