고진성/ 파인리지 모기지
주택융자에 있어서 신용점수가 매우 중요한 영향을 미친다는 것은 대부분 잘 알고 있을 것입니
다. 그런데 신용점수와 함께 주택융자에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 또 다른 변수가 있는데
이는 다름 아닌 부채비율(Debt-to-income ratio: 약칭으로 DTI라고 함)입니다.

부채비율(DTI)이란 총소득(세금공제전)대비 월부채상환액 비율을 말합니다. 여기에서 말하는 부채는 주택비용(모기지상환액+부동산세+주택보험료), 홈에퀴티융자, 자동차론, 신용카드 등을 말합니다. 매월 발생하는 부채상환액을 총소득으로 나누게 되면 부채비율이 계산됩니다. 예를 들어 연소득이 10,000달러라고 한다면 매월 내는 주택비용이 3,000달러이고 자동차론와 신용카드 등에 대한 월 상환액이 1,000달러일 경우 부채비율은 40%가 됩니다.

(4,000/10,000 = 40%) 일반적으로 모기지은행에서 요구하는 부채비율은 36%-40%입니다. 이는 만일 총소득에 비하여 부채상환으로 나가는 돈이 36%-40%를 초과할 경우 부채를 갚지 못할 가능성이 그만큼 높아진다고 믿기 때문입니다.그러면 왜 이처럼 부채비율이란 것이 중요하게 작용할까요? 이는 아무리 수입이 많더라고 부채상환에 지불하는 비용이 많을 경우 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 즉 부채비율이 높다는 것은 그만큼 모기지 상환에 문제가 발생할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

신용점수(Credit Score)의 경우 과거의 상환실적이 양호한가의 여부를 판단해 줄 뿐이지 소득과는 아무런 관련이 없습니다. 빌린 돈을 제대로 갚으려면 이에 상응하는 적정한 수준의 소득이 있어야 한다는 것은 어쩌면 당연한 일입니다. 따라서 융자은행이 돈을 빌리려는 사람이 상환을 제대할 할 수 있을까에 여부(상환능력)를 판단하기 위하여 소득과 부채에 대한 상황을 말해주는 부채비율을 따지는 것입니다.

경우에 따라 어떤 사람은 신용점수는 매우 양호하지만 소득이 매우 적을 수 있을 것이고 이에 반하여 어떤 사람은 소득은 많지만 신용상태가 좋지 않을 수도 있기 때문에 융자은행은 신용점수와 부채비율을 근거로 하여 모기지를 제대로 상환할 수 있는지의 여부를 판단하게 됩니다. 요즘에는 소득을 검증하지 않고 융자가 가능한 프로그램들이 있기 때문에 많은 사람들이 소득검증이라는 절차를 거치지 않고 모기지 융자를 얻기 때문에 부채비율의 중요성이 간과되는 경향이 있습니다.그러나 대부분의 경우 소득을 검증하지 않더라도 자신의 소득이 얼마인지는 밝히게 되어 있으며 융자은행은 해당 소득을 기준으로 부채비율을 산정하여 평가합니다. 또한 소득검증을 생략하는 경우 융자은행은 필요시 언제라도 개인소득보고서의 사본을 받아 볼 수 있도록 하는 서류(4506T)를 징구합니다. 따라서 만일 융자승인을 받기 위하여 소득을 부풀릴 경우 경우에 따라 나중에 곤경에 빠질 수 있다는 사실을 유념하여야 할 것입니다.

융자은행이 부채비율을 기준으로 하여 융자적격여부를 판단한다는 것은 부채비율에 따라 자신이 얻을 수 있는 융자금액이 어느 정도이냐가 결정된다는 것을 의미하기도 합니다. 따라서 부채비율이 적정수준을 유지하는 것은 매우 중요합니다. 그러면 어떻게 하면 부채비율을 낮게 만들 수 있을까요? 말이 쉽지 부채비율을 낮춘다는 것은 매우 어려운 일입니다. 왜냐하면 우리들이 현재 감당하고 있는 대부분의 부채들은 매월 발생되는, 피할 수 없는 것들이 대부분이기 때문입니다.

부채비율을 줄인다는 것은 기존에 있는 부채는 될 수 있는 대로 줄이고 가능하면 추가로 빚을 얻지 않는다는 것입니다. 또 다른 방법으로써 소득을 늘리는 방법도 있지만 갑작스럽게 수입을 늘린다는 것이 불가능하게 여겨질 경우 다음과 같은 방법을 사용할 경우 부채비율을 어느 정도는 낮출 수 있을 것입니다.

1) 비용을 줄일 수 있는 곳이 어떤 것들이 있는지 찾아보십시오. 만일 비용을 줄일 수 있을 경우 이로 인해 생긴 여유자금으로 높은 이자를 내는 신용카드를 갚으시기 바랍니다.
2) 신용카드를 사용하는 것을 가급적 자제하십시오. 일단 신용카드의 사용을 억제하는데 훈련이 되면 더 이상 신용카드에 부채가 쌓이는 것은 방지할 수가 있습니다.
3) 비상시를 대비하여 여유자금을 확보하려고 노력하십시오. 만일 평소에 조금씩 모아 일정금액의 여유자금을 마련할 수 있다면 필요한 물품의 구매나 여름철 휴가를 신용카드의 빚으로 충당하지 않아도 될 것입니다.
4) 주택구매를 할 경우 당분간 가구(furniture)나 자동차 등 큰 금액의 돈이 들어가는 구매를 가급적 늦추시기 바랍니다.

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