곽동현 M&T Bank Mortgage Corp.

지난주에 고정 모기지 융자 이자율 이해에 대한 글이 나간 이후에 많은 고객께서 연락을 주셨습니다. 지금 주택을 구입하시려고 하는 분들보다 기존 주택을 갖고 계신 분들이 현재 페이먼트 상황에 대해서 문의가 많았습니다. 이것은 아마 월 페이먼트가 가계에 막대한 영향을 차지
하고 있기 때문일 겁니다.이번주에 다시 한 번 좀더 쉽게 풀어서 30년 고정 모기지 융자와 그외 다른 모기지 융자의 비교를 하겠습니다.
모기지는 크게 30년 상환과 15년 상환이 있고 최근 20년, 40년 융자 상환도 나왔으나 사실 그다지 각광은 받지 못하고 있습니다.

고정 모기지 융자라고 함은 이자율이 상환되는 기간까지 고정이 되는 것을 말하여 30년 고정, 15년 고정으로 크게 나누어집니다. 여기서 변동 모기지라는 상품도 있는데 이것은 모기지 이자율이 변동 되는 것을 말하며 이 변동 모기지 융자도30년 상환을 기준으로 하고 있습니다. 변동 모기지 융자에 대해선 다음 칼럼 시간에 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
고정 모기지 융자에 있어서 가장 큰 특징은 월 페이먼트가 고정이 된다는 겁니다.이 고정된 월페이먼트에는 원금과 이자가 포함이 되어 있는데 내는 횟수가 많아 질수로 원금은 약간씩 늘어나고 이자는 원금이 늘어나는 금액만큼 줄어듭니다.

월 페이먼트가 고정이 된다고 해서 페이먼트를 더 많이 내지 못한다는 말이 아닙니다. 은행에서 그달의 월페이먼트보다 더 입금 되는 금액은 원금 상환으로 처리를 시켜 줍니다. 이 원금 상한 처리가 30년 모기지를 20년 15년 혹은 10년 모기지로 줄일 수 있는 방법이 됩니다.
쉽게 어느 고객이 10만 달러를 6%로 30년 고정 모기지로 얻었다고 하면 이 고객은 매달 599.55달러를 갚아야 하며 30년 동안 360번을 내게 되면 원금 상환이 끝납니다.그런데 만약 이 고객이 매달 716.43달러를 갚아 간다면 20년 고정 모기지 상환처럼 되고, 240번 만에 원금 상환이 끌날 겁니다. 또 매달 843.86달러씩 같아 간다면 15년 즉 180번 만에 원금 상
환이 끝납니다.

여기서 10만 달러를 6%로 빌렸기 때문에 첫 달의 이자는 $100,000x6%/12=$500로 동일합니다. 그런데 원금 상환을 30년은 첫날에 99.55달러부터 갚아가기 시작하고 20년은 216.43달러 그리고 15년은 543.86달러씩 갚아 갑니다. 이와 같이 30년 고정 모기지 융자를 얻어서 고정 월 페이먼트 599.55달러 외에 추가로 매달 116.88달러를 더한 금액인 716.43달러를 내면 20년 상환이 되고 매달 244.31달러를 더한 843.86달러 내시면 15년 상환 모기지 융자가 된다는 겁니다.

물론 처음부터 20년 고정이나 15년 고정으로 하시면 30년 고정 모기지 융자 보다 이자율 자체를 0.125~0.25% 더 싼 값으로 받을 수 있을 겁니다. 하지만 앞서 말한 것처럼 항상 고정된 페이먼트 만큼은 내셔야 하기 때문에 높은 월페이먼트가 부담이 될 수도 있을 겁니다.이처럼 30년 고정 모기지 융자를 얻고 360번 전체 순번표를 보시면 내가 현 시점에서 원금을
얼마를 갚게 되면 갚아야 할 밸런스 금액이 얼마로 남고 그 남은 밸런스의 순번으로 다음 달 페이먼트가 뛰어 넘게 됩니다.

30년 고정 모기지 융자로 페이먼트 조종하는 방법이 또 하나 있는데 고객들이 많이 문의 하시는 이자 온리 (Interest Only) 프로그램이 그것입니다. 이자 온리 상품은 별도의 프로그램이 아니고 고정 모기지 융자 상품으로 융자를 하되 이자만 내는 방법입니다. 이자만 내는 기간은 대게 10년까지 이고 (최근 15년도 있음) 10년 뒤엔 남은 원금을 20년 상환으로 처음 고정된 이자로 원금과 이자를 같이 갚아 가는 방식입니다.

그럼 앞서 예를 한 번 더 말씀 드리면 10만 달러를 융자한 고객이 30년 동안 6% 고정으로 모기지 융자를 얻었는데 10년 이자 온리를 얻었다고 하면 이 고객은 만약 원금을 추가로 갚지 않는다면 10년 동안 500달러의 이자만 내시면 됩니다. 그런데 이 고객이 추가로 원금을 더 내어 월페이먼트를 599달러로 계속 낸다면 30년 고정 일반 모기지 융자처럼 되는 겁니다. 또 월페이먼트를 719.43달러를 내면 20년 그리고 843.86달러 내면 15년 만에 상환을 하시게 됩니다. 물론 이자 온리로 하시는 분 중에 이렇게 내시는 고객은 없으시겠지요.

이자 온리 상품의 가장 큰 장점은 월페이먼트 부담이 적고 내가 원금 상환은 언제든지 조절 가능하고 그 원금이 상환된 금액만큼 다음달 페이먼트가 줄어든다는 겁니다. 상기처럼 10만 달러를 빌린 고객이 어느 달에 원금을 2만 달러를 일시 상환했다고 하면 다음 달 페이먼트가 500에서 400달러로 줄어드는 효과가 난다는 겁니다. 이 이자 온리 상품은 수입이 일정하지 않는 자영업 하시는 고객에게 좀 적합하다고 하겠습니다.하지만 이자 온리의 문제점은 월페이먼트가 부담이 적으니 만큼 고객의 예산 보다 더 비싼 집을 구입해서 원금 상환 능력이 떨어진다는 것이고 또한 고정 모기지 융자에 이자 온리를 얻기 위해서 이자율이 0.125% 정도 올리거나 포인트를 0.25에서 많게는 0.5 포인트까지 내셔야 된다는 겁니다.

융자 상담을 해보면 많은 고객 분이 융자 프로그램의 이해 보다 얼마나 낮은 이자율을 받는가에 대해서만 초점이 맞추어져 있습니다. 그러다 보니 원금이 늘어나는 옵션 ARM이니 또는 단기 변동모기지 융자를 얻게 되고 이로 인해서 불필요한 재융자를 또 하시게 됩니다. 현재 역대 미국 모기지 융자 이자율을 볼 때 6% 초반대 이자율은 아주 괜찮은 이자율입니다. 이럴 때일수록 이자율이 약간 더 비싸더라도 중 장기 고정 모기지 융자로 얻어 놓으시는 게 유리할겁니다.C/P-(917) 696-3727, NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267 #225 e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com www.peterkwak.com